Projet de loi 38, Loi de 1998 sur les condominiums

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B038_F

Projet de loi 38 1998

Loi révisant des lois en ce qui concerne les associations condominiales, modifiant la Loi sur le régime de garanties des logements neufs de l'Ontario et apportant d'autres modifications connexes

SOMMAIRE

SA MAJESTÉ, sur l'avis et avec le consentement de l'Assemblée législative de la province de l'Ontario, édicte :

PARTIE I

DÉFINITIONS

Définitions

1. (1) Les définitions qui suivent s'appliquent à la présente loi.

«acquéreur d'une partie privative» En ce qui concerne une association condominiale de propriété à bail, s'entend de l'acquéreur de l'intérêt d'un propriétaire sur une partie privative et l'intérêt commun qui s'y rattache. («purchaser of a unit»)

«acte scellé» S'entend notamment d'une cession visée par la Loi sur l'enregistrement des droits immobiliers. («deed»)

«assemblée générale annuelle» Assemblée des propriétaires d'une association tenue conformément au paragraphe 45 (2). («annual general meeting»)

«association» Association constituée ou maintenue aux termes de la présente loi. («corporation»)

b

«association condominiale constituée par étape» Association condominiale constituée par étape à laquelle s'applique la partie XI. («phased condominium corporation»)

«association condominiale de parties communes» Association condominiale de parties communes visée au paragraphe 139 (2). («common elements condominium corporation»)

y

«association condominiale de propriété à bail» Association dans laquelle toutes les parties privatives et les intérêts communs qui s'y rattachent sont assujettis à des intérêts à bail que détiennent les propriétaires. («leasehold condominium corporation»)

«association condominiale de propriété franche» Association dans laquelle toutes les parties privatives et les intérêts communs qui s'y rattachent sont détenus en fief simple par les propriétaires. («freehold condominium corporation»)

b

«association condominiale de terrain nu» Association condominiale de terrain nu visée au paragraphe 156 (2). («vacant land condominium corporation»)

y

«autorité approbatrice» Autorité approbatrice pour l'application des articles 51, 51.1 et 51.2 de la Loi sur l'aménagement du territoire. («approval authority»)

«bailleur» En ce qui concerne une association condominiale de propriété à bail, s'entend de la personne à qui appartient le domaine franc sur le bien-fonds décrit dans la description. («lessor»)

«bâtiment» Bâtiment qui fait partie d'une propriété. («building»)

«certificat d'information» Certificat d'information visé à l'article 77. («status certificate»)

«conseil» Le conseil d'administration d'une association. («board»)

«déclarant» Personne à qui appartient le domaine franc ou le domaine à bail sur le bien-fonds décrit dans la description et qui enregistre une déclaration et une description en vertu de la présente loi. S'entend en outre des successeurs ou cessionnaires de cette personne. Sont toutefois exclus de la présente définition l'acquéreur de bonne foi d'une partie privative qui paie la juste valeur marchande et ses successeurs ou cessionnaires. («declarant»)

«déclaration» Déclaration enregistrée en vertu de l'article 2 et toutes les modifications qui y sont apportées. («declaration»)

«dépenses communes» Dépenses afférentes à la réalisation de la mission d'une association et à l'exécution de ses devoirs, ainsi que toutes celles que la présente loi ou une déclaration précisent comme étant des dépenses communes. («common expenses»)

«description» Description enregistrée en vertu de l'article 2 et toutes les modifications qui y sont apportées. («description»)

«enregistré» Enregistré en vertu de la Loi sur l'enregistrement des droits immobiliers ou de la Loi sur l'enregistrement des actes et «enregistrer» et «enregistrement» ont un sens correspondant. («registered», «register», «registration»)

«étude du fonds de réserve» L'étude du fonds de réserve décrite à l'article 95. («reserve fund study»)

«excédent commun» Excédent de tous les revenus de l'association par rapport à ses dépenses. («common surplus»)

«fonds de réserve» Fonds de réserve constitué en vertu de l'article 94. («reserve fund»)

«hypothèque» S'entend notamment d'une charge visée par la Loi sur l'enregistrement des droits immobiliers, auquel cas «débiteur hypothécaire» et «créancier hypothécaire» s'entendent du constituant et du titulaire de la charge. («mortgage», «mortgagor», «mortgagee»)

«intérêt commun» Intérêt sur les parties communes qui se rattache :

a) à une partie privative, dans le cas de toutes les associations autres que les associations condominiales de parties communes;

b) à la parcelle de bien-fonds d'un propriétaire à laquelle l'intérêt commun se rattache et qui est décrite dans la déclaration, dans le cas d'une association condominiale de parties communes. («common interest»)

«ministre» Le ministre chargé de l'application de la présente loi. («Minister»)

«municipalité» Cité, ville, village, canton ou comté. S'entend en outre d'une municipalité régionale, de district ou de communauté urbaine et du comté d'Oxford. («municipality»)

«partie privative» Partie de la propriété qui est désignée comme partie privative dans la description. S'entend en outre de l'espace que renferment les limites de la partie privative et de tout le bien-fonds, de toutes les structures et de tous les accessoires fixes compris dans cet espace conformément à la déclaration et à la description. («unit»)

«partie privative projetée» Bien-fonds décrit dans une convention de vente qui prévoit la délivrance à l'acquéreur d'un acte scellé rédigé sous une forme enregistrable, une fois enregistrées la déclaration et la description à l'égard du bien-fonds. («proposed unit»)

«parties communes» L'ensemble de la propriété, à l'exception des parties privatives. («common elements»)

«prescrit» Prescrit par les règlements pris en application de la présente loi. («prescribed»)

«propriétaire» S'entend :

a) en ce qui concerne une association autre qu'une association condominiale de propriété à bail ou une association condominiale de parties communes, de la personne à qui appartient un intérêt franc sur une partie privative et l'intérêt commun qui s'y rattache et dont le nom figure à titre de propriétaire dans les dossiers du bureau d'enregistrement immobilier où la description de l'association est enregistrée, et s'entend en outre d'un créancier hypothécaire qui en a la possession et d'un déclarant à l'égard de toute partie privative que ce dernier n'a pas cédée à une autre personne;

b) en ce qui concerne une association condominiale de propriété à bail, de la personne à qui appartient un intérêt à bail sur une partie privative et l'intérêt commun qui s'y rattache et dont le nom figure à titre de propriétaire dans les dossiers du bureau d'enregistrement immobilier où la description de l'association est enregistrée, et s'entend en outre d'un créancier hypothécaire qui en a la possession et d'un déclarant à l'égard de toute partie privative sur laquelle ce dernier n'a pas cédé l'intérêt à bail à une autre personne, étant toutefois exclu un locataire du propriétaire;

c) en ce qui concerne une association condominiale de parties communes, de la personne, y compris le déclarant, à qui appartiennent un intérêt commun sur les parties communes et un intérêt franc sur la parcelle de bien-fonds à laquelle se rattache l'intérêt commun, telle qu'elle est décrite dans la déclaration, et dont le nom figure à titre de propriétaire dans les dossiers du bureau d'enregistrement immobilier où la description de l'association est enregistrée. («owner»)

«propriété» Le bien-fonds, y compris les bâtiments qui s'y trouvent, et les intérêts qui s'y rattachent, tels qu'ils sont décrits dans la description. S'entend en outre de tous les biens-fonds et intérêts qui s'y rattachent qui sont ajoutés aux parties communes. («property»)

«propriété projetée» Propriété décrite dans la déclaration et la description qui doivent être enregistrées pour désigner une partie privative projetée comme partie privative aux termes de la présente loi. («proposed property»)

«réclamation» S'entend notamment d'un droit, d'un titre, d'un intérêt, d'une sûreté réelle ou d'une demande de toute nature ayant une incidence sur un bien-fonds. Est toutefois exclus l'intérêt d'un propriétaire sur sa partie privative ou son intérêt commun. («claim»)

«règle» Règle d'une association. («rule»)

«règlement administratif» Règlement administratif d'une association. («by-law»)

«sûreté réelle» Réclamation qui garantit le paiement d'une somme d'argent ou l'exécution d'une obligation. S'entend en outre d'une charge prévue par la Loi sur l'enregistrement des droits immobiliers, d'une hypothèque et d'un privilège. («encumbrance»)

«vérificateur» Comptable public agréé en vertu de la Loi sur la comptabilité publique qui est nommé vérificateur d'une association aux termes de l'article 60. («auditor»)

Droit de propriété sur le bien-fonds

(2) Pour l'application de la présente loi, le droit de propriété sur un bien-fonds ou sur l'intérêt à bail sur un bien-fonds comprend respectivement le droit de propriété sur l'espace ou sur l'intérêt à bail sur l'espace.

Déclarant proposé

(3) La mention d'un déclarant dans la présente loi est réputée comprendre, le cas échéant, une personne qui se propose ou a l'intention d'enregistrer une déclaration et une description.

PARTIE II

ENREGISTREMENT ET CONSTITUTION

Constitution

Enregistrement

2. (1) Sous réserve des règlements pris en application de la présente loi et du paragraphe (2), la déclaration et la description peuvent être enregistrées par la personne à qui appartient le domaine franc ou le domaine à bail sur le bien-fonds décrit dans la description, ou en son nom.

Restriction

(2) Une déclaration et une description relatives à une association condominiale de propriété franche ne doivent pas être enregistrées par une personne à qui n'appartient pas le domaine franc sur le bien-fonds décrit dans la description ni en son nom.

Effet de l'enregistrement

(3) Dès l'enregistrement de la déclaration et de la description se produit ce qui suit :

a) la présente loi régit le bien-fonds et les intérêts qui s'y rattachent, tels que le bien-fonds et les intérêts sont décrits dans la description;

b) le bien-fonds décrit dans la description est divisé en parties privatives et en parties communes conformément à la description;

c) une association condominiale est constituée.

Lieu d'enregistrement

3. (1) La déclaration et la description sont enregistrées :

a) dans la division d'enregistrement des droits immobiliers du bureau d'enregistrement immobilier dans les limites de laquelle est situé le bien-fonds décrit dans la description, si ce bureau a une telle division;

b) dans la division d'enregistrement des actes du bureau d'enregistrement immobilier dans les limites de laquelle est situé le bien-fonds décrit dans la description, si ce bureau n'a pas de division d'enregistrement des droits immobiliers.

Répertoire

(2) Le registrateur du bureau où une déclaration et une description sont enregistrées tient un répertoire des associations constituées par les enregistrements.

Idem

(3) Le répertoire mentionné au paragraphe (2) est rédigé selon la formule qu'approuve le directeur des droits immobiliers nommé en vertu de l'article 9 de la Loi sur l'enregistrement des droits immobiliers et appelé Répertoire des associations condominiales en français et Condominium Corporations Index en anglais.

Registre des condominiums

(4) Le registrateur du bureau où une déclaration et une description sont enregistrées tient un registre appelé Registre des condominiums en français et Condominium Register en anglais et rédigé selon la formule qu'approuve le directeur des droits immobiliers.

Contenu du registre des condominiums

(5) Les déclarations, les descriptions, les règlements administratifs, les préavis de résiliation, les avis de fin du régime de condominium et les autres actes qui se rapportent aux biens-fonds régis par la présente loi sont enregistrés et inscrits au Registre des condominiums conformément aux règlements pris en application de la présente loi et aux instructions du directeur des droits immobiliers.

Lois relatives aux biens immeubles

4. (1) La Loi sur l'enregistrement des droits immobiliers ou la Loi sur l'enregistrement des actes, selon le cas, s'applique aux propriétés régies par la présente loi, mais s'il y a incompatibilité entre les dispositions de l'une ou l'autre de ces lois et les dispositions de la présente loi, ces dernières l'emportent.

Droits des locataires

(2) L'enregistrement d'une déclaration et d'une description ne doit pas mettre fin ni porter atteinte autrement aux droits prévus par la Loi sur la protection des logements locatifs ou à la partie IV de la Loi sur la location immobilière d'une personne qui, au moment de l'enregistrement, est locataire de la propriété ou d'une partie de la propriété.

Résiliation de bail interdite

(3) L'enregistrement d'une déclaration et d'une description ne constitue pas pour un locateur un motif pour donner à un locataire visé au paragraphe (2) un avis de résiliation en vertu de l'article 105 de la Loi sur la location immobilière.

(4) Dès que les articles 213 et 219 de la Loi de 1997 sur la protection des locataires sont en vigueur, les paragraphes (2) et (3) sont abrogés et remplacés par ce qui suit :

Droits des locataires

(2) L'enregistrement d'une déclaration et d'une description ne doit pas mettre fin ni porter atteinte autrement aux droits prévus par la Loi de 1997 sur la protection des locataires d'une personne qui, au moment de l'enregistrement, est locataire de la propriété ou d'une partie de la propriété.

Résiliation de bail interdite

(3) L'enregistrement d'une déclaration et d'une description ne constitue pas pour un locateur un motif pour donner à un locataire visé au paragraphe (2) un avis de résiliation en vertu de la partie III de la Loi de 1997 sur la protection des locataires.

Association

5. (1) L'association constituée ou maintenue aux termes de la présente loi est une personne morale sans capital-actions dont les membres sont les propriétaires.

Dénomination sociale

(2) Le registrateur attribue à chaque association une dénomination sociale conformément aux règlements pris en application de la présente loi.

Autre loi

(3) La Loi sur les personnes morales ne s'applique pas à l'association.

Idem

(4) Sous réserve des règlements pris en application de la présente loi, la Loi sur les renseignements exigés des personnes morales s'applique à l'association.

Genres d'associations

6. (1) Les associations visées par la présente loi appartiennent à l'un ou l'autre des genres suivants :

1. Les associations condominiales de propriété franche.

2. Les associations condominiales de propriété à bail.

Genres d'associations de propriété franche

(2) Les associations condominiales de propriété franche appartiennent à l'un ou l'autre des genres suivants :

1. Les associations condominiales de parties communes.

2. Les associations condominiales constituées par étape.

3. Les associations condominiales de terrain nu.

b

4. Les associations condominiales normales autres que les associations visées aux dispositions 1, 2 et 3.

y

Restriction relative à l'enregistrement

(3) Une déclaration et une description ne peuvent être enregistrées que si l'enregistrement a pour effet de constituer une association condominiale de propriété franche ou une association condominiale de propriété à bail.

Précision dans la déclaration

(4) La déclaration indique :

a) si l'association est une association condominiale de propriété franche ou une association condominiale de propriété à bail;

b

b) dans le cas d'une association condominiale de propriété franche, le genre d'association condominiale de propriété franche dont il s'agit.

Déclaration et description

Exigences relatives à la déclaration

7. (1) La déclaration ne peut être enregistrée que si le déclarant l'a passée de la manière prescrite par la Loi aux termes de laquelle elle doit être enregistrée.

Contenu

(2) La déclaration comporte les éléments suivants :

a) une déclaration portant que la présente loi régit le bien-fonds et les intérêts qui s'y rattachent, tels que le bien-fonds et les intérêts sont décrits dans la description;

b) le consentement de chaque personne qui est titulaire d'une hypothèque enregistrée sur le bien-fonds ou les intérêts qui s'y rattachent, tels que le bien-fonds et les intérêts sont décrits dans la description;

c) un état des quotes-parts, exprimées en pourcentages, des intérêts communs qui se rattachent aux parties privatives;

d) un état des quotes-parts, exprimées en pourcentages affectés aux parties privatives, de la contribution des propriétaires aux dépenses communes;

b

e) le domicile élu, l'adresse civique de l'association, si elle est connue, et l'adresse postale de l'association si elle diffère de son domicile élu ou de son adresse civique;

y

f) une énumération spécifique de toutes les portions des parties communes dont l'usage est réservé aux propriétaires d'une ou de plusieurs parties privatives désignées et non pas à tous les propriétaires;

g) un état de toutes les conditions que l'autorité approbatrice, lorsqu'elle approuve ou exempte la description aux termes de l'article 9, exige que la déclaration mentionne;

h) tous les autres documents qu'exigent les règlements pris en application de la présente loi.

Consentement

(3) Nul ne doit refuser de donner le consentement mentionné à l'alinéa (2) b) pour la seule raison que le déclarant n'a pas conclu un nombre déterminé de conventions de vente de parties privatives projetées.

Contenu supplémentaire

(4) La déclaration, outre les documents mentionnés au paragraphe (2) et dans les autres articles de la présente loi, peut comporter les éléments suivants :

a) un état précisant les dépenses communes de l'association;

b) des conditions ou des restrictions à l'égard de l'occupation et de l'usage des parties privatives ou des parties communes;

c) des conditions ou des restrictions à l'égard du don, de la location et de la vente des parties privatives et des intérêts communs;

d) une liste des responsabilités de l'association qui soient compatibles avec sa mission et ses devoirs;

e) la description de l'imputation de l'obligation d'entretenir les parties privatives et les parties communes et de les réparer en cas de dommages, laquelle imputation a été effectuée conformément à la présente loi.

Incompatibilité

(5) S'il y a incompatibilité entre les dispositions d'une déclaration et les dispositions de la présente loi, ces dernières l'emportent et la déclaration est réputée modifiée en conséquence.

Exigences relatives à la description

8. (1) Sous réserve des règlements pris en application de la présente loi, la description comporte les éléments suivants :

a) un plan d'arpentage indiquant le périmètre de la surface horizontale du bien-fonds et le périmètre des bâtiments;

b) les plans d'architecture des bâtiments et, le cas échéant, les plans de construction des bâtiments;

c) une indication des limites de chaque partie privative par rapport aux bâtiments ou à d'autres bornes;

d) des graphiques indiquant le contour et les dimensions de chaque partie privative et son emplacement approximatif par rapport aux autres parties privatives et aux bâtiments;

b

e) un certificat d'un architecte attestant que tous les bâtiments ont été construits conformément aux règlements et, s'il existe des plans de construction, un certificat d'un ingénieur attestant que tous les bâtiments ont été construits conformément aux règlements;

y

f) un certificat, signé par un arpenteur-géomètre de l'Ontario détenteur d'un permis délivré en vertu de la Loi sur les arpenteurs-géomètres, attestant que les graphiques qui décrivent les parties privatives sont précis pour l'essentiel;

g) une description de tous les intérêts qui se rattachent au bien-fonds et qui sont compris dans la propriété;

h) tous les autres documents qu'exigent les règlements pris en application de la présente loi.

Préparation de documents

(2) Les arpentages, les plans, les indications, les graphiques, les certificats ou les descriptions mentionnés au paragraphe (1) sont préparés conformément aux règlements pris en application de la présente loi.

Parties communes et parties privatives dans un bâtiment

(3) La description ne peut être enregistrée que si :

a) d'une part, la propriété comprend des parties communes;

b) d'autre part, chaque partie privative qui est affectée à l'habitation comprend un ou plusieurs bâtiments ou est comprise dans un bâtiment.

Approbation de l'inspecteur des arpentages

(4) L'inspecteur des arpentages nommé en vertu de la Loi sur l'enregistrement des droits immobiliers peut exiger qu'une description ou une modification d'une description lui soit présentée pour approbation avant qu'elle ne soit enregistrée.

Idem

(5) L'inspecteur des arpentages approuve la description ou la modification de la description s'il est convaincu que le document présenté satisfait aux exigences du présent article.

Loi sur l'aménagement du territoire

Réglementation en matière de lotissement

9. (1) L'article 50 de la Loi sur l'aménagement du territoire ne s'applique pas à l'égard, selon le cas :

a) des opérations concernant des parties privatives entières et des intérêts communs entiers;

b) des servitudes cédées par l'association ou qui lui sont réservées.

Approbation des descriptions

(2) Sous réserve du présent article, les dispositions des articles 51, 51.1 et 51.2 de la Loi sur l'aménagement du territoire qui s'appliquent à un plan de lotissement s'appliquent, avec les adaptations nécessaires, à une description ou à une modification d'une description.

Enregistrement

(3) Une description ou une modification d'une description ne peut être enregistrée que si, selon le cas :

a) l'autorité approbatrice l'a approuvée;

b) l'autorité approbatrice l'a soustraite à l'application des dispositions des articles 51 et 51.1 de la Loi sur l'aménagement du territoire qui s'y appliqueraient normalement en vertu du paragraphe (2) et un certificat d'exemption délivré par l'autorité approbatrice y est joint.

Conversion de locaux d'habitation loués

(4) Si une personne présente une demande d'approbation à l'égard d'une propriété qui comprend un bâtiment ou un groupe de bâtiments connexe contenant un ou plusieurs locaux qui sont utilisés à titre de locaux d'habitation loués ou qui l'ont été et qui sont vacants, l'autorité approbatrice peut, après avoir consulté le conseil de la municipalité locale dans laquelle la propriété est située si l'autorité approbatrice n'est pas la municipalité, exiger que l'auteur de la demande fasse inspecter la propriété par une personne titulaire d'un certificat d'autorisation au sens de la Loi sur les ingénieurs ou d'un certificat d'exercice au sens de la Loi sur les architectes ou par une autre personne compétente et fasse remettre par cette personne à l'autorité approbatrice un rapport sur toutes les questions qui, de l'avis de cette dernière, ont besoin d'être examinées.

Conditions additionnelles

(5) Outre les conditions qui peuvent être imposées en vertu du paragraphe 51 (25) de la Loi sur l'aménagement du territoire, l'autorité approbatrice qui reçoit une demande visée au paragraphe (4) peut imposer les conditions qu'elle estime raisonnables compte tenu du rapport visé à ce dernier.

Demande d'exemption

(6) Avant de présenter une demande en vertu du paragraphe 51 (16) de la Loi sur l'aménagement du territoire, le propriétaire d'une propriété ou une personne autorisée par écrit par ce dernier peut demander à l'autorité approbatrice de soustraire tout ou partie de la description à l'application des dispositions des articles 51 et 51.1 de la Loi sur l'aménagement du territoire qui s'y appliqueraient normalement en vertu du paragraphe (2).

Exemption individuelle

(7) L'autorité approbatrice peut accorder une exemption si elle croit qu'elle est appropriée dans les circonstances.

Exemption accordée par le ministre

(8) Si le ministre des Affaires municipales et du Logement est l'autorité approbatrice, il peut, par règlement, prévoir que les dispositions des articles 51 et 51.1 de la Loi sur l'aménagement du territoire qui s'appliquent à un plan de lotissement ne s'appliquent pas à une catégorie de descriptions ou à une modification d'une catégorie de descriptions précisée dans le règlement.

Effet du règlement

(9) Le règlement peut se limiter à des régions géographiques de l'Ontario qui sont précisées.

Exemption accordée par la municipalité

(10) Si le ministre des Affaires municipales et du Logement n'est pas l'autorité approbatrice, celle-ci peut, par règlement administratif, prévoir que les dispositions des articles 51 et 51.1 la Loi sur l'aménagement du territoire qui s'appliquent à un plan de lotissement ne s'appliquent pas à une catégorie de descriptions ou à une modification d'une catégorie de descriptions précisée dans le règlement administratif.

Effet du règlement administratif

(11) Le règlement administratif peut se limiter à des régions géographiques précisées de la région géographique relevant de l'autorité.

Article 52 de la Loi sur l'aménagement du territoire

(12) L'article 52 de la Loi sur l'aménagement du territoire s'applique à l'égard d'une description d'une association condominiale de terrain nu, mais ne s'applique pas à l'égard d'une description d'une autre association.

PARTIE III

DROIT DE PROPRIÉTÉ

Genre de propriété

10. Les parties privatives et les parties communes sont, à toutes fins, des biens immeubles.

Droit de propriété sur la propriété

11. (1) Sous réserve de la présente loi, de la déclaration et des règlements administratifs, chaque propriétaire a un droit de propriété et l'usage exclusifs de sa partie privative.

Idem, parties communes

(2) Les propriétaires possèdent les parties communes à titre de tenants communs et un intérêt indivis sur les parties communes se rattache à la partie privative de chacun d'eux.

Intérêts communs

(3) Les quotes-parts des intérêts communs sont celles que la déclaration précise.

Indissociabilité

(4) Le droit de propriété sur une partie privative ne doit pas être dissocié de celui sur l'intérêt commun. L'acte qui vise à les dissocier est nul.

Interdiction de diviser

(5) Sauf disposition contraire de la présente loi, les parties communes ne doivent pas être partagées ou divisées.

Servitudes

12. (1) Les servitudes suivantes sont rattachées à chaque partie privative et sont créées au profit du propriétaire de la partie privative et de l'association :

1. Une servitude pour la prestation d'un service en passant par les parties communes ou une autre partie privative.

2. Une servitude pour l'appui par tous les bâtiments et toutes les structures nécessaires pour fournir un appui à la partie privative.

3. Une servitude d'usage et d'occupation exclusifs sur l'espace compris dans les autres parties privatives et les parties communes qui serait compris dans la partie privative si les limites de celle-ci étaient déterminées périodiquement par l'emplacement des bâtiments après l'enregistrement de la description et non à la date de l'enregistrement, si un bâtiment ou une partie d'un bâtiment est déplacé après l'enregistrement de la déclaration et de la description ou après avoir été endommagé et réparé, mais qu'il n'a pas été replacé à l'emplacement qu'il occupait au moment de l'enregistrement de la déclaration et de la description.

4. Si une association a droit à l'usage d'un service ou d'une installation en commun avec une autre association, une servitude d'accès au service ou à l'installation, y compris pour son érection et son entretien, en passant par le bien-fonds de l'autre association, décrite conformément aux règlements pris en application de la présente loi.

Idem, parties communes

(2) Les servitudes suivantes sont rattachées aux parties communes :

1. Une servitude pour la prestation d'un service en passant par une partie privative ou par des parties communes dont le propriétaire a l'usage exclusif.

2. Une servitude pour l'appui par toutes les parties privatives nécessaires pour fournir un appui.

Effet sur les sûretés réelles

13. Dès l'enregistrement de la déclaration et de la description, une sûreté réelle sur les parties communes ne peut plus être réalisée sur celles-ci, mais peut l'être sur toutes les parties privatives et tous les intérêts communs.

Libération des sûretés réelles

14. (1) Si une sûreté réelle enregistrée avant l'enregistrement de la déclaration et de la description peut, en vertu de l'article 13, être réalisée sur toutes les parties privatives d'une association et tous les intérêts communs qui s'y rattachent, un propriétaire peut libérer la fraction de la sûreté réelle qui s'applique à sa partie privative et à son intérêt commun en payant au titulaire de la sûreté réelle la fraction du montant dû au titre du principal et des intérêts aux termes de la sûreté réelle qui est attribuable à son intérêt commun, comme le précise la déclaration.

Formule

(2) Sur paiement de la fraction suffisante pour libérer de la sûreté réelle une partie privative et un intérêt commun, et sur demande, le titulaire de la sûreté réelle donne au propriétaire mainlevée de la partie privative et de l'intérêt commun conformément aux exigences des règlements pris en application de la présente loi.

Évaluation

15. (1) Chaque partie privative, y compris l'intérêt commun qui s'y rattache, constitue une parcelle aux fins de l'évaluation et de l'imposition municipales.

Parties communes

(2) Sous réserve du paragraphe (3), les parties communes d'une association autre qu'une association condominiale de parties communes ne constituent pas une parcelle aux fins de l'évaluation et de l'imposition municipales.

Exception

(3) Une portion des parties communes d'une association autre qu'une association condominiale de parties communes constitue une parcelle distincte aux fins de l'évaluation et de l'imposition municipales si elle est louée aux termes de l'article 21 à des fins commerciales, que le preneur à bail y exerce une entreprise à but lucratif et qu'elle fait partie de la catégorie des biens immeubles commerciaux prescrite en vertu de la Loi sur l'évaluation foncière.

Association condominiale de parties communes

(4) Les parties communes d'une association condominiale de parties communes constituent une parcelle aux fins de l'évaluation et de l'imposition municipales dans chaque municipalité dans laquelle les parties communes ou une portion de celles-ci sont situées et les impôts municipaux perçus sur la ou les parcelles font partie des dépenses communes de l'association.

PARTIE IV

ASSOCIATION

Dispositions générales

Sceau

16. (1) L'association a un sceau qu'adopte et que peut modifier le conseil.

Dénomination sociale

(2) La dénomination sociale de l'association figure en caractères lisibles sur le sceau.

Mission

17. (1) L'association a pour mission de gérer la propriété et les biens, le cas échéant, de l'association au nom des propriétaires.

Devoirs

(2) L'association a le devoir de contrôler, de gérer et d'administrer les parties communes et les biens de l'association.

Conformité

(3) L'association a le devoir de prendre toutes les mesures raisonnables pour faire en sorte que les propriétaires, les occupants de parties privatives, les preneurs à bail des parties communes et les mandataires et employés de l'association se conforment à la présente loi, à la déclaration, aux règlements administratifs et aux règles.

Biens

18. (1) L'association ne peut être propriétaire de biens meubles et immeubles, les acquérir, les grever et les aliéner qu'à des fins qui sont compatibles avec sa mission et ses devoirs.

Intérêt sur les biens

(2) Les propriétaires se partagent les biens de l'association en proportion de leurs quotes-parts respectives des intérêts communs, conformément à la présente loi, à la déclaration et aux règlements administratifs.

Validité de la servitude

(3) La concession ou cession d'une servitude à l'association est valide même si un bien-fonds auquel la servitude pourrait bénéficier n'appartient pas à l'association.

Droit d'entrée

19. Sur préavis raisonnable, l'association ou la personne qu'elle autorise peut entrer dans une partie privative ou dans les parties communes dont le propriétaire a l'usage exclusif à toute heure raisonnable pour réaliser la mission de l'association et accomplir les devoirs de celle-ci ou pour en exercer les pouvoirs.

Servitudes décrites dans la déclaration ou l'étape

20. (1) La servitude décrite au paragraphe (2) est créée :

a) dès l'enregistrement d'une déclaration et d'une description qui constitue une association, si la servitude est décrite dans la déclaration et la description;

b) dès l'enregistrement d'une modification d'une déclaration et d'une description qui crée une étape au sens de la partie XI dans une association condominiale constituée par étape, si la servitude est décrite dans la modification.

Champ d'application

(2) Le paragraphe (1) s'applique à la servitude qui, selon le cas :

a) bénéficie à un bien-fonds appartenant au déclarant autre que la propriété ou grève le bien-fonds;

b) est exigée par l'autorité approbatrice comme condition d'approbation de la déclaration et de la description pour l'association.

Création d'une servitude

(3) Il n'est pas nécessaire qu'un acte scellé ou autre document soit enregistré ou délivré au propriétaire du bien-fonds qui bénéficie de la servitude créée aux termes du paragraphe (1) pour que celle-ci prenne effet.

Validité de la servitude

(4) La servitude qui est créée aux termes du paragraphe (1) est valide même si le bien-fonds auquel elle doit bénéficier ou qu'elle doit grever appartient au déclarant en plus du bien-fonds relatif à la servitude qui est décrite dans la description.

Servitudes et location des parties communes

21. (1) L'association peut, par règlement administratif :

a) louer une portion des parties communes, à l'exception de celle que la déclaration réserve à l'usage exclusif des propriétaires d'une ou de plusieurs parties privatives désignées et non pas de tous les propriétaires;

b) concéder ou céder une servitude ou une permission sur les parties communes.

Incidence sur les droits des propriétaires

(2) La location, la concession ou la cession mentionnée au paragraphe (1), signée par les dirigeants autorisés de l'association, a sur l'intérêt de chaque propriétaire sur les parties communes la même incidence que si ce dernier l'avait lui-même passée.

Conventions concernant les télécommunications

22. (1) Les définitions qui suivent s'appliquent au présent article.

«convention concernant les télécommunications» Convention conclue pour la fourniture de services ou d'installations reliés aux télécommunications à la propriété de l'association ou à partir ou à l'intérieur de celle-ci. S'entend notamment de la concession ou de la cession d'une servitude, d'une location ou d'une permission à l'égard de la propriété d'une association aux fins des télécommunications. («telecommunications agreement»)

«télécommunications» S'entend de l'émission, de la transmission ou de la réception de toute combinaison de signes, signaux, écrits, images, sons, données, caractères alphanumériques ou renseignements de toute nature par fil, câble, radio, système optique ou électromagnétique ou tout système technique semblable. («telecommunications»)

Règlement administratif non obligatoire

(2) Malgré le paragraphe 21 (1), une association peut, par résolution du conseil sans adopter de règlement administratif :

a) conclure une convention en vue de l'amélioration du réseau d'un système de télécommunication qui dessert les parties privatives de l'association;

b) conclure une convention concernant un système de télécommunication qui n'est pas relié à un système de télécommunication qui dessert les parties privatives de l'association;

c) modifier une convention concernant un système de télécommunication qui dessert les parties privatives de l'association afin de permettre à l'autre partie à la convention de fournir et de facturer tout ou partie des services directement aux propriétaires de parties privatives.

Avis exigé

(3) Les paragraphes 98 (3), (4), (5) et (6) s'appliquent à une convention visée au paragraphe (2) comme s'il s'agissait d'une modification apportée à un service que l'association fournit aux propriétaires.

Services aux frais des propriétaires de parties privatives

(4) Le coût des services qui sont facturés directement aux propriétaires de parties privatives en vertu de l'alinéa (2) c) ne doit pas faire partie des dépenses communes, malgré les dispositions de la déclaration.

b

Servitude aux fins des télécommunications

(5) Une association et la partie, le cas échéant, qui a conclu une convention concernant les télécommunications avec elle ont une servitude non exclusive sur la partie de la propriété visée à l'alinéa b) aux fins d'installation et d'utilisation d'un système de télécommunication si les conditions suivantes sont réunies :

a) l'association a été constituée le jour de l'entrée en vigueur du présent article ou par la suite et comprend une ou plusieurs parties privatives affectées à l'habitation;

b) une partie de la propriété est conçue pour contrôler ou faciliter les télécommunications ou fournir celles-ci à la propriété ou à partir ou à l'intérieur de celle-ci;

c) l'association n'a pas de servitude sur la propriété décrite dans la description ni n'a un droit d'utilisation de la propriété suffisant pour, selon le cas :

(i) la convention concernant les télécommunications qu'elle est conclue à l'égard de la propriété, si elle a conclu une telle convention,

(ii) le système de télécommunication qu'elle a l'intention de faire installer et d'utiliser sur la propriété, si elle n'a pas conclu de convention concernant les télécommunications à l'égard de la propriété.

Devoir : servitude

(6) Si un système de télécommunication installé sur la partie de la propriété visée à l'alinéa (5) b) nuit à celui que l'association a l'intention de faire installer et d'utiliser sur la propriété décrite dans la description, le propriétaire de cette partie de la propriété prend, sur préavis écrit de 30 jours émanant du propriétaire de la servitude visée au paragraphe (5), toutes les mesures nécessaires qui sont raisonnables pour permettre l'installation du système de télécommunication en question.

Validité de la servitude

(7) La servitude est valide même si aucun bien-fonds auquel elle doit bénéficier n'appartient à l'association et à la partie, le cas échéant, qui a conclu avec elle une convention concernant les télécommunications.

y

Servitude non exclusive

(8) Si la propriété d'une association qui comprend une ou plusieurs parties privatives affectées à l'habitation fait l'objet d'une servitude aux fins des télécommunications et qu'au moins 10 ans se sont écoulés depuis le dernier en date de la passation de la concession de la servitude et de l'enregistrement de la déclaration et de la description, la servitude, malgré les dispositions de la concession, est réputée être non exclusive.

Résiliation des conventions

(9) L'association qui comprend une ou plusieurs parties privatives affectées à l'habitation peut résilier une convention concernant les télécommunications si les conditions suivantes sont réunies :

a) au moins 10 ans se sont écoulés depuis le dernier en date de la passation de la convention et de l'enregistrement de la déclaration et de la description;

b) le conseil a, par voie de résolution, approuvé la résiliation de la convention;

c) les propriétaires de plus de 50 pour cent des parties privatives au moment où le conseil adopte la résolution consentent par écrit à la résiliation de la convention;

d) l'association a donné à la personne un préavis écrit de 120 jours de la résiliation.

Exception

(10) Le paragraphe (9) ne s'applique pas à une convention concernant les télécommunications si les conditions suivantes sont réunies :

a) l'association a conclu la convention après qu'un nouveau conseil a été élu à l'occasion d'une assemblée destinée au transfert des pouvoirs tenue aux termes de l'article 43;

b) la convention est non exclusive;

c) la convention tient compte de l'installation d'autres systèmes de télécommunication.

Biens meubles

(11) Si, en vertu du paragraphe (9), une association résilie une convention concernant les télécommunications, toute partie à la convention peut, sur préavis raisonnable donné à l'association, enlever, au plus tard 30 jours après la résiliation de la convention, les biens meubles qui lui appartiennent et qui se trouvent sur la propriété visée par la convention.

Devoirs : enlèvement

(12) La partie qui enlève des biens meubles en vertu du paragraphe (11) :

a) d'une part, procède à l'enlèvement d'une façon qui facilite l'installation de biens meubles semblables aux fins des télécommunications;

b) d'autre part, rembourse l'association pour les dommages, le cas échéant, que l'enlèvement cause à sa propriété.

Délaissement

(13) La partie à une convention concernant les télécommunications qui a le droit d'enlever ses biens meubles en vertu du paragraphe (11) est réputée les avoir délaissés si elle ne les enlève pas dans le délai prévu à ce paragraphe.

Action intentée par l'association

23. (1) Sous réserve du paragraphe (2) et en plus de tout autre recours qu'elle peut avoir, une association peut, en son nom propre et en celui d'un propriétaire, faire ce qui suit :

a) introduire, soutenir ou régler une action en dommages-intérêts et en dépens pour tout dommage causé aux parties communes, aux biens de l'association ou aux parties privatives individuelles;

b) introduire, soutenir ou régler une action à l'égard d'un contrat relatif aux parties communes ou à une partie privative, même si l'association n'était pas partie au contrat à l'égard duquel l'action est intentée.

b

Avis aux propriétaires

(2) Avant d'introduire une action visée au paragraphe (1), l'association remet un avis écrit de la nature générale de l'action à toutes les personnes dont le nom figure au registre que l'association tient aux termes du paragraphe 47 (2), sauf si, selon le cas :

a) l'action vise l'exécution d'un privilège de l'association en vertu de l'article 86 ou l'accomplissement de son devoir aux termes du paragraphe 17 (3);

b) l'action est introduite devant la Cour des petites créances.

y

Dépens

(3) Sauf décision contraire du conseil, les propriétaires au nom desquels l'association introduit ou soutient une action, en tout ou en partie, pour ce qui est de leurs parties privatives supportent les frais d'avocat et les frais de justice dans la proportion selon laquelle leurs intérêts sont touchés.

Le jugement est un bien

(4) Le jugement qui est rendu dans une action qu'introduit ou que soutient, en tout ou en partie, une association en son nom propre et qui ordonne qu'un paiement soit fait à l'association est un bien de celle-ci.

Action contre l'association

(5) L'association peut, en qualité de représentant des propriétaires des parties privatives, être poursuivie pour toute question ayant trait aux parties communes ou à ses biens.

Jugement rendu contre l'association

(6) Le jugement rendu contre l'association lui ordonnant de payer une somme d'argent est également un jugement contre chaque propriétaire au moment du prononcé du jugement, pour une portion du jugement fixée en fonction des quotes-parts précisées dans la déclaration pour le partage des intérêts communs.

Avis prévus par la Loi sur l'expropriation

24. (1) Pour l'application de la Loi sur l'expropriation, si le bien-fonds destiné à être exproprié fait partie des parties communes d'une association et qu'il ne comprend pas de parties privatives, un document qu'une autorité expropriante est tenue ou a le droit de signifier au propriétaire du bien-fonds, y compris un avis, un rapport d'évaluation et une offre d'indemnité, est valablement signifié aux propriétaires du bien-fonds si l'autorité expropriante le signifie :

a) d'une part, à l'association;

b) d'autre part, si le bien-fonds destiné à être exproprié fait partie des parties communes que la déclaration réserve à l'usage exclusif des propriétaires d'une ou de plusieurs parties privatives de l'association et non pas de tous les propriétaires, aux propriétaires de ces parties privatives.

Avis aux propriétaires

(2) Au plus tard 15 jours après qu'un document lui a été signifié aux termes du paragraphe (1), l'association avise toutes les personnes dont le nom figure au registre qu'elle tient aux termes du paragraphe 47 (2) qu'un document lui a été signifié pour l'application de la Loi sur l'expropriation et met une copie du document à leur disposition aux fins d'examen.

L'association agit pour le compte des propriétaires

(3) Pour l'application de la Loi sur l'expropriation, tous les droits prévus par cette loi des propriétaires du bien-fonds destinés à être expropriés à l'égard desquels un document a été signifié à l'association aux termes du paragraphe (1) sont cédés à l'association et exercés par elle, sous réserve de l'article 127.

Avis prévus par la Loi sur l'aménagement du territoire

25. L'association à qui est signifié un avis aux termes de la Loi sur l'aménagement du territoire en avise, au plus tard 15 jours après la signification, les personnes dont le nom figure au registre qu'elle tient aux termes du paragraphe 47 (2) et met une copie de l'avis à leur disposition aux fins d'examen.

Responsabilité de l'occupant

26. Afin d'établir la responsabilité découlant d'un manquement à ses devoirs de la part de l'occupant d'un bien-fonds, l'association est réputée être l'occupant des parties communes et les propriétaires sont réputés ne pas être les occupants des parties communes.

Administrateurs et dirigeants

Conseil d'administration

27. (1) Un conseil d'administration gère les affaires de l'association.

Nombre

(2) Sous réserve du paragraphe 42 (4), le conseil se compose d'au moins trois personnes ou du nombre plus élevé de personnes que peuvent prévoir les règlements administratifs.

Modification du nombre

(3) L'association peut, par règlement administratif, augmenter ou, sous réserve du paragraphe (2), réduire le nombre d'administrateurs fixé dans ses règlements administratifs.

Élection des administrateurs

28. (1) Sous réserve du paragraphe 42 (1), les propriétaires élisent le conseil d'administration conformément à la présente loi et aux règlements administratifs.

b

Avis des candidats

(2) L'avis de la tenue d'une assemblée visant à élire un ou plusieurs administrateurs comprend les nom et adresse de chaque particulier qui, au plus tard quatre jours avant celui où l'avis est envoyé, a avisé le conseil par écrit de son intention de se porter candidat à l'élection.

y

Avis d'un poste de propriétaire-occupant

(3) Si, aux termes du paragraphe 51 (6), un poste au conseil est réservé aux fins de vote par les propriétaires de parties privatives occupées par leurs propriétaires, l'avis de la tenue de l'assemblée comprend les éléments suivants :

a) une déclaration indiquant qu'un poste au conseil est réservé aux fins du vote en question;

b) une déclaration indiquant quelles personnes ont avisé le conseil par écrit, au plus tard la veille du jour de l'envoi de l'avis, qu'elles ont l'intention de se porter candidat au poste au conseil qui est réservé aux fins du vote en question.

Qualités requises

29. (1) Ne peut être administrateur la personne qui, selon le cas :

a) est âgée de moins de dix-huit ans;

b) est un failli non libéré;

c) est un incapable mental.

Empêchement

(2) Un administrateur cesse sur-le-champ d'occuper sa charge dans l'un ou l'autre des cas suivants :

a) il devient un failli non libéré ou un incapable mental;

b) un certificat de privilège a été enregistré aux termes du paragraphe 86 (2) à l'égard d'une partie privative lui appartenant et il n'obtient pas mainlevée du privilège aux termes du paragraphe 86 (7) dans les 90 jours qui suivent l'enregistrement du privilège.

Consentement

30. (1) Nul ne peut être élu ou nommé administrateur à moins d'y consentir.

Consentement réputé

(2) Une personne est réputée consentir si elle est présente à l'assemblée au cours de laquelle elle est élue ou nommée et qu'elle ne refuse pas d'exercer les fonctions d'administrateur.

Consentement par écrit

(3) Une personne qui n'est pas présente à l'assemblée peut être élue ou nommée si elle consent par écrit à exercer les fonctions d'administrateur avant l'assemblée ou dans les 10 jours qui suivent celle-ci.

Non-conformité

(4) L'élection ou la nomination d'une personne à titre d'administrateur contrairement au présent article est sans effet.

Mandat

31. (1) Sauf dans le cas des administrateurs nommés au premier conseil d'administration en vertu du paragraphe 42 (1), tout administrateur est élu pour une période de trois ans ou la période plus courte que peuvent prévoir les règlements administratifs.

Idem

(2) Malgré le paragraphe (1), l'administrateur peut continuer à exercer ses fonctions jusqu'à l'élection de son successeur.

a

Conduite des affaires

32. (1) Sous réserve du paragraphe 42 (5), le conseil de l'association ne peut conduire les affaires de celle-ci qu'à une réunion des administrateurs à laquelle il y a quorum.

Quorum

(2) Pour la conduite des affaires, constitue le quorum la majorité des membres du conseil.

b

Destitution

33. (1) Sous réserve du paragraphe 51 (8), un administrateur, autre qu'un administrateur siégeant au premier conseil, peut être destitué avant l'expiration de son mandat par un vote exprimé en faveur de la destitution, à une assemblée dûment convoquée à cette fin, par les propriétaires de plus de 50 pour cent de toutes les parties privatives comprises dans l'association.

y

a

Remplacement

(3) Conformément aux règlements administratifs applicables à l'élection des administrateurs, les propriétaires peuvent, à la réunion, élire au conseil une personne ayant les qualités requises pour terminer le mandat de l'administrateur qui a été destitué.

Postes vacants

34. (1) S'il survient une vacance au conseil, les administrateurs qui demeurent en fonction peuvent exercer tous les pouvoirs du conseil tant qu'il y a quorum.

Remplacement effectué par le conseil

(2) S'il survient une vacance au conseil et qu'il y a toujours quorum, la majorité des membres du conseil qui demeurent en fonction peuvent nommer au conseil une personne ayant les qualités requises pour combler la vacance jusqu'à l'assemblée générale annuelle suivante.

Remplacement effectué par les propriétaires

(3) Sous réserve du paragraphe 51 (6), à l'assemblée générale annuelle visée au paragraphe (2), les propriétaires élisent une personne pour combler la vacance survenue aux termes de ce paragraphe et terminer le mandat de l'administrateur dont le poste est devenu vacant.

Élection en l'absence de quorum

(4) S'il survient une vacance au conseil et qu'il ne reste pas suffisamment d'administrateurs pour constituer le quorum, les administrateurs qui demeurent en fonction convoquent et tiennent, au plus tard 30 jours après avoir perdu le quorum, une assemblée des propriétaires en vue de combler les vacances au conseil.

Convocation d'une assemblée par un propriétaire

(5) Si les administrateurs ne convoquent ni ne tiennent l'assemblée ou s'il n'y a aucun administrateur en fonction, un propriétaire peut convoquer l'assemblée.

Remboursement des frais

(6) Sur demande, l'association rembourse au propriétaire qui convoque une assemblée en vertu du paragraphe (5) les frais raisonnables qu'il a engagés pour ce faire.

Augmentation

(7) Malgré le paragraphe (2), les vacances qui résultent de l'augmentation du nombre des administrateurs ne peuvent être comblées que par voie d'élection à une assemblée des propriétaires dûment convoquée à cette fin. Les administrateurs ainsi élus ne peuvent entrer en fonction que lorsque le règlement administratif prévoyant l'augmentation du nombre des administrateurs est enregistré aux termes du paragraphe 56 (9).

Réunions d'administrateurs

35. (1) Outre les réunions d'administrateurs qu'exigent les règlements administratifs de l'association, un groupe d'administrateurs constituant le quorum peut en tout temps convoquer une réunion des administrateurs pour la conduite d'une affaire.

Préavis

(2) La personne qui convoque une réunion des administrateurs remet à chaque administrateur de l'association un préavis écrit de la tenue de la réunion :

a) d'une part, d'au moins 10 jours, sauf disposition contraire des règlements administratifs;

b) d'autre part, en le lui remettant en mains propres ou en l'envoyant par courrier affranchi, par messager ou par communication électronique à sa dernière adresse figurant dans les dossiers de l'association, sauf disposition contraire des règlements administratifs.

Contenu du préavis

(3) Le préavis précise la date, l'heure et le lieu de la réunion ainsi que la nature, en termes généraux, de l'affaire qui y sera discutée.

Renonciation au préavis

(4) L'administrateur qui assiste à une réunion est réputé avoir renoncé au droit de s'opposer au défaut de remettre l'avis exigé sauf s'il s'y oppose expressément à la réunion.

Téléconférence

(5) Une réunion des administrateurs peut se tenir par téléconférence ou par un autre moyen de communication grâce auquel les administrateurs peuvent participer en même temps à la réunion si :

a) d'une part, les règlements administratifs permettent d'utiliser ces moyens pour tenir une réunion des administrateurs;

b) d'autre part, tous les administrateurs de l'association consentent à l'utilisation de ces moyens pour tenir la réunion.

Dirigeants

36. (1) L'association se compose d'un président, d'un secrétaire et de tous les autres dirigeants qui sont prévus par règlement administratif ou par résolution des administrateurs.

Élection et nomination

(2) Sous réserve des règlements administratifs, les administrateurs :

a) élisent le président parmi eux;

b) nomment ou élisent le secrétaire;

c) peuvent nommer ou élire un ou plusieurs vice-présidents ou autres dirigeants.

Cumul de plusieurs charges

(3) La même personne peut cumuler deux charges ou plus de l'association.

Degré de prudence

37. (1) Les administrateurs et les dirigeants d'une association, lorsqu'ils exercent les pouvoirs et accomplissent les devoirs de leur charge, font ce qui suit :

a) ils agissent honnêtement et de bonne foi;

b) ils agissent avec le soin, la diligence et la compétence dont ferait preuve, dans des circonstances semblables, une personne d'une prudence raisonnable.

Validité des actes

(2) Les actes d'un administrateur ou d'un dirigeant sont valables malgré un vice qui peut être découvert ultérieurement dans son élection, sa nomination ou ses qualités.

Responsabilité des administrateurs

(3) Un administrateur ne doit pas être tenu responsable d'un manquement aux devoirs que lui impose le paragraphe (1) si le manquement découle du fait qu'il se fie de bonne foi, selon le cas :

a) aux états financiers de l'association que le vérificateur, dans un rapport écrit, un dirigeant de l'association ou un gestionnaire chargé, aux termes d'une entente, de la gestion de la propriété lui représente comme une présentation fidèle de la situation financière de l'association conformément aux principes de comptabilité généralement reconnus;

b) au rapport ou à l'avis d'un avocat, d'un comptable public, d'un ingénieur, d'un estimateur ou d'une autre personne dont la profession donne de la crédibilité au rapport ou à l'avis.

Indemnisation

38. (1) Sous réserve du paragraphe (2), les règlements administratifs de l'association peuvent prévoir que ses administrateurs et ses dirigeants, ainsi que leurs héritiers, exécuteurs testamentaires, administrateurs successoraux, fiduciaires de la succession et autres représentants successoraux peuvent être indemnisés et garantis par l'association :

a) de la responsabilité et des frais, dépenses et coûts engagés par les administrateurs ou les dirigeants en raison d'une action, d'une poursuite ou d'une instance intentée ou que l'on se propose d'intenter contre eux à la suite ou à l'égard de mesures qu'ils ont prises, ont omis de prendre ou ont autorisées dans l'accomplissement des devoirs de leur charge;

b) des autres frais, dépenses et coûts engagés par eux à l'égard des affaires de l'association.

Aucune indemnisation en cas de manquement

(2) Nul administrateur ou dirigeant d'une association ne doit être indemnisé par l'association à l'égard de la responsabilité ou des frais, dépenses ou coûts engagés dans une action, une poursuite ou une autre instance, ou relativement à l'une d'elles, à la suite de laquelle il est jugé avoir manqué au devoir d'agir honnêtement et de bonne foi.

b

Assurance

39. Si une police d'assurance contre les questions visées aux alinéas 38 (1) a) et b) est raisonnablement disponible, l'association la souscrit et la maintient en vigueur au profit d'un administrateur ou d'un dirigeant, sauf s'il s'agit d'une assurance contre la responsabilité et les frais, dépenses ou coûts engagés par l'administrateur ou le dirigeant en raison d'un manquement au devoir d'agir honnêtement et de bonne foi.

y

Divulgation d'un intérêt par un administrateur

40. (1) L'administrateur d'une association qui a un intérêt direct ou indirect sur un contrat ou une opération auxquels l'association est partie, ou sur un contrat ou une opération projetés auxquels l'association sera partie, divulgue par écrit à celle-ci la nature et l'étendue de cet intérêt.

L'intérêt doit être important

(2) Le paragraphe (1) ne s'applique pas au contrat ou à l'opération ni au contrat ou à l'opération projetés à moins que ceux-ci et l'intérêt de l'administrateur sur ceux-ci ne soient importants.

Achat d'un bien

(3) Si le contrat ou l'opération ou le contrat ou l'opération projetés auxquels s'applique le paragraphe (1) porte sur l'achat ou la vente, par l'association, d'un bien meuble ou immeuble que le vendeur a acquis dans les cinq ans qui précèdent la date du contrat ou de l'opération ou du contrat ou de l'opération projetés, l'administrateur divulgue le prix qu'a payé le vendeur, dans la mesure où l'administrateur a connaissance de cette information ou en a le contrôle.

Moment de la divulgation

(4) La divulgation exigée par le présent article est faite, selon le cas :

a) à la réunion du conseil à laquelle le contrat ou l'opération ou le contrat ou l'opération projetés sont étudiés pour la première fois;

b) si, à la date de la réunion mentionnée à l'alinéa a), l'administrateur n'a pas d'intérêt sur le contrat ou l'opération ni sur le contrat ou l'opération projetés et qu'il en acquiert un par la suite, à la première réunion des administrateurs qui suit l'acquisition;

c) si l'administrateur acquiert un intérêt sur le contrat ou l'opération après sa conclusion, à la première réunion des administrateurs qui suit l'acquisition;

d) si le contrat ou l'opération ou le contrat ou l'opération projetés n'ont pas, dans le cours normal des affaires de l'association, à être approuvés par les administrateurs ou les propriétaires, à la première réunion des administrateurs qui suit la date à laquelle le contrat ou l'opération ou le contrat ou l'opération projetés viennent à la connaissance de l'administrateur.

Procès-verbal

(5) Le conseil consigne la divulgation faite par un administrateur en vertu du présent article au procès-verbal de la réunion du conseil au cours de laquelle la divulgation a été faite.

Droit de vote

(6) L'administrateur ne doit pas être présent pendant la discussion qui se déroule à une réunion, ni voter ni être compté dans le quorum au moment d'un vote, relativement à un contrat ou une opération ou un contrat ou une opération projetés auxquels s'applique le paragraphe (1) à moins que son intérêt sur ceux-ci :

a) soit ne concerne ou ne concernerait que la police d'assurance visée à l'article 39 ou sa rémunération à titre d'administrateur, de dirigeant ou d'employé de l'association;

b) soit ne résulte ou ne résulterait que du fait qu'il est un administrateur, un dirigeant ou un employé du déclarant, s'il a été nommé au premier conseil par le déclarant aux termes du paragraphe 42 (1).

Conséquence de la divulgation

(7) L'administrateur qui s'est conformé aux exigences du présent article et qui a agi honnêtement et de bonne foi au moment de la conclusion du contrat ou de l'opération n'est pas, du seul fait de sa fonction, redevable à l'association ou à ses propriétaires du gain qu'il a tiré du contrat ou de l'opération. Le contrat ou l'opération ne sont pas non plus annulables du seul fait de l'existence de l'intérêt de l'administrateur.

Confirmation par les propriétaires

(8) Malgré le présent article, l'administrateur qui a agi honnêtement et de bonne foi n'est pas, du seul fait de sa fonction, redevable à l'association ou aux propriétaires du gain qu'il a tiré du contrat ou de l'opération. Le contrat ou l'opération ne sont pas non plus annulables du seul fait de l'existence de l'intérêt de l'administrateur si les conditions suivantes sont réunies :

a) le contrat ou l'opération sont confirmés ou approuvés par au moins deux tiers des voix exprimées à une assemblée des propriétaires dûment convoquée à cette fin;

b) la nature et l'étendue de l'intérêt de l'administrateur sur le contrat ou l'opération sont déclarées et divulguées de façon suffisamment détaillée dans l'avis de convocation de l'assemblée.

Divulgation d'un intérêt par un dirigeant

41. (1) Le dirigeant d'une association qui n'est pas un administrateur et qui a un intérêt direct ou indirect sur un contrat ou une opération auxquels l'association est partie, ou sur un contrat ou une opération projetés auxquels l'association sera partie, divulgue par écrit à celle-ci la nature et l'étendue de cet intérêt.

Moment de la divulgation

(2) Le dirigeant qui est tenu de faire une divulgation aux termes du paragraphe (1) la fait à la première réunion du conseil qui suit la date à laquelle le contrat ou l'opération ou le contrat ou l'opération projetés viennent à sa connaissance.

Champ d'application de l'art. 40

(3) Les paragraphes 40 (2), (3), (5), (7) et (8) s'appliquent au dirigeant d'une association qui n'est pas un administrateur comme si toutes les mentions d'un administrateur dans ces paragraphes étaient des mentions d'un dirigeant.

Cession du contrôle par le déclarant

Premier conseil

42. (1) Dans les 10 jours qui suivent l'enregistrement de la déclaration et de la description, le déclarant nomme le premier conseil d'une association.

Remplacements

(2) Le déclarant peut révoquer la nomination d'un administrateur au premier conseil et y nommer un autre administrateur qui occupe sa charge jusqu'à ce qu'un nouveau conseil soit élu à l'occasion d'une assemblée destinée au transfert des pouvoirs tenue aux termes de l'article 43.

Mandat

(3) Les membres du premier conseil occupent leur charge jusqu'à ce qu'un nouveau conseil soit élu à l'occasion d'une assemblée destinée au transfert des pouvoirs tenue aux termes de l'article 43.

Nombre d'administrateurs

(4) Le premier conseil se compose de trois personnes ou du nombre plus élevé de personnes que prévoit la déclaration.

Conduite des affaires par le premier conseil

(5) La résolution écrite qui est adoptée par le premier conseil avant que les propriétaires n'élisent un administrateur au premier conseil en vertu du paragraphe (8) et qui est signée par tous les administrateurs qui ont le droit de voter sur celle-ci à une réunion du premier conseil est valable même s'il n'est tenu aucune réunion pour voter sur la résolution.

Assemblée des propriétaires

(6) Sous réserve du paragraphe (7), le premier conseil convoque et tient une assemblée des propriétaires au plus tard au dernier en date des jours suivants :

a) le 30^e jour après celui où le déclarant a cédé jusqu'alors 20 pour cent des parties privatives comprises dans l'association;

b) le 90^e jour après que le déclarant cède la première partie privative comprise dans l'association.

Exception

(7) Le premier conseil n'est pas tenu de convoquer ou de tenir l'assemblée visée au paragraphe (6) si, au plus tard le jour fixé pour la tenue de l'assemblée, la majorité des parties privatives n'appartiennent plus au déclarant et que celui-ci en avise par écrit le premier conseil.

Élection des administrateurs

(8) À l'assemblée mentionnée au paragraphe (6), les propriétaires, autres que le déclarant, peuvent élire deux administrateurs au premier conseil.

Quorum

(9) Malgré le paragraphe 50 (1), à l'assemblée visée au paragraphe (6), le quorum pour l'élection des administrateurs visés au paragraphe (8) est constitué des propriétaires de 25 pour cent des parties privatives comprises dans l'association qui n'appartiennent pas au déclarant.

Calcul du quorum

(10) Pour être compté dans le quorum, le propriétaire doit avoir eu le droit de recevoir un préavis de la tenue de l'assemblée, avoir le droit de voter à une assemblée et être présent à l'assemblée ou représenté par procuration.

Augmentation du nombre d'administrateurs

(11) L'administrateur élu au premier conseil en vertu du paragraphe (8) occupe sa charge avec les administrateurs nommés au premier conseil même si l'ajout d'un administrateur élu porte le nombre d'administrateurs au conseil à un nombre plus élevé que celui permis par la déclaration.

Disposition transitoire

(12) Les propriétaires autres que le déclarant ne doivent pas avoir le droit d'élire un administrateur en vertu du paragraphe (8) si le premier conseil de l'association a été nommé ou élu le jour de l'entrée en vigueur du présent article ou avant ce jour.

Assemblée destinée au transfert des pouvoirs

43. (1) Le conseil élu ou nommé au moment où la majorité des parties privatives appartiennent au déclarant convoque, au plus tard 21 jours après que le déclarant cesse d'être le propriétaire enregistré de la majorité des parties privatives, une assemblée des propriétaires en vue d'élire un nouveau conseil.

Qui peut convoquer une assemblée

(2) Si le conseil ne convoque pas l'assemblée dans le délai prévu, un propriétaire ou un créancier hypothécaire ayant le droit de voter en vertu de l'article 48 peut la convoquer.

Délai

(3) Le conseil tient l'assemblée dans les 21 jours qui suivent sa convocation.

Ce qui doit être remis

(4) À l'assemblée, le déclarant remet au conseil qui y est élu :

a) le sceau de l'association;

b) le registre des procès-verbaux de l'association, y compris une copie de la déclaration enregistrée, des règlements administratifs enregistrés, des règles en vigueur et des procès-verbaux des assemblées des propriétaires et des réunions du conseil;

c) des copies des conventions conclues par l'association, ou par le déclarant ou ses représentants au nom de l'association, y compris les contrats de gestion, les actes scellés, les baux, les permissions et les servitudes\;

d) des copies de toutes les polices d'assurance et des certificats ou attestations d'assurance qui s'y rattachent et de toutes les ententes de fiducie d'assurance;

e) les actes de vente ou les cessions des biens de l'association, sauf ceux qui ne font pas partie de la propriété;

f) les registres tenus aux termes des paragraphes 47 (2) et 84 (3);

g) tous les dossiers qu'il possède relativement aux parties privatives ou aux employés de l'association.

Idem, après l'assemblée

(5) Dans les 30 jours qui suivent la tenue l'assemblée, le déclarant remet au conseil :

a) les garanties existantes relatives au matériel, aux accessoires fixes et aux biens meubles inclus dans la vente soit des parties privatives, soit des parties communes, qui ne sont pas protégés par des garanties données directement à l'acquéreur d'une partie privative;

b) les plans, tels qu'ils ont été réalisés, en ce qui concerne l'architecture, la construction des bâtiments, l'ingénierie et les installations mécaniques, électriques et de plomberie;

c) les devis descriptifs d'après exécution avec mention des changements importants apportés, le cas échéant, par rapport aux devis descriptifs originaux;

d) tous les plans existants en ce qui a trait à l'aménagement paysager, aux travaux d'aménagement souterrain, au terrassement, à l'écoulement des eaux et aux services de communication, notamment de radiodiffusion et de télédiffusion;

e) tous les autres plans et renseignements existants qui ne sont pas mentionnés à l'alinéa b), c) ou d), mais qui se rapportent à la réparation ou à l'entretien de la propriété;

f) si la propriété de l'association est assujettie à la Loi sur le régime de garanties des logements neufs de l'Ontario :

(i) d'une part, la preuve, rédigée selon la formule que prescrit éventuellement le ministre, que les parties privatives et les parties communes ont été inscrites au Régime au sens de cette loi conformément aux règlements pris en application de cette loi,

(ii) d'autre part, une copie de tous les rapports définitifs des inspections des parties communes que la Société au sens de cette loi exige de mener;

g) un tableau énonçant les responsabilités de la réparation à la suite de dommages et de l'entretien et indiquant celles qui incombent à l'association et celles qui incombent aux propriétaires;

h) une annexe indiquant ce qui constitue une partie privative normale pour chaque catégorie de parties privatives que précise le déclarant afin de déterminer à qui incombe la responsabilité de la réparation des améliorations à la suite de dommages et de la souscription d'une assurance à leur égard;

i) les dossiers financiers de l'association et du déclarant relatifs à l'exploitation de celle-ci à compter de la date d'enregistrement de la déclaration et de la description;

j) si l'assemblée est tenue plus de neuf mois après l'enregistrement de la déclaration et de la description, l'étude du fonds de réserve qui doit être effectuée dans l'année qui suit l'enregistrement de la déclaration et de la description;

k) les études du fonds de réserve qui sont terminées ou doivent l'être au moment où l'assemblée est tenue, sauf celle qui doit être effectuée dans l'année qui suit l'enregistrement de la déclaration et de la description;

l) une copie de l'état de divulgation le plus récent remis à l'acquéreur d'une partie privative comprise dans l'association aux termes de l'article 73 avant la tenue de l'assemblée;

m) tous les autres documents dont les règlements pris en application de la présente loi exigent la remise au conseil.

Coût

(6) Les éléments mentionnés aux paragraphes (4) et (5) sont préparés aux frais du déclarant, à l'exception de ceux mentionnés aux alinéas (5) j) et k), qui sont préparés aux frais de l'association.

États financiers vérifiés

(7) Le déclarant remet au conseil, dans les 60 jours qui suivent la tenue de l'assemblée, les états financiers vérifiés de l'association que le vérificateur a établis, au nom des propriétaires et aux frais de l'association, au dernier jour du mois au cours duquel l'assemblée est tenue.

Requête

(8) L'association peut, par voie de requête, demander à la Cour de l'Ontario (Division générale) de rendre une ordonnance aux termes du paragraphe (9).

Ordonnance du tribunal

(9) S'il est convaincu que le déclarant a, sans motif raisonnable, omis de se conformer au paragraphe (4), (5) ou (7), le tribunal :

a) ordonne au déclarant de payer des dommages-intérêts à l'association pour la perte qu'elle a subie du fait que le déclarant ne s'est pas conformé au paragraphe (4), (5) ou (7), selon le cas;

b) ordonne au déclarant de payer les frais engagés par l'association aux fins de la requête;

c) peut ordonner au déclarant de payer à l'association un montant supplémentaire d'au plus 10 000 $;

d) peut ordonner au déclarant de se conformer au paragraphe (4), (5) ou (7), selon le cas.

Vérification du rendement

44. (1) Si la propriété de l'association comprend une ou plusieurs parties privatives affectées à l'habitation ou que l'association est une association condominiale de parties communes, le conseil fait appel à une personne titulaire d'un certificat d'autorisation au sens de la Loi sur les ingénieurs ou d'un certificat d'exercice au sens de la Loi sur les architectes pour effectuer, au nom de l'association, une vérification du rendement des parties communes décrites dans la description.

Délai

(2) La vérification du rendement est effectuée au plus tôt six mois et au plus tard 10 mois après l'enregistrement de la déclaration et de la description.

Coût

(3) L'association assume le coût de la vérification du rendement, lequel est porté à son budget pour l'année suivant l'enregistrement de la déclaration et de la description.

But

(4) La personne qui effectue la vérification du rendement décide si le rendement des parties communes décrites dans la description comporte des lacunes, après que leur construction est achevée, qui :

a) soit pourraient donner lieu à une réclamation pour que soit effectué sur le fonds de garantie en vertu de l'article 14 de la Loi sur le régime de garanties des logements neufs de l'Ontario un paiement en faveur de l'association;

b) soit, sous réserve des règlements pris en application de la présente loi, donneraient lieu à une réclamation visée à l'alinéa a) si la propriété de l'association était assujettie à cette loi.

Fonctions

(5) Avant de prendre sa décision, la personne qui effectue la vérification du rendement fait ce qui suit :

a) elle inspecte les composantes majeures des bâtiments situés sur la propriété qui, sous réserve des règlements pris en application de la présente loi, comprennent les fondations, le garage de stationnement, la construction des murs, les pare-vent et les pare-vapeur, les fenêtres, les portes, les ascenseurs, la toiture, les installations techniques, les installations électriques, le système de protection contre les incendies et toutes les autres composantes prescrites;

b) sous réserve des règlements pris en application de la présente loi, elle inspecte l'aménagement paysager de la propriété;

c) elle examine tous les rapports définitifs des inspections des parties communes que la Société au sens de la Loi sur le régime de garanties des logements neufs de l'Ontario exige de mener;

d) elle mène un sondage auprès des propriétaires de l'association pour savoir s'ils ont constaté, le cas échéant :

(i) des dommages aux parties privatives qui pourraient avoir été causés par des défectuosités dans les parties communes,

(ii) des défectuosités dans les parties communes qui pourraient causer des dommages aux parties privatives.

Pouvoirs

(6) La personne qui effectue la vérification du rendement peut, aux fins de celle-ci, faire ce qui suit :

a) pénétrer sur la propriété à toute heure raisonnable soit seule, soit accompagnée de tout expert qu'elle estime nécessaire aux fins de la vérification;

b) exiger de toute personne qu'elle produise des dessins, des devis descriptifs ou des renseignements qui, en se fondant sur des motifs raisonnables, peuvent se rapporter à la vérification;

c) procéder à tous les examens, à tous les essais ou à toutes les enquêtes qui, en se fondant sur des motifs raisonnables, peuvent se rapporter à la vérification;

d) demander à tout expert l'aide que la personne estime nécessaire pour effectuer la vérification.

Aucune entrave

(7) Nul ne doit entraver une personne dans l'exercice des pouvoirs que lui confère le présent article, lui fournir de faux renseignements ou refuser de lui fournir des renseignements.

Contenu

(8) La personne qui effectue la vérification du rendement rédige un rapport qui comprend les éléments suivants :

a) une copie de son certificat d'autorisation au sens de la Loi sur les ingénieurs ou de son certificat d'exercice au sens de la Loi sur les architectes, selon le cas;

b) les détails de l'inspection et les conclusions auxquelles la personne est arrivée au cours de la vérification;

c) une déclaration portant que la personne a examiné tous les rapports définitifs visés à l'alinéa (5) c);

d) une copie du sondage visé à l'alinéa (5) d) et un résumé des résultats obtenus;

e) la décision que la personne doit prendre selon le paragraphe (4);

f) tous les autres documents qu'exigent les règlements pris en application de la présente loi.

Remise du rapport

(9) Avant la fin du 11^e mois suivant l'enregistrement de la déclaration et de la description, la personne qui effectue la vérification du rendement :

a) d'une part, remet le rapport au conseil;

b) d'autre part, dépose le rapport auprès de la Société au sens de la Loi sur le régime de garanties des logements neufs de l'Ontario si la propriété est assujettie à cette loi.

Réclamation prévue par une autre loi

(10) Le dépôt du rapport auprès de la Société au sens de la Loi sur le régime de garanties des logements neufs de l'Ontario est réputé constituer un avis de réclamation que l'association donne à la Société au sens de cette loi aux termes des règlements pris en application de cette loi à l'égard des lacunes divulguées dans le rapport.

Propriétaires

Assemblées

45. (1) Sous réserve des autres exigences de la présente loi, tout ce qui, aux termes de la présente loi, doit être approuvé par un vote des propriétaires ne doit être approuvé qu'à une assemblée des propriétaires dûment convoquée à cette fin.

Assemblée générale annuelle

(2) Le conseil tient une assemblée générale des propriétaires dans les trois mois qui suivent l'enregistrement de la déclaration et de la description et, par la suite, dans les six mois qui suivent la fin de chaque exercice de l'association.

Questions soulevées à l'assemblée générale annuelle

(3) Les propriétaires peuvent soulever à l'assemblée générale annuelle, aux fins de discussion, toute question qui se rapporte aux affaires de l'association.

Autres assemblées

(4) Le conseil peut en tout temps convoquer une assemblée des propriétaires pour la conduite de ses affaires. Le préavis de la tenue de l'assemblée précise la nature des affaires.

Demande de convocation d'une assemblée

46. (1) La demande de convocation d'une assemblée des propriétaires peut être présentée par les propriétaires à qui, lorsque le conseil reçoit la demande, appartiennent au moins 15 pour cent des parties privatives, dont le nom, à ce moment-là, figure au registre que tient l'association aux termes du paragraphe 47 (2) et qui, à ce moment-là, ont le droit de voter.

Demande

(2) La demande réunit les conditions suivantes :

a) elle est présentée par écrit et signée par les auteurs de la demande;

b) elle indique la nature des affaires à l'ordre du jour de l'assemblée;

c) elle est remise en mains propres ou envoyée par courrier recommandé au président ou au secrétaire du conseil, ou déposée au domicile élu de l'association.

Idem, destitution des administrateurs

(3) Si la nature des affaires à l'ordre du jour de l'assemblée comprend la destitution d'un ou de plusieurs administrateurs, la demande indique, pour chaque administrateur qu'il est envisagé de destituer, le nom de l'administrateur, les motifs de la destitution et si l'administrateur occupe au conseil un poste qui, aux termes du paragraphe 51 (6), est réservé aux fins de vote par les propriétaires de parties privatives occupées par leurs propriétaires.

Devoir du conseil

(4) Sur réception de la demande visée au paragraphe (1), le conseil :

a) si ses auteurs le demandent dans celle-ci ou y consentent par écrit, reporte les affaires qui sont à l'ordre du jour de l'assemblée à celui de l'assemblée générale annuelle suivante des propriétaires;

b) dans les autres cas, convoque et tient une assemblée des propriétaires dans les 35 jours qui suivent.

Non-conformité

(5) Si le conseil ne se conforme pas au paragraphe (4), un des auteurs de la demande peut convoquer une assemblée des propriétaires, qui se tient au plus tard 45 jours après le jour où l'assemblée est convoquée.

Remboursement des frais

(6) Sur demande, l'association rembourse à l'auteur de la demande qui convoque une assemblée en vertu du paragraphe (5) les frais raisonnables qu'il a engagés pour ce faire.

Préavis aux propriétaires

47. (1) Le préavis qui doit être donné aux propriétaires réunit les conditions suivantes :

a) il est donné par écrit;

b) il est donné au moins 15 jours avant le jour fixé pour la tenue de l'assemblée s'il s'agit d'un avis de convocation d'une assemblée des propriétaires;

c) il est donné aux personnes suivantes :

(i) chaque propriétaire qui a avisé l'association par écrit de ses nom et domicile élu,

(ii) chaque créancier hypothécaire d'une partie privative qui :

(A) d'une part, aux termes de l'hypothèque, a le droit de voter à une assemblée des propriétaires à la place du propriétaire de la partie privative ou de donner son consentement écrit à la place de celui-ci,

(B) d'autre part, a avisé l'association par écrit de ce droit ainsi que de ses nom et domicile élu.

Registre des propriétaires et des créanciers hypothécaires

(2) L'association tient un registre où figurent les nom et domicile élu dont elle a été avisée aux termes du paragraphe (1).

Utilisation du registre

(3) L'association n'utilise le registre que pour l'application de la présente loi.

Changement d'adresse

(4) Les personnes dont le nom figure au registre avisent l'association par écrit de tout changement de domicile élu.

Date de clôture des registres

(5) Dans le cas d'un avis de convocation d'une assemblée des propriétaires, les personnes dont le nom figurait au registre 20 jours avant le jour de l'assemblée sont réputées celles à qui l'avis doit être donné aux termes du paragraphe (1).

Idem, autre préavis

(6) Dans le cas d'un préavis aux propriétaires autre qu'un avis de convocation d'une assemblée des propriétaires, les personnes dont le nom figurait au registre cinq jours avant le jour où l'avis est donné sont réputées celles à qui l'avis doit être donné aux termes du paragraphe (1).

Signification au propriétaire

(7) Le préavis qui doit être donné au propriétaire est, selon le cas :

a) remis en mains propres au propriétaire;

b) envoyé par courrier affranchi au propriétaire, au domicile élu qui figure au registre;

c) envoyé par télécopieur, par courrier électronique ou par tout autre mode de communication électronique si le propriétaire convient par écrit que l'auteur du préavis peut le faire;

d) livré à la partie privative du propriétaire ou à la boîte postale de la partie privative à moins que, selon le cas :

(i) le propriétaire n'ait demandé par écrit à l'auteur du préavis de ne pas le faire,

(ii) le domicile élu qui figure au registre n'est pas l'adresse de la partie privative du propriétaire.

Signification au créancier hypothécaire

(8) Le préavis qui doit être donné au créancier hypothécaire est, selon le cas :

a) remis en mains propres au créancier hypothécaire;

b) envoyé par courrier affranchi au créancier hypothécaire, au domicile élu qui figure au registre;

c) envoyé par télécopieur, par courrier électronique ou par tout autre mode de communication électronique si le créancier hypothécaire convient par écrit que l'auteur du préavis peut le faire.

Contenu de l'avis

(9) L'avis de convocation d'une assemblée des propriétaires :

a) d'une part, précise le lieu, la date et l'heure de l'assemblée, ainsi que la nature des affaires à l'ordre du jour;

b) d'autre part, est accompagné de ce qui suit :

(i) une copie de toutes les modifications qu'il est proposé d'apporter à la déclaration, aux règlements administratifs, aux règles ou aux conventions et dont il doit être discuté à l'assemblée,

(ii) une copie de la demande que, le cas échéant, un propriétaire a présentée en vertu de l'article 46.

Questions à l'ordre du jour

(10) Il n'est voté à une assemblée des propriétaires sur une question autre qu'une question de procédure habituelle que si elle a été clairement divulguée dans l'avis de convocation de l'assemblée.

Renonciation au préavis

(11) Le propriétaire ou créancier hypothécaire qui assiste à une assemblée ou qui y est représenté par procuration est réputé avoir renoncé au droit de s'opposer au défaut de remettre l'avis exigé sauf s'il s'y oppose expressément à l'assemblée.

Droit de vote du créancier hypothécaire

48. (1) Le créancier hypothécaire d'une partie privative qui a le droit de recevoir un avis de convocation d'une assemblée des propriétaires a le droit de voter à l'assemblée à la place du propriétaire de la partie privative ou d'exercer le droit, le cas échéant, de ce dernier de donner son consentement écrit s'il avise l'association et le propriétaire, au moins quatre jours avant la date de l'assemblée, de son intention d'exercer le droit en question.

Plus d'un créancier hypothécaire

(2) Si une partie privative fait l'objet de plus d'une hypothèque pour laquelle le créancier hypothécaire a le droit de voter à une assemblée des propriétaires à la place du propriétaire ou de donner son consentement écrit à la place de celui-ci, le créancier hypothécaire qui a la priorité peut exercer ce droit, auquel cas aucun autre créancier hypothécaire ne peut l'exercer.

Idem

(3) Si le créancier hypothécaire qui a la priorité n'exerce pas le droit, celui qui suit dans l'ordre de priorité peut exercer ce droit, auquel cas aucun autre créancier hypothécaire ne peut l'exercer.

Vote par le propriétaire

(4) Si aucun des créanciers hypothécaires qui ont le droit ne l'exercent, le propriétaire a le droit de voter à l'assemblée des propriétaires, sous réserve du paragraphe 51 (1), ou de donner son consentement écrit.

Perte du droit de vote du propriétaire

49. (1) Le propriétaire n'a pas le droit de voter à une assemblée si les contributions exigibles à l'égard de sa partie privative sont impayées depuis 30 jours ou plus au moment de l'assemblée.

b

Paiement des arriérés

(2) Le propriétaire qui a perdu son droit de vote aux termes du paragraphe (1) peut voter si l'association reçoit les arriérés exigibles à l'égard de sa partie privative avant la tenue de l'assemblée.

y

Stationnement ou entreposage

(3) Nul propriétaire ne doit voter à l'égard d'une partie privative affectée au stationnement ou à l'entreposage ou encore aux services ou aux installations mécaniques ou autres à moins que toutes les parties privatives comprises dans l'association ne soient utilisées à une ou plusieurs de ces fins.

Quorum

50. (1) Le quorum pour la conduite des affaires à une assemblée des propriétaires est constitué des propriétaires de 25 pour cent des parties privatives de l'association, à moins qu'un règlement administratif enregistré conformément au paragraphe 56 (9) après l'entrée en vigueur du présent paragraphe ne prévoie que le quorum est constitué des propriétaires de 33¹/₃ pour cent des parties privatives de l'association.

Calcul du quorum

(2) Pour être compté dans le quorum, le propriétaire doit avoir eu le droit de recevoir un préavis de la tenue de l'assemblée, avoir le droit de voter à une assemblée et être présent à l'assemblée ou représenté par procuration.

Un seul propriétaire

(3) Si l'association ne compte qu'un seul propriétaire, celui-ci, qu'il soit présent ou représenté par procuration, constitue l'assemblée.

Vote

51. (1) Pour voter à une assemblée des propriétaires, le propriétaire doit avoir eu le droit de recevoir un avis de convocation de l'assemblée et doit avoir le droit de voter à l'assemblée.

Une voix par partie privative

(2) Lors d'un vote, les propriétaires disposent d'une voix par partie privative.

Propriétaires conjoints

(3) La majorité des propriétaires d'une partie privative peuvent exercer le droit de voter à l'égard de la partie privative, mais leur voix doit être écartée s'il existe deux propriétaires ou plus de la partie privative et que leurs avis sont également partagés sur la façon de voter.

Vote visant les administrateurs

(4) Sous réserve du présent article, lorsqu'un vote est tenu en vue d'élire ou de destituer un membre du conseil, tous les propriétaires qui ont le droit de voter peuvent voter pour chaque membre du conseil.

Définition

(5) La définition qui suit s'applique aux paragraphes (6), (7) et (8).

«partie privative occupée par son propriétaire» Partie privative d'un propriétaire qui a le droit de voter à l'égard de celle-ci à une assemblée convoquée en vue d'élire ou de destituer un administrateur, lorsque la partie privative est affectée à l'habitation et que le propriétaire ne l'a pas louée dans les 60 jours précédant la remise de l'avis de convocation de l'assemblée, selon le registre que l'association doit tenir aux termes du paragraphe 84 (3).

b

Poste réservé

(6) Si au moins 15 pour cent des parties privatives de l'association sont des parties privatives occupées par leurs propriétaires au moment où le conseil est tenu de convoquer une assemblée destinée au transfert des pouvoirs aux termes de l'article 43 ou par la suite, seuls les propriétaires des parties privatives occupées par leurs propriétaires peuvent élire une personne à un des postes au sein du conseil ou destituer une personne d'un tel poste.

y

Autres postes

(7) Le paragraphe (6) n'a pas pour effet de porter atteinte au droit que possède le propriétaire d'une partie privative occupée par son propriétaire de voter pour élire ou destituer des membres du conseil autres que celui qui occupe le poste visé à ce paragraphe.

b

Destitution

(8) L'administrateur élu en vertu du paragraphe (6) peut être destitué avant l'expiration de son mandat par un vote exprimé en faveur de la destitution, à une assemblée dûment convoquée à cette fin, par les propriétaires de plus de 50 pour cent de toutes les parties privatives occupées par leurs propriétaires comprises dans l'association.

y

a

Méthode de vote

52. (1) Lors d'un vote à main levée ou d'un vote par appel nominal, les voix peuvent être exprimées en personne ou par procuration.

Demande de vote par appel nominal

(2) À une assemblée des propriétaires, toute personne qui a le droit de voter à l'assemblée peut demander la tenue d'un vote par appel nominal pour n'importe lequel des points sur lesquels un vote doit être tenu, soit avant, soit promptement après le vote.

Fondé de pouvoir

(3) Il n'est pas nécessaire que le fondé de pouvoir soit un propriétaire.

Désignation du fondé de pouvoir

(4) Sous réserve des règlements pris en application de la présente loi ainsi que du paragraphe (5), l'acte qui désigne un fondé de pouvoir est fait par écrit sous le seing de l'auteur de la désignation ou de son procureur. L'acte n'est valable que pour une assemblée des propriétaires donnée.

Fondé de pouvoir, vote visant les administrateurs

(5) L'acte qui désigne un fondé de pouvoir en vue de l'élection ou de la destitution d'un administrateur à une assemblée des propriétaires indique le nom des administrateurs pour ou contre lesquels le fondé de pouvoir doit voter.

Formule prescrite

(6) L'acte qui désigne un fondé de pouvoir peut être rédigé selon la formule prescrite.

Dossier de l'association

(7) L'association conserve tous les actes qui désignent un fondé de pouvoir pour une assemblée des propriétaires comme un de ses dossiers pendant 90 jours à compter de la date de l'assemblée.

Majorité des voix

53. Sauf disposition contraire de la présente loi, toutes les questions soumises à l'étude des propriétaires à une assemblée des propriétaires sont décidées à la majorité des voix exprimées par les propriétaires présents ou représentés par procuration à l'assemblée, à condition qu'il y ait quorum.

Signification au propriétaire ou au créancier hypothécaire

54. Sauf disposition contraire de la présente loi, les documents qui doivent être remis à un propriétaire ou à un créancier hypothécaire aux termes de la présente loi sont suffisamment signifiés s'ils sont remis conformément au paragraphe 47 (7) ou (8), selon le cas.

Dossiers

55. (1) L'association tient des dossiers suffisants, notamment les dossiers suivants :

1. Les dossiers financiers de l'association.

2. Un registre de procès-verbaux contenant les procès-verbaux des assemblées des propriétaires et ceux des réunions du conseil.

3. Une copie de la déclaration, des règlements administratifs et des règles.

4. Les listes, éléments, registres et autres documents mentionnés aux paragraphes 43 (4) et (5).

5. Le rapport visé au paragraphe 44 (8) que l'association reçoit de la personne qui effectue une vérification du rendement.

6. Les registres exigés aux termes des paragraphes 47 (2) et 84 (3).

7. Le registre de toutes les études du fonds de réserve et de tous les plans visant à augmenter le fonds de réserve aux termes du paragraphe 95 (8).

8. Une copie de toutes les conventions conclues par l'association ou en son nom.

9. Le rapport que l'association reçoit d'un inspecteur conformément au paragraphe 131 (5).

10. Tous les autres dossiers prescrits ou précisés dans les règlements administratifs de l'association.

Dossiers financiers

(2) Outre qu'elle satisfait aux exigences des administrations fiscales de l'Ontario, du gouvernement du Canada ou d'une autre compétence qui s'appliquent à l'association, l'association garde tous les dossiers financiers pendant au moins six ans à compter de la fin du dernier exercice auquel ils se rapportent.

Examen des dossiers

(3) Sur réception d'une demande écrite et d'un préavis raisonnable, l'association autorise le propriétaire, l'acquéreur ou le créancier hypothécaire d'une partie privative, ou le mandataire de l'un d'eux muni d'une autorisation écrite, à examiner les dossiers de l'association, à l'exception de ceux visés au paragraphe (4), à une heure raisonnable à toutes fins qui se rapportent raisonnablement à l'application de la présente loi.

Exception

(4) Le droit d'examiner des dossiers en vertu du paragraphe (3) ne s'applique pas, selon le cas :

a) aux dossiers se rapportant aux employés de l'association, sauf les contrats d'emploi conclus entre n'importe lequel des employés et l'association;

b) aux dossiers se rapportant aux instances en cours ou anticipées ou aux enquêtes en matière d'assurance concernant l'association;

c) sous réserve du paragraphe (5), aux dossiers se rapportant à des parties privatives ou propriétaires précis.

Idem

(5) L'alinéa (4) c) n'a pas pour effet d'empêcher que, selon le cas :

a) le propriétaire, l'acquéreur ou le créancier hypothécaire d'une partie privative, ou le mandataire de l'un d'eux, examine en vertu du paragraphe (3) des dossiers se rapportant à la partie privative du propriétaire, à celle qui fait l'objet de l'acquisition ou à celle visée par l'hypothèque, selon le cas;

b) le propriétaire d'une partie privative ou son mandataire examine en vertu du paragraphe (3) des dossiers se rapportant au propriétaire.

Copies des dossiers

(6) L'association fournit, dans un délai raisonnable, des copies des dossiers à la personne qui les examine, si celle-ci le demande et acquitte un droit raisonnable pour rembourser les frais de main-d'uvre et de photocopie engagés par l'association.

Preuve admissible

(7) La copie que l'association a certifiée sous son sceau comme étant une copie conforme d'un dossier est admissible en preuve et, en l'absence de preuve contraire, fait foi des faits qui y sont énoncés.

Amende en cas de non-conformité

(8) L'association qui, sans motif raisonnable, n'autorise pas un propriétaire ou un mandataire de ce dernier à examiner des dossiers ou à les copier en vertu du présent article paie la somme de 500 $ au propriétaire sur réception d'une demande de paiement écrite de ce dernier.

Recouvrement de la somme

(9) Le propriétaire peut recouvrer la somme de l'association au moyen d'une action intentée devant la Cour des petites créances.

Ordonnance visant la production de dossiers

(10) Si l'association n'autorise pas, sans motif raisonnable, un propriétaire ou un mandataire de ce dernier à examiner des dossiers ou à les copier en vertu du présent article, la Cour des petites créances peut lui ordonner de produire les dossiers aux fins d'examen.

Règlements administratifs et règles

Règlements administratifs

56. (1) Le conseil peut, par voie de résolution, adopter, modifier ou abroger des règlements administratifs qui ne sont pas incompatibles avec la présente loi ou la déclaration pour, selon le cas :

a) régir le nombre, les qualités requises, la mise en candidature, l'élection, la démission, la destitution, le mandat et la rémunération des administrateurs, sous réserve du paragraphe (2);

b) réglementer les réunions du conseil, la forme de ces réunions ainsi que le quorum et les fonctions du conseil;

c) prévoir que le quorum pour la conduite des affaires à une assemblée des propriétaires est constitué des propriétaires de 33¹/₃ pour cent des parties privatives de l'association, sous réserve du paragraphe 50 (2);

d) régir la nomination, la rémunération, les fonctions, les devoirs, la démission et la destitution des mandataires, dirigeants et employés de l'association et, le cas échéant, la sûreté qu'ils doivent lui fournir;

e) sous réserve du paragraphe (3), autoriser des emprunts pour réaliser la mission de l'association et accomplir les devoirs de celle-ci;

f) autoriser l'association à s'opposer aux évaluations prévues par la Loi sur l'évaluation foncière au nom des propriétaires si elle leur donne un avis des oppositions, et autoriser le paiement des frais des oppositions sur les dépenses communes;

g) régir l'évaluation et la perception des contributions aux dépenses communes;

h) indiquer ce qui constitue une partie privative normale pour chaque catégorie de parties privatives précisée dans le règlement administratif afin de déterminer à qui incombe la responsabilité de la réparation des améliorations à la suite de dommages et de la souscription d'une assurance à leur égard;

b

h.1) élargir les circonstances visées au paragraphe 106 (2) dans lesquelles un montant est ajouté aux dépenses communes payables à l'égard de la partie privative d'un propriétaire pour l'application du paragraphe 106 (2.1);

y

i) régir l'entretien des parties privatives et des parties communes;

j) limiter l'usage et la jouissance que des personnes autres que les occupants de parties privatives peuvent faire des parties communes et des biens de l'association, sous réserve de toute convention conclue par l'association à l'égard de l'usage et de la jouissance de ses parties communes et de ses biens qu'elle partage avec une autre personne;

k) régir la gestion de la propriété;

l) régir l'utilisation et la gestion des biens de l'association;

m) préciser les devoirs de l'association autres que ceux énoncés dans la présente loi et dans la déclaration;

n) établir la procédure à suivre à l'égard de la médiation des différends ou des désaccords entre l'association et les propriétaires pour l'application de l'article 126 ou 133;

o) régir la conduite générale des affaires de l'association.

Rémunération des administrateurs

(2) Le règlement administratif concernant la rémunération des administrateurs fixe celle-ci ainsi que la période maximale de trois ans pendant laquelle elle doit être versée.

Règlement administratif d'emprunt

(3) L'association ne doit pas contracter d'emprunt pour des dépenses non inscrites au budget pour l'exercice en cours à moins qu'elle n'ait adopté un règlement administratif en vertu de l'alinéa (1) e) qui l'y autorise spécifiquement.

Plainte en matière d'évaluation foncière

(4) Si le conseil a adopté un règlement administratif en vertu de l'alinéa (1) f), l'association a la capacité et le pouvoir de porter plainte en vertu de l'article 40 de la Loi sur l'évaluation foncière au nom des propriétaires, mais elle ne doit pas être tenue responsable d'aucune modification de l'évaluation foncière touchant une partie privative ni d'aucune autre question ayant trait à la plainte, exception faite des frais engagés pour la plainte.

Idem

(5) Malgré l'adoption d'un règlement administratif en vertu de l'alinéa (1) f), un propriétaire peut, sur avis écrit remis au conseil et à la Commission de révision de l'évaluation foncière avant la tenue d'une audience au sujet d'une plainte portée en vertu de l'article 40 de la Loi sur l'évaluation foncière, retirer la plainte que l'association a portée en son nom.

Règlements administratifs raisonnables

(6) Les règlements administratifs doivent être raisonnables et compatibles avec la présente loi et la déclaration.

Idem, règlements administratifs proposés

(7) Les règlements administratifs proposés par le déclarant avant l'enregistrement d'une déclaration et d'une description doivent être raisonnables et compatibles avec la présente loi et la déclaration proposée.

Incompatibilité

(8) En cas d'incompatibilité entre un règlement administratif ou un règlement administratif proposé et les dispositions de la présente loi, ces dernières l'emportent et le règlement administratif ou le règlement administratif proposé, selon le cas, est réputé modifié en conséquence.

Enregistrement

(9) Pour chaque règlement administratif d'une association, un dirigeant de l'association en certifie une copie comme étant une copie conforme et l'association enregistre la copie :

a) dans la division d'enregistrement des droits immobiliers du bureau d'enregistrement immobilier dans les limites de laquelle est situé le bien-fonds décrit dans la description, si ce bureau a une telle division;

b) dans la division d'enregistrement des actes du bureau d'enregistrement immobilier dans les limites de laquelle est situé le bien-fonds décrit dans la description, si ce bureau n'a pas de division d'enregistrement des droits immobiliers.

Entrée en vigueur du règlement administratif

(10) Le règlement administratif n'entre en vigueur qu'une fois les conditions suivantes réunies :

a) les propriétaires de la majorité des parties privatives de l'association votent en faveur de sa confirmation, avec ou sans modification;

b) une copie de celui-ci a été enregistrée conformément au paragraphe (9).

Idem, règlement administratif proposé

(11) Malgré le paragraphe (10), un règlement administratif proposé par le déclarant avant l'enregistrement de la déclaration et de la description est en vigueur jusqu'à ce qu'il soit remplacé ou confirmé par un règlement administratif de l'association qui entre en vigueur conformément à ce paragraphe.

Règlement administratif établissant des normes d'occupation

57. (1) Sous réserve de l'article 56, le conseil peut, par voie de résolution, adopter, modifier ou abroger des règlements administratifs qui ne sont pas incompatibles avec la présente loi ou la déclaration pour établir des normes d'occupation de parties privatives de l'association affectées à l'habitation.

Normes

(2) Les normes sont, selon le cas :

a) les normes d'occupation contenues dans un règlement municipal adopté par le conseil d'une municipalité où le bien-fonds de l'association est situé;

b) sous réserve des règlements pris en application de la présente loi, les normes qui ne sont pas plus restrictives que celles qui sont conformes à l'occupation maximale prévue pour chaque partie privative compte tenu de l'occupation maximale pour laquelle est conçu le bâtiment dans lequel sont situées les parties privatives.

Interdiction

(3) Le règlement administratif adopté en vertu du paragraphe (1) peut interdire à des personnes d'occuper des parties privatives de l'association qui ne sont pas conformes aux normes énoncées dans le règlement administratif.

Impôts

(4) Si le conseil a adopté un règlement administratif en vertu du paragraphe (1) et qu'une personne contrevient aux normes d'occupation d'une partie privative énoncées dans le règlement administratif, le conseil peut, par voie de résolution, prélever à l'égard de la partie privative :

a) d'une part, un montant qui reflète raisonnablement l'augmentation, suite à la contravention, du coût d'entretien des parties communes et de réparation de celles-ci à la suite de dommages;

b) d'autre part, un montant qui reflète raisonnablement l'augmentation, suite à la contravention, du coût d'utilisation des services qui font partie des dépenses communes.

Dépenses communes

(5) Les montants visés au paragraphe (4) font partie de la contribution aux dépenses communes payable à l'égard de la partie privative.

Règles

58. (1) Le conseil peut adopter, modifier ou abroger des règles relatives à l'usage des parties communes et des parties privatives, selon le cas :

a) promouvoir la protection, la sécurité ou le bien-être des propriétaires ainsi que de la propriété et des biens de l'association;

b) empêcher que soient gênés déraisonnablement l'usage et la jouissance des parties communes, des parties privatives ou des biens de l'association.

Règles raisonnables

(2) Les règles doivent être raisonnables et compatibles avec la présente loi, la déclaration et les règlements administratifs.

Idem, règles proposées

(3) Les règles proposées par le déclarant avant l'enregistrement d'une déclaration et d'une description doivent être raisonnables et compatibles avec la présente loi, la déclaration proposée et les règlements administratifs proposés.

Incompatibilité

(4) En cas d'incompatibilité entre une règle ou une règle proposée et les dispositions de la présente loi, ces dernières l'emportent et la règle ou la règle proposée, selon le cas, est réputée modifiée en conséquence.

Modification par les propriétaires

(5) Les propriétaires peuvent modifier ou abroger une règle à une assemblée des propriétaires dûment convoquée à cette fin.

Avis concernant une règle

(6) Lorsqu'il adopte, modifie ou abroge une règle, le conseil en donne aux propriétaires un avis qui comprend ce qui suit :

a) une copie de la règle, telle qu'elle est adoptée, modifiée ou abrogée, selon le cas;

b) un énoncé indiquant la date que propose le conseil pour l'entrée en vigueur de la règle;

c) un énoncé indiquant que les propriétaires ont le droit de demander la convocation d'une assemblée en vertu de l'article 46 et que la règle entre en vigueur au moment fixé par les paragraphes (7) et (8).

Entrée en vigueur d'une règle

(7) Sous réserve du paragraphe (8), une règle n'entre en vigueur que, selon le cas :

a) lorsque les propriétaires l'approuvent à une assemblée des propriétaires, si le conseil reçoit une demande de convocation de l'assemblée en vertu de l'article 46 au plus tard 30 jours après qu'il a remis aux propriétaires un avis concernant la règle;

b) 30 jours après que le conseil a remis aux propriétaires un avis concernant la règle, s'il ne reçoit entre temps aucune demande de convocation de l'assemblée en vertu de l'article 46.

Idem

(8) La règle ou la modification d'une règle qui a essentiellement le même but ou le même effet qu'une règle que les propriétaires ont déjà modifiée ou abrogée au cours des deux années précédentes n'entre en vigueur que lorsque les propriétaires l'approuvent, avec ou sans modification, à une assemblée dûment convoquée à cette fin.

Idem, règle proposée

(9) Malgré le paragraphe (7), une règle proposée par le déclarant avant l'enregistrement de la déclaration et de la description est en vigueur jusqu'à ce qu'elle soit remplacée ou confirmée par une règle de l'association qui entre en vigueur conformément au paragraphe (7).

Observation

(10) Toutes les personnes liées par les règles s'y conforment et celles-ci peuvent être appliquées de la même façon que les règlements administratifs.

Règlements administratifs conjoints et règles conjointes

59. (1) Les conseils de deux associations ou plus peuvent adopter, modifier ou abroger conjointement des règlements administratifs ou des règles régissant l'usage et l'entretien d'installations et de services partagés.

Application aux associations

(2) Les règlements administratifs conjoints ou les règles conjointes, selon le cas, s'appliquent à chaque association.

Entrée en vigueur de règlements administratifs conjoints

(3) Un règlement administratif conjoint n'entre en vigueur qu'une fois les conditions suivantes réunies :

a) la majorité des propriétaires des parties privatives de chaque association votent en faveur de sa confirmation, avec ou sans modification;

b) chaque association en enregistre une copie conformément au paragraphe 56 (9).

Assemblée conjointe

(4) Le vote des propriétaires visé à l'alinéa (3) a) peut être tenu à une assemblée conjointe des associations dûment convoquée à cette fin.

Abrogation d'un règlement administratif conjoint

(5) Une fois le règlement administratif conjoint en vigueur, il le demeure jusqu'à ce que les propriétaires de la majorité des parties privatives de chaque association votent en faveur de son abrogation et une copie du règlement administratif portant abrogation est enregistrée conformément au paragraphe 56 (9).

Modification d'une règle conjointe

(6) Les propriétaires de chaque association peuvent modifier ou abroger une règle conjointe à une assemblée conjointe des propriétaires des associations ou à une assemblée des propriétaires de chaque association si l'assemblée a été dûment convoquée à cette fin.

Avis concernant une règle conjointe

(7) Lorsqu'il adopte, modifie ou abroge une règle conjointe, le conseil de chaque association en donne à ses propriétaires un avis qui comprend ce qui suit :

a) une copie de la règle, telle qu'elle est adoptée, modifiée ou abrogée, selon le cas;

b) un énoncé indiquant la date que propose le conseil pour l'entrée en vigueur de la règle;

c) un énoncé indiquant que les propriétaires ont le droit de demander la convocation d'une assemblée en vertu de l'article 46 et que la règle entre en vigueur au moment fixé par les paragraphes (8), (9) et (10).

Entrée en vigueur d'une règle conjointe

(8) Sous réserve du paragraphe (10), si le conseil de l'une ou l'autre des associations reçoit une demande de convocation d'une assemblée en vertu de l'article 46 au plus tard 30 jours après qu'il remet à ses propriétaires un avis concernant la règle conjointe, celle-ci n'entre en vigueur que lorsque les propriétaires l'approuvent à une assemblée conjointe des propriétaires des associations ou à une assemblée des propriétaires de chaque association.

Idem, aucune demande

(9) Sous réserve du paragraphe (10), si le conseil d'aucune des associations ne reçoit une demande de convocation d'une assemblée en vertu de l'article 46 au plus tard 30 jours après qu'il remet à ses propriétaires un avis concernant la règle conjointe, celle-ci n'entre en vigueur que 30 jours après que le conseil de chaque association a remis à ses propriétaires un avis concernant la règle conjointe.

Idem, règle antérieure

(10) La règle conjointe ou la modification d'une règle conjointe qui a essentiellement le même but ou le même effet qu'une règle conjointe que les propriétaires ont déjà modifiée ou abrogée au cours des deux années précédentes n'entre en vigueur que lorsque les propriétaires de chaque association l'approuvent, avec ou sans modification, à une assemblée conjointe des propriétaires des associations ou une assemblée des propriétaires de chaque association dûment convoquée à cette fin.

Vérificateurs et états financiers

Nomination du vérificateur

60. (1) À leur première assemblée, les propriétaires nomment une ou plusieurs personnes compétentes à titre de vérificateurs qui occupent leur charge à ce titre jusqu'à la clôture de l'assemblée générale annuelle suivante. Si les propriétaires ne le font pas, le conseil procède aux nominations nécessaires aussi rapidement que possible.

Idem, années subséquentes

(2) À chaque assemblée générale annuelle, les propriétaires nomment une ou plusieurs personnes compétentes à titre de vérificateurs qui occupent leur charge à ce titre jusqu'à la clôture de l'assemblée générale annuelle suivante. Si les propriétaires ne le font pas, le vérificateur en fonction continue d'occuper sa charge jusqu'à la nomination de son successeur.

Nomination judiciaire

(3) Si, pour quelque raison que ce soit, aucun vérificateur n'est nommé contrairement au présent article, la Cour de l'Ontario (Division générale) peut, à la requête d'un propriétaire, faire ce qui suit :

a) nommer une ou plusieurs personnes compétentes à titre de vérificateurs qui occupent leur charge à ce titre jusqu'à la clôture de l'assemblée générale annuelle suivante;

b) fixer la rémunération que l'association doit verser pour les services du vérificateur qui est nommé;

c) fixer le montant que l'association doit verser au propriétaire pour couvrir les frais de la requête.

Avis de nomination

(4) Lorsqu'un vérificateur a été nommé, l'association l'en avise par écrit immédiatement après la nomination.

Exception

(5) Les propriétaires d'une association ne doivent nommer aucun vérificateur aux termes du paragraphe (2) à une assemblée générale annuelle si les conditions suivantes sont réunies :

a) une assemblée destinée au transfert des pouvoirs a été tenue aux termes de l'article 43;

b) l'association comprend moins de 25 parties privatives;

c) à la date de l'assemblée, tous les propriétaires consentent par écrit à ne pas faire faire la vérification visée au paragraphe 67 (1) avant la prochaine assemblée générale annuelle.

Qualités requises

61. Nul ne doit agir comme vérificateur d'une association si, selon le cas :

a) il est administrateur, dirigeant ou employé de l'association;

b) il est un gérant chargé, aux termes d'une entente, de la gestion de la propriété de l'association;

c) il a un intérêt sur un contrat auquel l'association est partie;

d) il est associé, employeur ou employé d'une personne mentionnée à l'alinéa a) ou b).

Rémunération

62. La rémunération du vérificateur est fixée :

a) soit par les propriétaires, si le vérificateur a été nommé par eux;

b) soit par le conseil, s'il est autorisé à ce faire par les propriétaires ou si le vérificateur est nommé par lui.

Destitution

63. (1) Les propriétaires peuvent destituer un vérificateur avant la fin de son mandat à une assemblée dûment convoquée à cette fin.

Remplacement

(2) S'ils destituent un vérificateur aux termes du paragraphe (1), les propriétaires nomment, à la même assemblée, une personne compétente à titre de vérificateur pour le remplacer jusqu'à la fin de son mandat.

Approbation

(3) La destitution d'un vérificateur et la nomination d'un autre vérificateur aux termes du paragraphe (2) nécessitent l'approbation de la majorité des voix exprimées par les propriétaires présents ou représentés par procuration à l'assemblée.

Avis au vérificateur

(4) Au moins 30 jours avant de donner aux propriétaires un préavis de la tenue d'une assemblée en vue de destituer un vérificateur, la personne qui convoque l'assemblée donne à celui-ci :

a) un avis écrit de son intention de convoquer l'assemblée, précisant la date proposée pour l'envoi du préavis de la tenue de l'assemblée;

b) un état indiquant le nom du vérificateur devant être destitué et les motifs de la destitution;

c) une copie de tous les documents devant être envoyés aux propriétaires relativement à l'assemblée.

Droit de présenter des observations

(5) Le vérificateur peut présenter à l'association des observations écrites sur la destitution proposée du vérificateur ou la nomination d'une autre personne au poste de vérificateur.

Méthode

(6) Le vérificateur qui désire présenter des observations en vertu du paragraphe (5) doit les faire parvenir à la personne qui convoque l'assemblée au moins trois jours avant que soit posté le préavis de la tenue de l'assemblée.

Préavis de la tenue d'une assemblée

(7) La personne qui convoque l'assemblée joint ce qui suit au préavis de la tenue de l'assemblée, aux frais de l'association :

a) un état indiquant le nom du vérificateur devant être destitué et les motifs de la destitution;

b) une copie de toutes les observations reçues.

Démission

64. (1) La démission d'un vérificateur prend effet à la date où la lettre de démission est remise à l'association ou à la date qui y est précisée si celle-ci est postérieure à l'autre.

Observations

(2) Dans sa lettre de démission, le vérificateur peut faire des observations par écrit à l'association au sujet de sa démission, auquel cas l'association joint une copie des observations au préavis de la tenue de la prochaine assemblée des propriétaires.

Postes vacants

65. (1) S'il survient une vacance au poste de vérificateur, les administrateurs peuvent nommer une personne compétente à titre de vérificateur qui occupe sa charge à ce titre pour combler la vacance.

Mandat

(2) Le vérificateur nommé aux termes du paragraphe (1) occupe sa charge jusqu'à la clôture de l'assemblée générale annuelle suivante ou jusqu'à ce qu'un remplaçant soit nommé, selon la dernière de ces éventualités.

États financiers

66. (1) L'association fait préparer ses états financiers de la manière prescrite et selon les principes comptables généralement reconnus qui sont prescrits.

Contenu

(2) Les états financiers comprennent ce qui suit :

a) un bilan;

b) un état des opérations générales;

c) un état de l'évolution de la situation financière;

d) un état des opérations du fonds de réserve;

e) les renseignements prescrits reliés à l'étude du fonds de réserve et à l'administration du fonds de réserve;

f) une indication de la rémunération totale payée aux administrateurs et aux dirigeants en tant que tels;

g) les états ou renseignements additionnels qu'exigent les règlements pris en application de la présente loi.

Approbation

(3) Le conseil approuve les états financiers avant de les présenter à l'assemblée générale annuelle.

Forme de l'approbation

(4) L'approbation est attestée par la signature, au bas du bilan, de deux des administrateurs dûment autorisés à signer.

Vérification

67. (1) Chaque année, le vérificateur procède à l'examen nécessaire pour lui permettre de présenter, au nom des propriétaires, un rapport annuel sur les états financiers à l'association.

Droit d'accès

(2) Le vérificateur a droit d'accès en tout temps aux dossiers, documents, comptes et pièces justificatives de l'association. Il a le droit d'exiger des administrateurs, dirigeants et employés de l'association ou des personnes avec lesquelles celle-ci a conclu un contrat pour gérer la propriété ou ses biens les renseignements et explications qui, de l'avis du vérificateur, sont nécessaires pour lui permettre de présenter le rapport.

Normes

(3) Le rapport du vérificateur est préparé de la manière prescrite et selon les normes de vérification généralement reconnues qui sont prescrites.

Contenu du rapport

(4) Le vérificateur inclut dans le rapport les déclarations qu'il estime nécessaires si les états financiers de l'association ne sont pas conformes aux exigences de la présente loi et de ses règlements d'application.

Idem, étude du fonds de réserve

(5) Le vérificateur déclare dans le rapport si l'état des opérations du fonds de réserve et les autres renseignements prescrits concernant l'administration du fonds de réserve que comprennent les états financiers ne reflètent pas équitablement les renseignements contenus dans les études du fonds de réserve qu'il a reçues.

Présentation du rapport

(6) Le vérificateur présente son rapport au comité de vérification visé au paragraphe 68 (1) ou, en l'absence d'un tel comité, au conseil.

Immunité

(7) Sauf à l'égard du contenu du rapport, sont irrecevables les actions ou autres instances en dommages-intérêts introduites contre un vérificateur ou un ancien vérificateur pour un énoncé oral ou écrit fait de bonne foi dans l'exercice effectif ou censé tel des fonctions prévues par la présente loi.

Comité de vérification

68. (1) Si l'association compte plus de six administrateurs, ceux-ci peuvent élire chaque année parmi eux un comité appelé comité de vérification dont les membres occupent leur charge jusqu'à l'assemblée générale annuelle suivante.

Membres

(2) Le comité de vérification se compose d'au moins trois administrateurs dont la majorité ne doivent pas être des dirigeants ou des employés de l'association.

Examen des états financiers

(3) Sur réception des états financiers, du rapport du vérificateur et d'un rapport modifié du vérificateur, le cas échéant, le comité de vérification examine ceux-ci et les présente ensuite au conseil.

Présence du vérificateur

(4) Le vérificateur a le droit de se présenter aux réunions du comité de vérification et d'y être entendu. Il doit s'y présenter lorsque le comité le lui demande.

Réunion à la demande du vérificateur

(5) Le comité de vérification se réunit, à la demande du vérificateur, afin d'examiner toutes les questions qui, selon le vérificateur, devraient être portées à l'attention du conseil ou des membres du comité.

Remise de documents

69. (1) Le conseil présente à chaque assemblée générale annuelle les documents suivants :

a) les états financiers approuvés par le conseil;

b) le rapport du vérificateur;

c) les renseignements supplémentaires relatifs à la situation financière de l'association qu'exigent les règlements administratifs de l'association.

Copie accompagnant le préavis de la tenue d'une assemblée

(2) L'association joint au préavis de la tenue de l'assemblée générale annuelle une copie des états financiers et le rapport du vérificateur.

Droit d'assister aux assemblées

70. (1) Le vérificateur a le droit d'assister aux assemblées des propriétaires et d'y être entendu sur les points qui concernent la charge du vérificateur.

Préavis de la tenue d'une assemblée

(2) L'association donne au vérificateur les préavis de la tenue de toutes les assemblées des propriétaires et les autres communications ayant trait à ces assemblées auxquelles ont droit les propriétaires.

Présence obligatoire

(3) L'association ou un propriétaire peut exiger qu'un vérificateur ou un ancien vérificateur assiste à une assemblée des propriétaires afin de répondre aux questions visées au paragraphe (6) en donnant à la personne dont la présence est exigée, au moins cinq jours avant l'assemblée, un préavis écrit exigeant sa présence.

Préavis à l'association

(4) Le propriétaire qui donne un préavis écrit à un vérificateur ou à un ancien vérificateur en vertu du paragraphe (3) en remet une copie à l'association.

Rémunération

(5) Si un vérificateur ou un ancien vérificateur est tenu d'assister à une assemblée des propriétaires, l'association lui rembourse ses frais et lui verse la rémunération raisonnable qu'elle estime appropriée.

Obligation de répondre aux questions

(6) À une assemblée des propriétaires, le vérificateur ou l'ancien vérificateur, selon le cas, s'il est présent, répond aux questions qui lui sont posées au sujet des données sur lesquelles il a fondé l'avis exprimé dans ses rapports.

Modification des états financiers

71. (1) Le conseil modifie les états financiers de l'association si les administrateurs ou les dirigeants de celle-ci prennent connaissance de faits après l'assemblée générale annuelle et que ces faits exigent une modification importante des états financiers présentés à l'assemblée.

Copie des états modifiés

(2) Immédiatement après avoir apporté une modification, l'association fait parvenir au vérificateur un exposé des faits sur lesquels la modification est fondée et une copie des états financiers modifiés.

Modification du rapport du vérificateur

(3) Sur réception des états fournis aux termes du paragraphe (2), le vérificateur modifie son rapport, s'il est d'avis que cela est nécessaire, auquel cas il le présente au comité de vérification ou, en l'absence d'un tel comité, au conseil.

Remise du rapport modifié

(4) Le conseil poste ou remet une copie du rapport modifié aux propriétaires.

Idem

(5) Si le conseil ne poste pas ou ne remet pas une copie du rapport modifié aux propriétaires dans un délai raisonnable, le vérificateur s'en charge et l'association lui rembourse les frais raisonnables qu'il a engagés pour ce faire.

PARTIE V

VENTE ET LOCATION DE PARTIES PRIVATIVES

Exigences relatives à la divulgation

a

État de divulgation

73. (1) Le déclarant remet à quiconque lui achète une partie privative ou une partie privative projetée un exemplaire de l'état de divulgation à jour qu'il a préparé pour l'association dans laquelle est comprise la partie privative ou la partie privative projetée.

Acquéreur non lié

(2) La convention de vente d'une partie privative ou d'une partie privative projetée qu'a conclue un déclarant ne lie l'acquéreur qu'une fois que le déclarant lui a remis un exemplaire de l'état de divulgation à jour.

Contenu

(3) L'état de divulgation précise la date où il est préparé et comporte les éléments suivants :

b

a.01) un sommaire dressé conformément au paragraphe (3.1) et placé au début de l'état de divulgation.

y

a) un état indiquant ce qui suit :

(i) si l'association est une association condominiale de propriété franche ou une association condominiale de propriété à bail,

(ii) dans le cas d'une association condominiale de propriété franche, le genre d'association condominiale de propriété franche dont il s'agit;

b) les nom et adresse civique du déclarant ainsi que l'adresse postale de la propriété ou de la propriété projetée et son adresse civique, si elle est connue;

c) une description générale de la propriété ou de la propriété projetée, y compris le genre et le nombre de bâtiments, de parties privatives et de commodités, notamment d'installations de loisirs, ainsi que toutes les conditions qui se rattachent à la fourniture des commodités;

d) si le déclarant a présenté une demande d'approbation visée au paragraphe 9 (4), un résumé des rapports, le cas échéant, dont l'autorité approbatrice a exigé la préparation aux termes de ce paragraphe et les conventions, le cas échéant, qu'elle a imposées aux termes du paragraphe 9 (5) comme condition d'approbation;

e) un état indiquant si la propriété ou une partie de celle-ci est ou peut être assujettie à la Loi sur le régime de garanties des logements neufs de l'Ontario ou si le déclarant a inscrit les parties privatives et parties communes projetées au Régime au sens de cette loi conformément aux règlements pris en application de cette loi ou a l'intention de les y inscrire;

f) un état indiquant si un bâtiment situé sur la propriété, une partie privative ou une partie privative projetée a été affecté à une autre fin;

g) un état indiquant si une ou plusieurs parties privatives ou parties privatives projetées peuvent être affectées à une fin commerciale ou autre non subordonnée à l'habitation;

h) un état indiquant la fraction des parties privatives ou des parties privatives projetées que le déclarant a l'intention d'offrir en blocs de parties privatives aux investisseurs;

i) un état indiquant la fraction des parties privatives ou des parties privatives projetées, aux 25 pour cent anticipés les plus près, que le déclarant a l'intention de louer;

j) un calendrier des dates proposées pour le début et l'achèvement des travaux, si la construction des commodités n'est pas terminée;

k) la liste des commodités que le déclarant envisage de fournir à l'acquéreur pendant la période d'occupation provisoire d'une partie privative projetée prévue à l'article 81;

b

l) une copie de la déclaration, des règlements administratifs, des règles et de l'entente de fiducie d'assurance existants ou proposés, le cas échéant;

y

m) une brève description des principales caractéristiques de toutes les conventions ou conventions proposées visées à l'article 112, 113, 114 ou 115 et de toutes celles intervenues ou proposées entre l'association et une autre association;

n) un état indiquant si l'association, à la connaissance du déclarant, a l'intention de fusionner avec une autre association ou si le déclarant a l'intention de faire fusionner l'association avec une autre association dans les 60 jours qui suivent la date de l'enregistrement de la déclaration et de la description pour l'association;

o) si une fusion est prévue aux termes de l'alinéa n), une copie de la déclaration, de la description des règlements administratifs et des règles proposés pour l'association issue de la fusion, si elle est disponible;

p) une copie de l'état budgétaire visé au paragraphe (5);

q) une copie du budget de l'association pour l'exercice en cours si plus d'un an s'est écoulé depuis l'enregistrement de la déclaration et de la description pour l'association;

b

r) un état énonçant les frais, le cas échéant, que l'association doit rembourser au déclarant ou à une autre personne;

y

s) tous les autres documents qu'exigent les règlements pris en application de la présente loi.

b

Sommaire

(3.1) Le sommaire figurant dans l'état de divulgation est dressé selon la formule prescrite et indique si la déclaration, les règlements administratifs, les règles ou la déclaration, les règlements administratifs ou les règles proposés de l'association ou tout autre élément de l'état de divulgation traitent des questions suivantes, auquel cas il indique également où celles-ci sont traitées :

1. Un état indiquant ce qui suit :

i. si l'association est une association condominiale de propriété à bail ou une association condominiale de propriété franche,

ii. dans le cas d'une association condominiale de propriété franche, le genre d'association condominiale de propriété franche dont il s'agit.

2. La propriété ou une partie de celle-ci est ou peut être assujettie à la Loi sur le régime de garanties des logements neufs de l'Ontario ou les parties privatives et parties communes projetées sont ou doivent être inscrites au Régime au sens de cette loi conformément aux règlements pris en application de cette loi.

3. Un bâtiment situé sur la propriété, une partie privative ou une partie privative projetée a été affecté à une autre fin.

4. Une ou plusieurs parties privatives ou parties privatives projetées peuvent être affectées à une fin commerciale ou autre non subordonnée à l'habitation.

5. Une disposition est prévue quant à la présence d'animaux familiers sur la propriété ou la propriété projetée.

6. Il existe des restrictions ou des normes à l'égard de l'occupation ou de l'utilisation de parties privatives ou de parties privatives projetées, ou de l'utilisation de parties communes ou de parties communes projetées, lesquelles tiennent compte de la nature ou de la conception des installations et des services sur la propriété ou d'autres caractéristiques des bâtiments qui y sont situés.

7. Un état indiquant la fraction des parties privatives ou des parties privatives projetées, aux 25 pour cent anticipés les plus près, que le déclarant a l'intention de louer.

8. Un état indiquant si les quotes-parts, exprimées en pourcentages, des intérêts communs qui se rattachent à toute partie privative ou partie privative projetée diffèrent de 10 pour cent ou plus de ceux qui se rattachent à toute autre partie privative ou partie privative projetée du même genre, de la même grandeur et de la même conception.

9. Un état indiquant si les quotes-parts, exprimées en pourcentages, de la contribution exigée du propriétaire de toute partie privative ou partie privative projetée aux dépenses communes diffèrent de 10 pour cent ou plus de celle exigée du propriétaire de toute autre partie privative ou partie privative projetée du même genre, de la même grandeur et de la même conception.

10. Un état indiquant si une partie privative ou partie privative projetée est exemptée des frais imputables au reste des parties privatives ou parties privatives projetées.

11. Une partie ou l'ensemble des parties communes ou des parties communes projetées sont assujetties à un bail ou à une permission.

12. Un état indiquant si le stationnement est permis dans une partie privative, dans les parties communes ou dans une partie des parties communes dont le propriétaire a l'usage exclusif et un état indiquant les restrictions auxquelles est assujetti le stationnement.

13. Toute autre déclaration précisée dans les règlements pris en application de la présente loi.

y

Copie du budget

(4) Sur demande du déclarant, l'association lui fournit promptement et sans frais une copie de son budget pour l'exercice en cours.

État budgétaire

(5) L'état budgétaire couvre la période d'un an qui suit l'enregistrement de la déclaration et de la description et comporte les éléments suivants :

a) une indication des dépenses communes de l'association;

b) une indication du montant projeté de chaque dépense de l'association, y compris le coût de l'étude du fonds de réserve exigée pour l'année, le coût de la vérification du rendement visée à l'article 44 et le coût de préparation des états financiers vérifiés si le paragraphe 43 (7) exige que le déclarant les remette dans l'année qui suit l'enregistrement de la déclaration et de la description;

c) des détails quant au genre, à la fréquence et au niveau des services devant être fournis;

d) une indication du montant prévu de la contribution mensuelle aux dépenses communes pour chaque genre de partie privative;

e) une indication de la fraction des dépenses communes devant être versée à un fonds de réserve;

f) une indication de l'état de toutes les instances en cours dont le déclarant a connaissance réelle qui touchent la propriété et qui sont susceptibles d'avoir une incidence sur la propriété après l'enregistrement d'un acte scellé faisant passer la partie privative du déclarant à l'acquéreur;

g) une indication des montants de tous les droits, frais, loyers ou autres revenus, actuels ou prévus, payables à l'association ou exigibles de celle-ci ou des propriétaires, ou de certains d'entre eux, pour l'usage des parties communes ou autres installations accessoires à la propriété, à moins qu'une assemblée destinée au transfert des pouvoirs n'ait été tenue aux termes de l'article 43\;

h) une indication de tous les services non compris dans le budget que fournit le déclarant, ou des dépenses qu'il paie et dont on peut raisonnablement croire qu'elles deviendront ultérieurement une dépense commune, et du montant prévu de la contribution aux dépenses communes imputable à chaque service ou dépense en question pour chaque genre de partie privative;

i) une indication de tous les montants prévus dans tous les fonds de réserve à la fin de l'exercice en cours;

j) un résumé de l'étude du fonds de réserve la plus récente, le cas échéant;

k) tous les autres documents qu'exigent les règlements pris en application de la présente loi.

Résolution de la convention

74. (1) L'acquéreur qui reçoit un état de divulgation aux termes du paragraphe 73 (1) peut, conformément au présent article, résoudre la convention de vente avant d'accepter un acte scellé de la partie privative faisant l'objet de l'acquisition rédigé sous une forme enregistrable.

Avis de résolution

(2) Pour résoudre une convention de vente en vertu du présent article, l'acquéreur ou son avocat donne un avis écrit de résolution au déclarant ou à l'avocat de celui-ci, qui doit recevoir l'avis dans les 10 jours qui suivent celle des deux dates suivantes qui est postérieure à l'autre :

a) la date à laquelle l'acquéreur reçoit l'état de divulgation;

b) la date à laquelle l'acquéreur reçoit une copie de la convention de vente passée par le déclarant et l'acquéreur.

Restitution des sommes versées

(3) Si le déclarant ou son avocat reçoit un avis de résolution d'un acquéreur en vertu du présent article, le déclarant restitue promptement à celui-ci, sans retenue ni frais, les sommes reçues de lui en vertu de la convention à titre d'acompte sur le prix d'achat, avec les intérêts sur ces sommes calculés au taux prescrit à compter de la date à laquelle le déclarant a reçu les sommes jusqu'à celle à laquelle il les restitue.

Changements importants apportés à l'état de divulgation

75. (1) Lorsque survient un changement important dans les renseignements que contient ou doit contenir un état de divulgation remis à un acquéreur aux termes du paragraphe 73 (1) ou un état de divulgation mis à jour ou un avis remis à un acquéreur aux termes du présent article, le déclarant remet à l'acquéreur un état de divulgation mis à jour ou un avis.

Définition

(2) La définition qui suit s'applique au présent article.

«changement important» S'entend d'un changement ou d'une série de changements qu'un acquéreur raisonnable, en toute objectivité, aurait considérés comme étant collectivement d'une importance telle, eu égard à la décision d'acquérir une partie privative ou une partie privative projetée comprise dans l'association, que vraisemblablement il n'aurait pas conclu de convention de vente à son égard ou il aurait exercé le droit de résoudre une telle convention en vertu de l'article 74, si l'état de divulgation avait contenu le changement ou la série de changements. Sont toutefois exclus de la présente définition :

a) les changements dans le contenu du budget de l'association pour l'exercice en cours, si plus d'un an s'est écoulé depuis l'enregistrement de la déclaration et de la description pour l'association;

b

a.1) les ajouts, transformations ou améliorations importants, au sens du paragraphe 98 (6), que l'association fait aux parties communes après la tenue, aux termes de l'article 43, d'une assemblée destinée au transfert des pouvoirs;

y

b) les changements dans la quote-part des parties privatives ou parties privatives projetées que le déclarant a l'intention de louer;

c) les changements dans le calendrier des dates proposées pour le début et l'achèvement des travaux pour les commodités dont la construction n'est pas terminée à la date à laquelle l'état de divulgation a été préparé;

b

d) les changements dans les renseignements que contient l'état visé au paragraphe 162 (1) au sujet des services offerts par la municipalité ou par le ministre des Affaires municipales et du Logement, selon le cas, comme le prévoit ce paragraphe, si la partie privative ou la partie privative projetée est comprise dans une association condominiale de terrain nu.

a

b

Contenu de l'état révisé

(4) L'état de divulgation révisé ou l'avis exigé aux termes du paragraphe (1) indique clairement tous les changements qui, selon ce que croit raisonnablement le déclarant, peuvent constituer des changements importants et en fournit un résumé.

y

Délai de remise

(5) Le déclarant remet l'état de divulgation mis à jour ou l'avis à l'acquéreur dans un délai raisonnable après que survient le changement important visé au paragraphe (1) et, en tout état de cause, au plus tard 10 jours avant la remise à l'acquéreur d'un acte scellé de la partie privative faisant l'objet de l'acquisition rédigé sous une forme enregistrable.

Requête de l'acquéreur au tribunal

(6) Au plus tard 10 jours après avoir reçu l'état de divulgation mis à jour ou l'avis visés au paragraphe (1), l'acquéreur peut, par voie de requête, demander à la Cour de l'Ontario (Division générale) de décider si le changement ou la série de changements énoncés dans l'état ou l'avis constituent un changement important.

Résolution par suite d'un changement important

(7) Si le changement ou la série de changements énoncés dans un état de divulgation mis à jour ou un avis remis à un acquéreur constituent un changement important ou que survient un changement important que l'acquéreur ne divulgue pas dans un état de divulgation mis à jour ou dans un avis contrairement au paragraphe (1), l'acquéreur peut, avant d'accepter un acte scellé de la partie privative faisant l'objet de l'acquisition rédigé sous une forme enregistrable, résoudre la convention de vente dans les 10 jours qui suivent celle des trois dates suivantes qui est postérieure aux deux autres :

a) la date à laquelle l'acquéreur reçoit l'état de divulgation mis à jour ou l'avis que lui remet le déclarant;

b) la date à laquelle un changement important vient à la connaissance de l'acquéreur, si le déclarant ne lui a pas remis d'état de divulgation mis à jour ni d'avis contrairement au paragraphe (1) à l'égard du changement;

c) la date à laquelle la Cour de l'Ontario (Division générale) décide en vertu du paragraphe (6) ou (9) que le changement est important, si l'acquéreur ou le déclarant, selon le cas, a présenté une requête pour que soit prise la décision.

Avis de résolution

(8) Pour résoudre une convention de vente en vertu du présent article, l'acquéreur ou son avocat donne un avis écrit de résolution au déclarant ou à l'avocat de celui-ci.

Requête du déclarant au tribunal

(9) Au plus tard 10 jours après avoir reçu un avis de résolution, le déclarant peut, par voie de requête, demander à la Cour de l'Ontario (Division générale) de décider si le changement ou la série de changements sur lesquels la résolution est fondée constituent un changement important, si l'acquéreur n'a pas déjà présenté une requête pour que soit prise la décision visée au paragraphe (6).

Restitution des sommes versées

(10) Le déclarant qui reçoit un avis de résolution d'un acquéreur en vertu du présent article restitue à celui-ci, sans retenue ni frais, les sommes reçues de lui en vertu de la convention à titre d'acompte sur le prix d'achat, avec les intérêts sur ces sommes calculés au taux prescrit à compter de la date à laquelle le déclarant a reçu les sommes jusqu'à celle à laquelle il les restitue.

Délai de restitution

(11) Le déclarant fait la restitution :

a) au plus tard 10 jours après avoir reçu l'avis de résolution, si ni l'acquéreur ni le déclarant n'a présenté de requête pour que soit prise la décision visée au paragraphe (6) ou (9) respectivement;

b) au plus tard 10 jours après que le tribunal a décidé qu'il s'agit d'un changement important, si l'acquéreur a présenté une requête en vertu du paragraphe (6) ou que le déclarant a présenté une requête en vertu du paragraphe (9).

Responsabilité face à l'état budgétaire

76. (1) Le déclarant doit rendre compte à l'association aux termes du présent article de l'état budgétaire qui couvre la période d'un an suivant l'enregistrement de la déclaration et de la description.

Dépenses communes

(2) Le déclarant paie à l'association la fraction du montant réel total des dépenses communes engagées pour la période couverte par l'état budgétaire, sauf si celles-ci sont attribuables à la résiliation d'une convention aux termes de l'article 112 ou 113, qui dépasse le montant total inscrit au budget.

Revenus

(3) Le déclarant paie à l'association la fraction du montant réel total des droits, frais, loyers et autres revenus versés ou devant être versés à l'association, pour la période couverte par l'état budgétaire, pour l'usage des parties communes ou des biens ou d'autres installations accessoires à la propriété, qui est en-deçà du montant total inscrit au budget.

Compensation

(4) Si le montant réel total des revenus visé au paragraphe (3) dépasse le montant total inscrit au budget, le déclarant peut déduire l'excédent du montant payable aux termes du paragraphe (2).

Avis de paiement

(5) Après avoir reçu les états financiers vérifiés pour la période couverte par l'état budgétaire, le conseil compare le montant réel des dépenses communes et des revenus visés aux paragraphes (2) et (3) pour la période couverte par l'état budgétaire avec les montants inscrits au budget et, au plus tard 30 jours après avoir reçu les états financiers vérifiés, remet au déclarant un avis écrit du montant qu'il est tenu de payer à l'association aux termes du présent article.

Délai de paiement

(6) Au plus tard 30 jours après avoir reçu l'avis, le déclarant paie à l'association le montant qu'il est tenu de payer aux termes du présent article.

Certificat d'information

77. (1) L'association donne à quiconque le demande un certificat d'information à l'égard d'une partie privative comprise dans l'association, rédigé selon la formule prescrite, qui précise la date à laquelle il a été préparé et qui comporte les éléments suivants :

a) une indication des dépenses communes pour la partie privative ainsi que des défauts de paiement des dépenses communes, le cas échéant;

b) une indication de l'augmentation, le cas échéant, des dépenses communes à l'égard de la partie privative que le conseil a déclarée depuis la date du budget de l'association pour l'exercice en cours ainsi que des motifs de l'augmentation;

c) une indication des montants, le cas échéant, que le conseil a prélevés à l'égard de la partie privative depuis la date du budget de l'association pour l'exercice en cours en vue d'augmenter la contribution au fonds de réserve et le motif invoqué pour prélever ces montants;

d) une indication du domicile élu de l'association;

e) une indication des nom et domicile élu des administrateurs et des dirigeants de l'association;

f) une copie de la déclaration, des règlements administratifs et des règles en vigueur;

g) une copie de toutes les requêtes présentées en vertu de l'article 110 en vue de modifier la déclaration pour lesquelles le tribunal n'a pas rendu d'ordonnance;

h) une indication de tous les jugements rendus contre l'association qui n'ont pas été exécutés et de l'état des actions en justice auxquelles elle est partie;

i) une copie du budget de l'association pour l'exercice en cours, des derniers états financiers annuels vérifiés et du rapport du vérificateur au sujet de ceux-ci;

j) une liste de toutes les conventions en vigueur mentionnées à l'article 112, 113 ou 114 et de toutes celles en vigueur entre l'association et une autre association ou entre l'association et le propriétaire de la partie privative;

k) un état indiquant que la personne qui demande le certificat d'information a les droits décrits aux paragraphes (7) et (8) à l'égard des conventions mentionnées à l'alinéa j);

l) un état indiquant si les parties se sont conformées à toutes les conventions en vigueur mentionnées à l'alinéa 99 (1) b) à l'égard de la partie privative;

m) un état au sujet de ce qui suit :

(i) l'étude du fonds de réserve la plus récente et des mises à jour de celle-ci,

b

(ii) le solde du fonds de réserve au plus tôt à la fin d'un mois comprise dans les 90 jours qui précède la date du certificat d'information,

y

(iii) les plans en vigueur, le cas échéant, visant à augmenter le fonds de réserve en vertu du paragraphe 95 (8);

n) un état indiquant les ajouts, les transformations et les améliorations importants que le conseil a proposé de faire aux parties communes ainsi que les changements importants qu'il a proposé d'apporter aux biens ou à un service de l'association, mais qui n'ont pas été faits ou apportés, et un état indiquant le but visé par ceux-ci;

o) une indication du nombre de parties privatives à l'égard desquelles l'association a été avisée aux termes de l'article 84 que la partie privative était louée pendant l'exercice précédant la date du certificat d'information;

p) un certificat ou une attestation d'assurance de chacune des polices d'assurance en vigueur;

b

q) une indication des montants, le cas échéant, que la présente loi exige d'ajouter aux dépenses communes exigibles pour la partie privative;

y

r) un état indiquant si la Cour de l'Ontario (Division générale) a rendu une ordonnance nommant un inspecteur en vertu de l'article 131 ou un administrateur judiciaire en vertu de l'article 132;

s) tous les autres documents qu'exigent les règlements pris en application de la présente loi.

Droits

(2) L'association peut demander les droits prescrits pour fournir le certificat d'information.

Délai

(3) L'association donne le certificat d'information au plus tard 10 jours après avoir reçu une demande à cet effet et le paiement des droits qu'elle demande pour celui-ci.

Renseignements omis

(4) Si des renseignements importants qui doivent y figurer en sont omis, le certificat d'information qu'une association a donné aux termes du paragraphe (1) est réputé comprendre une déclaration portant que de tels renseignements n'existent pas.

Manquement

(5) L'association qui ne donne pas de certificat d'information dans le délai imparti est réputée avoir, le lendemain du jour où le délai a expiré, donné un certificat énonçant ce qui suit :

a) il n'y a eu aucun manquement dans le paiement des dépenses communes à l'égard de la partie privative;

b) le conseil n'a pas déclaré d'augmentation des dépenses communes à l'égard de la partie privative depuis la date du budget de l'association pour l'exercice en cours;

c) le conseil n'a prélevé aucun montant à l'égard de la partie privative depuis la date du budget de l'association pour l'exercice en cours en vue d'augmenter la contribution au fonds de réserve.

Effet du certificat

(6) Le certificat d'information lie l'association, à compter du jour où il est donné ou est réputé avoir été donné, à l'égard des renseignements qu'il contient ou qu'il est réputé contenir, par rapport à l'acquéreur ou au créancier hypothécaire d'une partie privative qui se fie au certificat.

Examen des conventions

(7) Sur réception d'une demande écrite et d'un préavis raisonnable, l'association autorise quiconque a demandé un certificat d'information et payé les droits demandés pour celui-ci par l'association, ou son mandataire muni d'une autorisation écrite, à examiner à une heure et à un endroit raisonnables les conventions mentionnées à l'alinéa (1) k).

Copie des conventions

(8) L'association fournit, dans un délai raisonnable, des copies des conventions à la personne qui les examine, si celle-ci le demande et acquitte un droit raisonnable à titre de compensation des frais de main-d'uvre et de photocopie engagés par l'association.

Renseignements sur l'association

78. Sur demande de quiconque, l'association fournit gratuitement les nom et domicile élu de ses administrateurs et de ses dirigeants, de la personne responsable de la gestion de sa propriété ainsi que de la personne à qui elle a délégué la responsabilité de fournir les certificats d'information.

Vente de parties privatives

Engagements implicites

79. (1) Chaque convention de vente d'une partie privative projetée qu'a conclue un déclarant avant l'enregistrement de la déclaration et de la description qui crée la partie privative est réputée comprendre les engagements suivants du déclarant :

1. Si la partie privative projetée est affectée à l'habitation, l'engagement de prendre toutes les mesures raisonnables pour vendre sans délai les autres parties privatives affectées à l'habitation comprises dans la propriété, sauf s'il s'agit des parties privatives que le déclarant a l'intention de louer.

2. L'engagement de prendre toutes les mesures raisonnables pour délivrer sans délai à l'acquéreur un acte scellé de la partie privative rédigé sous une forme enregistrable.

3. L'engagement de détenir en fiducie pour le compte de l'association les sommes, le cas échéant, que le déclarant perçoit de l'acquéreur au nom de l'association.

Aucune fusion des engagements

(2) Les engagements sont réputés ne pas être fusionnés par l'effet de la loi sur délivrance à l'acquéreur d'un acte scellé rédigé sous une forme enregistrable.

Ordonnance de conformité

(3) Si le déclarant manque à un engagement visé au paragraphe (1), l'acquéreur visé par la convention de vente peut, par voie de requête, demander que soit rendue une ordonnance en vertu de l'article 135 et une ordonnance peut être rendue en vertu de cet article.

Obligation d'enregistrer une déclaration et une description

80. (1) Le déclarant qui a conclu une convention de vente d'une partie privative projetée prend toutes les mesures raisonnables pour terminer les bâtiments exigés par la convention, sous réserve de toutes les exigences prescrites, et pour enregistrer sans délai une déclaration et une description relatives à la propriété dans laquelle sera comprise la partie privative projetée.

Aucun droit de résiliation

(2) Malgré toute stipulation contraire de la convention de vente, le déclarant n'a pas le droit de résilier une convention de vente d'une partie privative projetée pour le seul motif que la déclaration et la description n'ont pas été enregistrées dans le délai prévu dans la convention, à moins que l'acquéreur ne consente par écrit à la résiliation.

Requête au tribunal

(3) Malgré le paragraphe (2), si une déclaration et une description n'ont pas été enregistrées, le déclarant peut, par voie de requête et sur préavis écrit de 15 jours donné aux acquéreurs de toutes les parties privatives projetées comprises dans la propriété visée par la déclaration et la description, demander à la Cour de l'Ontario (Division générale) de rendre une ordonnance résiliant les conventions de vente des acquéreurs.

Enregistrement ultérieur

(4) Le tribunal peut prévoir dans l'ordonnance qu'une déclaration et une description ne doivent pas être enregistrées, pendant la période précisée dans l'ordonnance, relativement à la propriété dans laquelle seront comprises les parties privatives projetées.

Considérations

(5) Sur requête présentée en vue d'obtenir une ordonnance, le tribunal examine si :

a) le déclarant a pris toutes les mesures raisonnables pour enregistrer une déclaration et une description;

b) une déclaration et une description peuvent être enregistrées dans un délai raisonnable;

c) l'omission et l'impossibilité d'enregistrer une déclaration et une description sont attribuables à des circonstances indépendantes de la volonté du déclarant.

Enregistrement de l'ordonnance

(6) L'ordonnance est sans effet tant qu'une copie certifiée conforme de celle-ci n'est pas enregistrée.

Occupation provisoire

81. (1) La convention de vente peut permettre ou exiger l'occupation provisoire d'une partie privative projetée.

Définition

(2) La définition qui suit s'applique au présent article.

«occupation provisoire» S'entend de l'occupation d'une partie privative projetée avant que l'acquéreur reçoive un acte scellé de la partie privative rédigé sous une forme enregistrable.

Droit de payer le plein montant

(3) Malgré toute stipulation contraire de la convention de vente, l'acquéreur peut, avant l'expiration du délai prévu au paragraphe 74 (2) pour résoudre la convention, choisir de verser, à la date où il assume l'occupation provisoire de la partie privative projetée, le solde intégral du prix d'achat après déduction des montants versés aux termes de la convention avant cette date.

Frais d'occupation

(4) Si l'acquéreur assume l'occupation provisoire d'une partie privative projetée ou est tenu de le faire aux termes de la convention de vente, le déclarant peut lui demander des frais d'occupation mensuels, lesquels ne doivent pas dépasser le total des montants suivants :

1. Le cas échéant, l'intérêt calculé sur une base mensuelle sur le solde impayé du prix d'achat au taux prescrit.

2. Un montant estimatif raisonnable, calculé sur une base mensuelle, pour les impôts municipaux imputables à la partie privative.

3. La contribution mensuelle prévue aux dépenses communes pour la partie privative.

Contribution au fonds de réserve

(5) Si le déclarant demande à l'acquéreur des frais d'occupation mensuels pour l'occupation provisoire d'une partie privative projetée affectée à l'habitation pour une période de plus de six mois et que les frais d'occupation mensuels comprennent une contribution estimative au fonds de réserve de l'association, le déclarant détient en fiducie et remet à l'association dès l'enregistrement de la déclaration et de la description, à l'égard des frais d'occupation pour chaque mois au-delà du sixième mois, la fraction des frais d'occupation mensuels qui représente la contribution estimative au fonds de réserve.

Droits et devoirs du déclarant

(6) Si un acquéreur assume l'occupation provisoire d'une partie privative projetée, le déclarant :

a) fournit les services que l'association aura le devoir de fournir aux propriétaires après l'enregistrement de la déclaration et de la description qui crée la partie privative;

b) répare et entretient la propriété projetée et la partie privative projetée de la même façon que l'association aura le devoir de le faire à la suite de dommages après l'enregistrement de la déclaration et de la description qui crée la partie privative;

c) a le même droit d'entrée que possédera l'association après l'enregistrement de la déclaration et de la description qui crée la partie privative;

d) peut refuser son consentement à la cession du droit d'occuper la partie privative projetée;

e) peut demander des droits raisonnables pour donner son consentement à la cession du droit d'occuper la partie privative projetée;

f) dans les 30 jours qui suivent l'enregistrement de la déclaration et de la description qui crée la partie privative, avise l'acquéreur par écrit de la date et des numéros d'acte de l'enregistrement, à moins qu'entre-temps l'acquéreur ne reçoive un acte scellé de la partie privative rédigé sous une forme enregistrable.

Champ d'application de la Loi sur la location immobilière

(7) Les droits et devoirs décrits au paragraphe (6) s'appliquent malgré toute disposition contraire de la Loi sur la location immobilière.

Restitution d'impôts municipaux

(8) Sur délivrance à l'acquéreur d'un acte scellé rédigé sous une forme enregistrable ou le plus tôt possible par la suite, le déclarant restitue à l'acquéreur la fraction des frais d'occupation mensuels que celui-ci a payée au titre des impôts municipaux imputables à la partie privative projetée et qui dépasse le montant réellement évalué à l'égard de celle-ci.

Impôts municipaux exigibles

(9) Si la fraction des frais d'occupation mensuels que l'acquéreur a payée au titre des impôts municipaux imputables à la partie privative projetée ne suffit pas à payer le montant réellement évalué à l'égard de celle-ci, le déclarant peut exiger que l'acquéreur verse la différence entre les deux montants.

Non-application

(10) La Loi de 1992 sur le contrôle des loyers ne s'applique pas à l'occupation provisoire ni aux frais d'occupation mensuels demandés aux termes du présent article.

(11) Le jour de l'entrée en vigueur de l'article 213 de la Loi de 1997 sur la protection des locataires, le paragraphe (7) est abrogé et remplacé par ce qui suit :

Champ d'application de la Loi de 1997 sur la protection des locataires

(7) Les droits et devoirs décrits au paragraphe (6) s'appliquent malgré toute disposition contraire de la Loi de 1997 sur la protection des locataires.

(12) Le jour de l'entrée en vigueur de l'article 218 de la Loi de 1997 sur la protection des locataires, le paragraphe (10) est abrogé et remplacé par ce qui suit :

Non-application

(10) Les articles 94, 95, 96, 107, 108 et 109 et la partie VI de la Loi de 1997 sur la protection des locataires ne s'appliquent pas à l'occupation provisoire ni aux frais d'occupation mensuels demandés aux termes du présent article.

Sommes détenues en fiducie

82. (1) Le déclarant veille à ce que son avocat ou un fiduciaire d'une catégorie prescrite reçoive et détienne en fiducie les sommes, ainsi que les intérêts sur celles-ci, dès qu'une personne effectue un paiement, selon le cas :

a) pour réserver un droit de conclure une convention de vente en vue de l'acquisition d'une partie privative projetée;

b) par suite de la conclusion d'une convention de vente d'une partie privative projetée;

c) pour la vente d'une partie privative projetée.

Exception

(2) Le paragraphe (1) ne s'applique pas aux sommes reçues, selon le cas :

a) pour l'acquisition de biens meubles compris dans la partie privative projetée qui ne doivent pas être fixés en permanence au bien-fonds;

b) au titre des frais d'occupation visés au paragraphe 81 (4).

Sommes affectées à la réservation

(3) Si une personne a payé des sommes pour réserver un droit de conclure une convention de vente en vue de l'acquisition d'une partie privative projetée et qu'elle conclut ensuite une telle convention avec le déclarant, celui-ci, au moment de conclure la convention, affecte les sommes reçues au crédit du prix d'achat aux termes de la convention, malgré toute disposition de la convention.

Fiduciaire

(4) Dès qu'il reçoit des sommes qui doivent être détenues en fiducie aux termes du paragraphe (1), le fiduciaire d'une catégorie prescrite détient les sommes en fiducie dans un compte distinct en Ontario désigné comme compte en fiducie dans une banque mentionnée à l'annexe I ou II de la Loi sur les banques (Canada), une société de fiducie, une société de prêt, une caisse ou une Caisse d'épargne de l'Ontario.

Avocat du déclarant

(5) Dès qu'il reçoit des sommes qui doivent être détenues en fiducie aux termes du paragraphe (1), l'avocat du déclarant détient les sommes en fiducie dans un compte de fiducie en Ontario.

Preuve de conformité

(6) Dans les 10 jours qui suivent le paiement des sommes visées au paragraphe (1), le déclarant fournit à la personne qui a payé les sommes la preuve écrite, rédigée selon la formule que prescrit le ministre, de conformité au paragraphe (1) et au paragraphe (4) ou (5).

Durée de la fiducie

(7) Malgré l'enregistrement d'une déclaration et d'une description, la personne qui détient des sommes en fiducie aux termes du paragraphe (1) les détient en fiducie :

a) soit jusqu'à ce qu'elle les remette à la personne qui y a droit, si la remise se fait conformément à la présente loi et à une convention que la personne qui les a payées a conclue à l'égard de la partie privative projetée;

b) soit jusqu'à ce que le déclarant se soit assuré qu'une sûreté d'une catégorie prescrite est fournie pour les sommes, sauf si celles-ci ont été reçues aux termes de l'alinéa (1) a), mais qu'elles n'ont pas été affectées, au crédit du prix d'achat aux termes de la convention.

Intérêts

83. (1) Le déclarant paie des intérêts au taux prescrit à l'acquéreur sur les sommes qu'une personne paie à titre d'acompte sur le prix d'achat d'une partie privative projetée ou que le déclarant affecte au crédit du prix d'achat d'une partie privative projetée.

Sommes libérées de la fiducie

(2) Les intérêts sont payables sur les sommes même si, aux termes de l'alinéa 82 (7) b), le déclarant fournit pour celles-ci une sûreté d'une catégorie prescrite.

Calcul

(3) Les intérêts sont calculés à compter du jour où la personne paie les sommes jusqu'au jour où la partie privative projetée est disponible pour la prise de possession ou l'occupation conformément à la convention de vente que l'acquéreur a conclue avec le déclarant.

b

Délai de paiement

(4) Les intérêts sont payés à l'acquéreur sous forme de paiement ou de compensation :

y

a) le jour où le déclarant lui délivre un acte scellé de la partie privative projetée rédigé sous une forme enregistrable, si tel est le choix du déclarant;

b) le jour où la partie privative projetée est disponible pour la prise de possession ou l'occupation conformément à la convention de vente que l'acquéreur a conclue avec le déclarant, dans les autres cas.

Intérêts composés

(5) Le déclarant qui choisit de payer les intérêts à l'acquéreur le jour où il lui délivre un acte scellé de la partie privative projetée rédigé sous une forme enregistrable lui paie, ce jour-là, des intérêts au taux prescrit sur les intérêts qu'il est tenu de payer aux termes du paragraphe (1).

Calcul

(6) Le déclarant paie les intérêts payables aux termes du paragraphe (5) à compter du jour où la partie privative projetée est disponible pour la prise de possession ou l'occupation conformément à la convention de vente que l'acquéreur a conclue avec le déclarant, jusqu'au jour où les paiements sont effectués.

Résiliation de conventions

(7) Si une convention de vente prévoit qu'un acquéreur a droit au remboursement de sommes payées aux termes de la convention en cas de résiliation de la convention et que celle-ci est résiliée, le déclarant paie à l'acquéreur des intérêts au taux prescrit sur les sommes remboursées.

Intérêts excédentaires

(8) Le déclarant a droit à la fraction des intérêts courus sur les sommes détenues en fiducie qui dépasse les intérêts qu'il est tenu de payer aux termes du présent article.

Location de parties privatives

Avis du propriétaire

84. (1) Le propriétaire d'une partie privative qui loue celle-ci ou en reconduit le bail fait ce qui suit dans les 30 jours qui suivent la conclusion du bail ou la reconduction, selon le cas :

a) il avise l'association que la partie privative est louée;

b) il fournit à l'association le nom du preneur à bail, l'adresse du propriétaire et une copie du bail ou du bail reconduit ou un résumé de celui-ci rédigé selon la formule que prescrit le ministre;

c) il fournit au preneur à bail une copie de la déclaration, des règlements administratifs et des règles de l'association.

Résiliation du bail

(2) Si le bail d'une partie privative est résilié et qu'il n'est pas reconduit, le propriétaire de la partie privative en avise l'association par écrit.

Registre des avis

(3) L'association tient un registre des avis qu'elle reçoit aux termes du présent article.

PARTIE VI

EXPLOITATION

Dépenses communes

b

Contribution des propriétaires

85. (1) Sous réserve des autres dispositions de la présente loi, les propriétaires contribuent aux dépenses communes selon les quotes-parts précisées dans la déclaration.

y

Excédent commun

(2) L'excédent commun d'une association est soit affecté aux dépenses communes futures, soit versé au fonds de réserve. Il ne doit pas être réparti entre les propriétaires ou les créanciers hypothécaires des parties privatives, sauf à la dissolution.

Non-extinction de l'obligation

(3) Un propriétaire n'est pas soustrait à l'obligation qu'il a de contribuer aux dépenses communes même si, selon le cas :

a) il a renoncé au droit d'utiliser les parties communes ou toute portion de celles-ci ou l'a délaissé;

b) il présente une réclamation contre l'association;

c) la déclaration, les règlements administratifs ou les règles limitent son usage des parties communes ou de toute portion de celles-ci.

Privilège en cas de manquement à une obligation

86. (1) Si un propriétaire manque à l'obligation de contribuer aux dépenses communes, l'association détient un privilège sur la partie privative du propriétaire et l'intérêt commun qui s'y rattache. Le privilège garantit le montant impayé ainsi que tous les intérêts dus et tous les frais de justice et coûts raisonnables engagés par l'association pour le percevoir ou tenter de le percevoir.

Expiration du privilège

(2) Le privilège expire trois mois après le défaut de paiement qui lui a donné naissance, à moins que l'association n'enregistre pendant ce délai un certificat de privilège rédigé selon la formule que prescrit le ministre.

Certificat de privilège

(3) Le certificat de privilège, lorsqu'il est enregistré, couvre ce qui suit :

a) le montant dû au titre de tous les privilèges de l'association sur la partie privative du propriétaire qui ne sont pas expirés au moment de l'enregistrement du certificat;

b) le montant que le propriétaire néglige de payer, après l'enregistrement du certificat, au titre de l'obligation qu'il a de contribuer aux dépenses communes;

c) tous les intérêts dus et tous les frais de justice et coûts raisonnables que l'association engage pour percevoir ou tenter de percevoir les montants visés aux alinéas a) et b), y compris les frais de préparation et d'enregistrement du certificat de privilège et d'une mainlevée à son égard.

Avis au propriétaire

(4) Au moins 10 jours avant le jour de l'enregistrement du certificat de privilège, l'association donne un avis écrit du privilège au propriétaire de la partie privative visée par le privilège.

Signification de l'avis

(5) L'association donne l'avis en le signifiant à personne ou en l'envoyant par courrier affranchi au propriétaire, au domicile élu qui figure au registre qu'elle tient aux termes du paragraphe 47 (2).

Exécution du privilège

(6) Le privilège peut être exécuté de la même façon qu'une hypothèque.

Mainlevée du privilège

(7) Sur paiement des montants visés au paragraphe (3), l'association prépare et enregistre une mainlevée du certificat de privilège selon la formule que prescrit le ministre et avise le propriétaire par écrit des détails de l'enregistrement.

Priorité du privilège

87. (1) Sous réserve du paragraphe (2), le privilège mentionné au paragraphe 86 (1) a priorité sur toute autre sûreté réelle, enregistrée ou non, même si celle-ci existait avant la naissance du privilège. Il n'a toutefois pas priorité, selon le cas :

a) sur une réclamation de la Couronne, à l'exception d'une hypothèque;

b) sur une réclamation pour des taxes ou impôts recouvrables en vertu de la Loi sur les municipalités, de la Loi sur l'éducation, de la Loi sur les régies des routes locales, de la Loi sur les corvées légales ou de la Loi sur les aménagements locaux\;

c) sur les privilèges ou réclamations prescrits.

Exception, privilège non affecté à l'habitation

(2) Le privilège à l'égard d'une partie privative qui est affectée à des fins autres que l'habitation n'a pas priorité aux termes du présent article à l'égard du montant que le propriétaire de la partie privative a négligé de payer, avant l'entrée en vigueur du présent article, au titre de l'obligation qu'il a de contribuer aux dépenses communes.

Avis de privilège

(3) L'association, au plus tard le jour de l'enregistrement d'un certificat de privilège, donne un avis écrit du privilège à chaque titulaire d'une sûreté réelle enregistrée sur le titre de la partie privative visée par le privilège.

Signification de l'avis

(4) L'association donne l'avis en le signifiant à personne ou en l'envoyant par courrier recommandé affranchi à la dernière adresse connue du titulaire de la sûreté réelle.

Absence d'avis

(5) Sous réserve du paragraphe (6), le privilège perd la priorité sur la sûreté réelle à moins que l'association ne donne l'avis exigé au titulaire de la sûreté réelle.

Priorité en cas de retard de l'avis

(6) Si l'association donne avis d'un privilège au titulaire d'une sûreté réelle après le jour de l'enregistrement du certificat de privilège, le privilège a priorité sur la sûreté réelle jusqu'à concurrence :

a) d'une part, des arriérés dans les dépenses communes qui se sont accumulés pendant les trois mois précédant le jour où l'avis est donné et qui continuent de s'accumuler après ce jour;

b) d'autre part, de tous les intérêts dus sur les arriérés et de tous les frais de justice et coûts raisonnables que l'association a engagés pour percevoir ou tenter de percevoir les arriérés.

Manquement à l'égard d'une partie privative louée

88. (1) Si le propriétaire qui a loué une partie privative manque à son obligation de contribuer aux dépenses communes, l'association peut, sur avis écrit donné au preneur à bail, exiger de celui-ci qu'il lui paie le montant en souffrance ou, s'il est inférieur à celui-ci, le montant du loyer prévu dans le bail.

Signification au preneur à bail

(2) L'association donne l'avis au preneur à bail en le lui signifiant à personne ou en le lui envoyant par courrier affranchi, à l'adresse de la partie privative.

Avis au propriétaire

(3) Si l'association donne un avis au preneur à bail, elle en donne une copie au propriétaire de la partie privative louée par le preneur à bail.

Signification au propriétaire

(4) L'association donne une copie de l'avis au propriétaire en le lui signifiant à personne ou en le lui envoyant par courrier affranchi, au domicile élu qui figure au registre qu'elle tient aux termes du paragraphe 47 (2).

Loyer payé à l'association

(5) Dès réception de l'avis mentionné au paragraphe (1), le preneur à bail fait le paiement exigé à l'association, même si le titulaire d'une sûreté réelle sur la partie privative a acquis le droit du bailleur de recevoir le loyer aux termes du bail.

Aucun manquement par rapport au bail

(6) Le paiement à l'association constitue un paiement à valoir sur le loyer prévu dans le bail, et le preneur à bail, du seul fait du paiement à l'association, n'est pas considéré comme ayant manqué à ses obligations aux termes du bail.

Droits du créancier hypothécaire

89. (1) Chaque hypothèque grevant une partie privative est réputée comprendre une stipulation selon laquelle :

a) le créancier hypothécaire a le droit de percevoir du propriétaire la contribution de celui-ci aux dépenses communes et remet promptement la somme perçue à l'association au nom du propriétaire;

b) le manquement du propriétaire à l'égard de l'obligation qu'il a de contribuer aux dépenses communes constitue un manquement aux termes de l'hypothèque;

c) le créancier hypothécaire a le droit de payer ce qui suit :

(i) les montants de la contribution du propriétaire aux dépenses communes qui sont exigibles à l'occasion pour les lieux hypothéqués,

(ii) tous les intérêts dus et tous les frais de justice et coûts raisonnables que l'association engage pour percevoir ou tenter de percevoir les montants visés au sous-alinéa (i), y compris, le cas échéant, les frais de préparation et d'enregistrement d'un certificat de privilège et d'une mainlevée à son égard;

d) le paiement effectué par le créancier hypothécaire en vertu de l'alinéa c) ainsi que les intérêts et les frais, dépenses et coûts raisonnables engagés à son égard s'ajoutent à la dette garantie par l'hypothèque et sont payables au même taux d'intérêt que celui payable sur l'hypothèque;

e) si le propriétaire, après avoir été mis en demeure de payer, ne rembourse pas intégralement le créancier hypothécaire, l'hypothèque devient immédiatement exigible au gré du créancier hypothécaire.

État des dépenses communes

(2) L'association, sur demande, fournit gratuitement par écrit au créancier hypothécaire d'une partie privative un état indiquant les dépenses communes à l'égard de la partie privative et, en cas de défaut de paiement de ces dépenses, les montants visés au paragraphe 86 (3) à l'égard de la partie privative.

Réparation et entretien

Réparation à la suite de dommages

90. (1) Sous réserve des articles 92 et 124, l'association répare les parties privatives et les parties communes à la suite de dommages.

Portée de l'obligation

(2) L'obligation de réparer à la suite de dommages comprend l'obligation de réparer et de remplacer à la suite de dommages ou d'une défaillance, mais, sous réserve du paragraphe (5), ne comprend pas l'obligation de réparer à la suite de dommages des améliorations apportées à une partie privative.

Ce qui constitue une amélioration

(3) Pour l'application du présent article, la question de savoir ce qui constitue une amélioration apportée à une partie privative est déterminée par rapport à une partie privative normale pour la catégorie de parties privatives à laquelle appartient la partie privative.

Partie privative normale

(4) Une partie privative normale pour la catégorie de parties privatives à laquelle appartient la partie privative est :

a) la partie privative normale visée dans un règlement administratif adopté en vertu de l'alinéa 56 (1) h), si le conseil a adopté un tel règlement administratif;

b

b) la partie privative normale visée à l'annexe mentionnée à l'alinéa 43 (5) h), si le conseil n'a pas adopté de règlement administratif en vertu de l'alinéa 56 (1) h).

y

Disposition transitoire, associations existantes

(5) Une association qui a été constituée avant le jour de l'entrée en vigueur du présent article et à qui incombait l'obligation de réparer à la suite de dommages des améliorations apportées à une partie privative avant l'enregistrement de la déclaration et de la description continue d'avoir cette obligation à moins qu'elle n'ait, par voie de règlement administratif, déterminé ce qui constitue une partie privative normale pour la catégorie de parties privatives à laquelle appartient la partie privative.

Entretien

91. (1) Sous réserve de l'article 92, l'association entretient les parties communes et chaque propriétaire entretient sa partie privative.

Réparations normales comprises

(2) L'obligation d'entretenir comprend l'obligation de réparer à la suite d'une usure normale, mais non l'obligation de réparer à la suite de dommages.

b

Dispositions de la déclaration

92. La déclaration peut, en prévoyant ce qui suit, modifier l'obligation d'entretenir ou de réparer à la suite de dommages énoncée par la présente loi :

y

a) sous réserve de l'article 124, chaque propriétaire répare sa partie privative à la suite de dommages;

b) les propriétaires entretiennent les parties communes ou toute portion de celles-ci;

c) chaque propriétaire entretient et répare à la suite de dommages les portions des parties communes dont il a l'usage exclusif;

d) l'association entretient les parties privatives ou toute portion de celles-ci.

Travaux effectués à la place du propriétaire

93. (1) Si la déclaration prévoit que le propriétaire a l'obligation de réparer à la suite de dommages et que celui-ci ne le fait pas dans un délai raisonnable, l'association effectue les travaux nécessaires pour s'acquitter de l'obligation.

Idem, entretien

(2) Si la déclaration prévoit que le propriétaire a l'obligation d'entretenir les parties communes ou toute portion de celles-ci et que celui-ci ne le fait pas dans un délai raisonnable, l'association peut effectuer les travaux nécessaires pour s'acquitter de l'obligation.

b

Idem, entretien des parties privatives

(2.1) Si un propriétaire a l'obligation aux termes de la présente loi d'entretenir sa partie privative et qu'il ne le fait pas dans un délai raisonnable et qu'il s'ensuit que la propriété ou les biens de l'association risquent d'être endommagés ou que les personnes qui se trouvent sur la propriété risquent de subir des lésions corporelles, l'association peut effectuer les travaux nécessaires pour s'acquitter de l'obligation.

y

Coût

(3) Un propriétaire est réputé avoir consenti à ce que l'association effectue des travaux aux termes du présent article. Le coût des travaux est ajouté à la contribution du propriétaire aux dépenses communes.

Fonds de réserve

94. (1) L'association crée et maintient un ou plusieurs fonds de réserve.

But du fonds

(2) Le fonds de réserve ne doit être affecté qu'aux réparations majeures à apporter aux parties communes et aux biens de l'association ainsi qu'à leur remplacement.

Désignation non obligatoire

(3) Les fonds constitués aux fins mentionnées au paragraphe (2) sont réputés des fonds de réserve même s'ils ne sont pas ainsi désignés.

Contribution au fonds

(4) L'association perçoit la contribution des propriétaires au fonds de réserve, comme partie de leur contribution aux dépenses communes.

Montant de la contribution

(5) Sauf disposition contraire des règlements pris en application de la présente loi, tant que l'association n'a pas effectué une première étude du fonds de réserve et mis en uvre le plan proposé aux termes de l'article 95, le montant total de la contribution au fonds de réserve correspond au montant précisé au paragraphe (6) ou à 10 pour cent du montant de la contribution aux dépenses communes prévu au budget, à l'exclusion du fonds de réserve, selon celui des deux montants qui est supérieur à l'autre.

Idem, après la première étude du fonds de réserve

(6) Le montant total de la contribution au fonds de réserve après la période précisée au paragraphe (5) correspond au montant qui doit suffire dans les limites raisonnables aux réparations majeures apportées aux parties communes et aux biens de l'association ainsi qu'à leur remplacement, lequel est calculé sur la base des coûts de réparation et de remplacement prévus et de la vie utile des parties communes et des biens de l'association.

Revenu

(7) Les intérêts et autres revenus tirés du placement de sommes versées au fonds de réserve font partie du fonds.

Étude du fonds de réserve

95. (1) L'association effectue périodiquement des études afin d'établir si le montant versé au fonds de réserve et celui des contributions perçues par l'association suffisent à couvrir les coûts de réparation majeure et de remplacement prévus des parties communes et des biens de l'association.

Contenu de l'étude

(2) L'étude du fonds de réserve fait partie de la catégorie prescrite, comprend les documents prescrits pour cette catégorie et est effectuée conformément aux normes prescrites pour cette catégorie.

Mise à jour

(3) Pour l'application de la présente loi, la mise à jour d'une étude du fonds de réserve constitue une catégorie d'études du fonds de réserve.

Moment de l'étude

(4) L'association constituée à la date d'entrée en vigueur du présent article ou par la suite effectue une étude du fonds de réserve dans l'année qui suit l'enregistrement de la déclaration et de la description, et aux moments prescrits par la suite.

Idem, associations existantes

(5) L'association constituée avant le jour de l'entrée en vigueur du présent article effectue une étude du fonds de réserve aux moments prescrits.

Personne chargée d'effectuer l'étude

(6) L'étude du fonds de réserve est effectuée par une personne d'une catégorie prescrite qui ne doit avoir avec le conseil ou l'association aucun lien qui soit contraire aux règlements pris en application de la présente loi.

Coût de l'étude

(7) Le coût de l'étude constitue une dépense commune que le conseil peut imputer au fonds de réserve.

Plan visant le financement futur

(8) Au plus tard 120 jours après avoir reçu une étude du fonds de réserve, le conseil examine celle-ci et propose, en vue du financement futur du fonds de réserve, un plan qui, selon lui, garantira que, dans un délai prescrit et conformément aux exigences prescrites, le fonds sera suffisant pour réaliser les fins auxquelles il a été créé.

Copie du plan

(9) Au plus tard 15 jours après avoir proposé un plan, le conseil :

a) d'une part, fait parvenir aux propriétaires un avis contenant un résumé de l'étude, un résumé du plan proposé ainsi qu'un état indiquant en quoi, le cas échéant, le plan et l'étude diffèrent;

b) d'autre part, fait parvenir au vérificateur une copie de l'étude, une copie du plan proposé ainsi qu'une copie de l'avis qu'il fait parvenir aux propriétaires aux termes de l'alinéa a).

Mise en uvre du plan proposé

(10) Le conseil met en uvre le plan proposé après l'expiration d'un délai de 30 jours suivant le jour où il se conforme au paragraphe (9).

Utilisation du fonds de réserve

96. (1) Le fonds de réserve ne doit être utilisé qu'aux fins mentionnées au paragraphe 94 (2).

Utilisation par le conseil

(2) Le conseil n'a pas besoin du consentement des propriétaires pour prélever le montant d'une dépense sur le fonds de réserve.

Non-répartition

(3) Le montant du fonds de réserve constitue un bien de l'association et ne doit pas être réparti entre les créanciers hypothécaires des parties privatives ni, sauf à la dissolution de l'association, entre les propriétaires des parties privatives.

Garanties

97. (1) Les garanties relatives aux travaux effectués et aux matériaux fournis à l'égard d'une partie privative s'appliquent au profit du propriétaire.

Exécution par l'association

(2) L'association peut exécuter les garanties mentionnées au paragraphe (1) au nom d'un propriétaire si elle effectue des travaux en son nom en vertu de l'article 93.

Idem, parties communes

(3) Les garanties relatives aux travaux effectués et aux matériaux fournis à l'égard des parties communes s'appliquent au profit de l'association.

Changements apportés aux parties communes et aux biens

Changements apportés par l'association

98. (1) Si l'association a l'obligation de réparer les parties privatives ou les parties communes à la suite de dommages ou de les entretenir et qu'elle s'acquitte de son obligation en utilisant des matériaux dont la qualité se rapproche aussi raisonnablement que possible de celle des matériaux originaux compte tenu des normes de construction en vigueur, les travaux sont réputés, pour l'application du présent article, ne pas être un ajout, une transformation ou une amélioration faits aux parties communes ni un changement apporté aux biens de l'association.

Changements apportés sans avis

(2) L'association peut, par résolution du conseil et sans préavis aux propriétaires, faire un ajout, une transformation ou une amélioration aux parties communes, apporter un changement à ses biens ou apporter un changement à un service qu'elle fournit aux propriétaires si, selon le cas :

a) l'ajout, la transformation, l'amélioration ou le changement sont nécessaires pour se conformer à une convention mentionnée à l'article 114 ou aux exigences d'une loi générale ou particulière ou de ses règlements d'application ou de règlements administratifs;

b) de l'avis du conseil, l'ajout, la transformation, l'amélioration ou le changement sont nécessaires pour garantir la protection ou la sécurité des personnes qui utilisent la propriété ou les biens de l'association ou pour empêcher que des dommages imminents soient causés à la propriété ou aux biens;

b

c) sous réserve des règlements pris en application de la présente loi, le coût estimatif de l'ajout, de la transformation, de l'amélioration ou du changement, pour un mois donné ou une autre période prescrite, le cas échéant, est d'au plus 1 000 $ ou 1 pour cent des dépenses communes annuelles inscrites au budget pour l'exercice en cours, selon celui des deux montants qui est supérieur à l'autre.

y

Changements apportés avec avis

(3) L'association peut faire un ajout, une transformation ou une amélioration aux parties communes, apporter un changement à ses biens ou apporter un changement aux services qu'elle fournit aux propriétaires si :

a) d'une part, elle a envoyé aux propriétaires un avis qui réunit les conditions suivantes :

(i) il décrit l'ajout, la transformation, l'amélioration ou le changement proposés,

(ii) il contient un état indiquant le coût estimatif de l'ajout, de la transformation, de l'amélioration ou du changement proposés ainsi que la méthode envisagée par l'association pour le payer,

(iii) il précise que les propriétaires ont le droit, conformément à l'article 46 et dans les 30 jours qui suivent sa réception, de demander la convocation d'une assemblée des propriétaires,

(iv) il contient une copie de l'article 46 et du présent article;

b) d'autre part, il a été satisfait à l'une ou l'autre des conditions suivantes :

1. Les propriétaires n'ont pas demandé la convocation d'une assemblée conformément à l'article 46 dans les 30 jours qui suivent la réception de l'avis prévu à l'alinéa a).

2. Les propriétaires ont demandé la convocation d'une assemblée conformément à l'article 46 dans les 30 jours qui suivent la réception de l'avis prévu à l'alinéa a), mais ils n'ont pas voté à l'assemblée contre l'ajout, la transformation, l'amélioration ou le changement proposés.

Approbation de changements importants

(4) Malgré le paragraphe (3), l'association ne doit pas faire un ajout, une transformation ou une amélioration importants aux parties communes ni apporter un changement important à ses biens ou aux services qu'elle fournit aux propriétaires à moins que les propriétaires d'au moins 66²/₃ pour cent des parties privatives de l'association ne votent en faveur de leur approbation.

Assemblée

(5) Le vote se tient à une assemblée dûment convoquée pour l'application du paragraphe (4).

Sens de changement important

(6) Pour l'application du paragraphe (4), un ajout, une transformation, une amélioration ou un changement sont importants si, selon le cas :

a) leur coût estimatif, fondé sur leur coût total, qu'une partie du coût soit engagée avant ou après l'exercice en cours, dépasse le moins élevé des montants suivants :

(i) 10 pour cent des dépenses communes annuelles inscrites au budget pour cet exercice,

(ii) le montant prescrit, le cas échéant;

b) le conseil décide de les considérer comme tels.

Coût des changements

(7) Le coût d'un ajout, d'une transformation, d'une amélioration ou d'un changement que l'association fait ou apporte, selon le cas, aux termes du présent article fait partie des dépenses communes.

Changements apportés par les propriétaires

99. (1) Le propriétaire peut faire aux parties communes un ajout, une transformation ou une amélioration qui n'est pas incompatible avec la présente loi ou la déclaration si les conditions suivantes sont réunies :

a) le conseil a approuvé, par voie de résolution, l'ajout, la transformation ou l'amélioration qu'il est proposé de faire;

b) le propriétaire et l'association ont conclu une convention qui réunit les conditions suivantes :

(i) elle partage entre eux le coût de l'ajout, de la transformation ou de l'amélioration qu'il est proposé de faire,

(ii) elle énonce leurs devoirs et responsabilités respectifs, notamment les responsabilités à l'égard du coût de la réparation à la suite de dommages, de l'entretien et de l'assurance, relativement à l'ajout, à la transformation ou à l'amélioration qu'il est proposé de faire,

(iii) elle énonce les autres questions qu'exigent les règlements pris en application de la présente loi\;

c) sous réserve du paragraphe (2), il a été satisfait aux exigences de l'article 98 dans les cas où cet article s'appliquerait si l'ajout, la transformation ou l'amélioration qu'il est proposé de faire étaient faits par l'association;

d) l'association a joint une copie de la convention décrite à l'alinéa b) à l'avis que l'association est tenue d'envoyer aux propriétaires.

Aucun avis ni approbation

(2) Les alinéas (1) c) et d) ne s'appliquent pas si l'ajout, la transformation ou l'amélioration qu'il est proposé de faire ont trait à une portion des parties communes dont le propriétaire a l'usage exclusif et que le conseil est convaincu, sur la preuve qu'il peut exiger, que l'ajout, la transformation ou l'amélioration qu'il est proposé de faire satisfont aux conditions suivantes :

a) ils ne nuiront pas aux parties privatives d'autres propriétaires;

b) ils n'occasionneront aucune dépense pour l'association;

c) ils ne nuiront pas à l'apparence des bâtiments sur la propriété;

d) selon le certificat d'un ingénieur, ils ne porteront pas atteinte à l'intégrité structurelle des bâtiments sur la propriété, si l'ajout, la transformation ou l'amélioration proposés comportent un changement à la structure des bâtiments;

e) ils ne contreviendront pas à la déclaration ni aux exigences prescrites.

Prise d'effet de la convention

(3) La convention visée à l'alinéa (1) b) ne prend effet qu'une fois les conditions suivantes réunies :

a) il a été satisfait aux conditions énoncées à l'alinéa (1) a) et au paragraphe (2) ou à celles énoncées aux alinéas (1) a), c) et d);

b) l'association l'a enregistrée à l'égard du titre sur la partie privative du propriétaire.

Privilège en cas de manquement aux termes de la convention

(4) L'association peut ajouter aux dépenses communes payables à l'égard de la partie privative d'un propriétaire les coûts, frais, intérêts et dépenses résultant du fait que celui-ci ne s'est pas conformé à une convention et elle peut préciser le délai pour le paiement par le propriétaire.

La convention lie la partie privative

(5) La convention lie la partie privative du propriétaire et est opposable aux administrateurs successoraux et aux ayants droit du propriétaire.

Assurance

Assurance sur la propriété

100. (1) L'association souscrit et maintient en vigueur en son nom propre et en celui des propriétaires une police d'assurance contre les dommages que causent aux parties privatives et aux parties communes les risques graves ou les autres risques que précisent la déclaration ou les règlements administratifs.

Définition

(2) La définition qui suit s'applique au paragraphe (1).

«risques graves» Le feu, la foudre, la fumée, la tempête, la grêle, l'explosion, l'eau, la grève, l'émeute ou l'agitation populaire, l'impact d'un aéronef ou d'un véhicule, les actes de vandalisme ou de malveillance.

b

Exclusion sans effet

(3) Toute exclusion prévue par l'assurance dont le présent article exige la souscription est sans effet à l'égard des dommages causés par une conception, une fabrication ou des matériaux défectueux ou inappropriés qui seraient assurés si ce n'était de l'exclusion.

y

Exclusion d'améliorations

(4) L'obligation de souscrire une assurance prévue au paragraphe (1) ne comprend pas la souscription d'une assurance contre les dommages causés aux améliorations apportées à une partie privative.

Ce qui constitue une amélioration

(5) Pour l'application du présent article, la question de savoir ce qui constitue une amélioration apportée à une partie privative est déterminée par rapport à une partie privative normale pour la catégorie de parties privatives à laquelle appartient la partie privative.

Partie privative normale

(6) Une partie privative normale pour la catégorie de parties privatives à laquelle appartient la partie privative est :

a) la partie privative normale visée dans un règlement administratif adopté en vertu de l'alinéa 56 (1) h), si le conseil a adopté un tel règlement administratif;

b

b) la partie privative normale visée à l'annexe mentionnée à l'alinéa 43 (5) h), si le conseil n'a pas adopté de règlement administratif en vertu de l'alinéa 56 (1) h).

y

Montant du recouvrement

(7) Sous réserve d'une franchise raisonnable, l'assurance dont le présent article exige la souscription couvre le coût de remplacement de la propriété endommagée en raison des risques auxquels l'assurance s'applique.

Violation de la police d'assurance

(8) Malgré les clauses d'une police d'assurance souscrite aux termes du présent article, aucun acte d'une personne n'est réputé constituer une violation des conditions de la police s'il porte préjudice aux intérêts de l'association ou des propriétaires.

Résiliation

(9) Une police d'assurance souscrite aux termes du présent article est réputée comprendre une clause selon laquelle l'assureur ne doit pas résilier le contrat d'assurance à moins d'avoir donné à l'association et au fiduciaire d'assurance, s'il y en a un, un préavis d'au moins 60 jours par courrier recommandé.

Produit

101. (1) Malgré les clauses d'une entente de fiducie d'assurance que l'association a conclue avec un fiduciaire d'assurance, si le produit de la police d'assurance souscrite aux termes de l'article 100 est inférieur à 15 pour cent du coût de remplacement de la propriété couverte par la police, l'assureur paie le produit à l'association ou à la personne que celle-ci désigne.

Utilisation du produit de l'assurance

(2) Dès que le produit est disponible, l'association l'affecte à la réparation ou au remplacement des parties privatives et des parties communes endommagées, sauf si les propriétaires ont voté la dissolution en raison de dommages importants conformément à l'article 124.

Paiement dans le cadre du régime de garanties des logements neufs de l'Ontario

(3) L'association qui reçoit un paiement sur le fonds de garantie en vertu du paragraphe 14 (3) ou (4) de la Loi sur le régime de garanties des logements neufs de l'Ontario pour effectuer les travaux nécessaires aux parties communes affecte promptement le paiement aux travaux, à moins que, selon le cas :

a) les propriétaires n'aient voté en faveur de la dissolution en raison de dommages importants conformément à l'article 124;

b) l'association n'ait déjà terminé les travaux et payé pour ceux-ci.

Restriction, hypothèque

(4) Malgré les stipulations de l'hypothèque ou le paragraphe 6 (2) de la Loi sur les hypothèques, un créancier hypothécaire ne peut pas exiger que le produit reçu en vertu d'une police d'assurance pour la propriété ou une partie de celle-ci ou le paiement reçu du fonds de garantie en vertu du paragraphe 14 (3) ou (4) de la Loi sur le régime de garanties des logements neufs de l'Ontario soit affecté au remboursement de l'hypothèque. Une exigence qui contrevient au présent paragraphe est nulle.

Double couverture

102. (1) La police d'assurance que l'association souscrit et maintient en vigueur aux termes de l'article 100 est réputée ne pas constituer une autre assurance pour l'application d'une interdiction ou condition relative à une autre assurance dans une police détenue par un propriétaire contre la perte de sa partie privative ou de son intérêt sur les parties communes, ou contre les dommages causés à ceux-ci, et dont la couverture vaut uniquement dans la mesure où l'assurance souscrite par l'association ne s'applique pas, est insuffisante ou est inefficace.

Aucun partage réciproque

(2) Malgré l'article 150 de la Loi sur les assurances, il n'y a pas lieu de partager le risque entre une police d'assurance souscrite aux termes de l'article 100 et une autre police d'assurance, à l'exception d'une autre police souscrite aux termes de l'article 100.

Autre assurance

103. L'association souscrit et maintient en vigueur :

a) d'une part, une assurance contre la responsabilité découlant d'un manquement à ses obligations d'occupant des parties communes ou du bien-fonds qu'elle détient à titre de bien;

b) d'autre part, une assurance contre la responsabilité découlant du titre de propriété, de l'usage ou de l'utilisation, par elle ou en son nom, de chaudières, de machines, d'appareils sous pression et de véhicules automobiles.

Capacité de souscrire une assurance

104. (1) La présente loi ne doit pas être interprétée de façon à restreindre la capacité d'une association, d'un propriétaire ou d'une autre personne de souscrire et de maintenir en vigueur une police d'assurance à l'égard d'un intérêt assurable.

Idem

(2) Pour l'application des articles 100 et 103, l'association est réputée détenir un intérêt assurable sur les parties privatives et les parties communes.

Divulgation par l'assureur

105. L'assureur visé par une police d'assurance exigée par la présente loi remet à l'association un certificat ou une attestation d'assurance déclarant la couverture obtenue par l'association au nom de tous les propriétaires.

Franchise

106. (1) Sous réserve des paragraphes (2) et (2.1), si une police d'assurance souscrite par l'association conformément à la présente loi comprend une clause relative à la franchise qui limite le montant exigible de l'assureur, la fraction de la perte qui n'est pas couverte constitue une dépense commune.

Responsabilité du propriétaire

(2) Si, en raison d'un acte ou d'une omission, un propriétaire, un preneur à bail ou une personne qui réside dans la partie privative du propriétaire avec la permission ou au su de ce dernier cause des dommages à la partie privative du propriétaire, le coût de réparation des dommages ou, si elle est inférieure, la franchise prévue dans la police d'assurance souscrite par l'association est ajouté aux dépenses communes payables à l'égard de cette partie privative.

b

Idem, règlement administratif

(2.1) L'association peut, par règlement administratif, élargir les circonstances visées au paragraphe (2) dans lesquelles un montant est ajouté aux dépenses communes payables à l'égard de la partie privative d'un propriétaire si les dommages ne sont pas dus à causés à celle-ci ne sont pas dus à un acte ou une omission de l'association ou de ses administrateurs, dirigeants, mandataires ou employés.

Intérêt assurable du propriétaire

(3) Le montant payable par un propriétaire aux termes du présent article ou par suite de l'adoption d'un règlement administratif en vertu de celui-ci constitue un intérêt assurable du propriétaire.

y

Incompatibilité

107. Si une stipulation d'une police d'assurance exigée par l'article 100 ou 103 ou une partie de la Loi sur les assurances est incompatible avec la présente loi, les dispositions de la présente loi l'emportent.

Modification de la déclaration et de la description

Modification avec le consentement des propriétaires

108. (1) L'association ne doit pas modifier la déclaration ou la description sauf conformément au présent article.

Conditions

(2) L'association peut modifier la déclaration ou la description si les conditions suivantes sont réunies :

a) le conseil a, par voie de résolution, approuvé la modification proposée;

b) le déclarant a consenti par écrit à la modification proposée si :

(i) d'une part, au moment où le conseil a approuvé la modification proposée, il n'avait pas cédé toutes les parties privatives, à l'exception de la partie de la propriété visée au paragraphe 22 (5),

(ii) d'autre part, moins de trois ans se sont écoulés depuis la date d'enregistrement de la déclaration et de la description et la date à laquelle le déclarant a conclu pour la première fois une convention de vente à l'égard d'une partie privative comprise dans l'association, selon celle de ces deux dates qui est postérieure à l'autre;

c) le conseil a tenu une assemblée des propriétaires conformément aux paragraphes (3) et (4);

d) les propriétaires d'au moins 90 pour cent des parties privatives, au moment où le conseil a approuvé la modification proposée, y ont consenti par écrit, si celle-ci apporte un changement à une question visée à l'alinéa 7 (2) c), d) ou f) ou 7 (4) e);

e) les propriétaires d'au moins 80 pour cent des parties privatives, au moment où le conseil a approuvé la modification proposée, y ont consenti par écrit dans tous les cas autres que ceux visés à l'alinéa d);

f) l'association a envoyé, conformément au paragraphe 47 (8), un préavis de la modification proposée à tous les créanciers hypothécaires dont le nom figurait au registre que tient l'association aux termes du paragraphe 47 (2) au moment où le conseil a approuvé la modification proposée.

Assemblée des propriétaires

(3) Le conseil convoque une assemblée des propriétaires aux fins d'examen de la modification proposée.

Préavis de la tenue de l'assemblée

(4) Le conseil donne aux propriétaires un préavis de la tenue de l'assemblée comprenant une copie de la modification proposée.

Enregistrement

(5) L'association enregistre une copie de la modification apportée aux termes du présent article, mais elle ne doit pas l'enregistrer avant l'expiration d'un délai de 30 jours à compter du moment où elle a donné le préavis visé à l'alinéa (2) f).

Formule d'enregistrement

(6) La copie enregistrée de la modification contient un certificat qui est rédigé, selon la formule que prescrit le ministre, par les dirigeants autorisés à agir au nom de l'association et qui atteste que la modification est conforme aux exigences du présent article.

Prise d'effet de la modification

(7) Une modification apportée aux termes du présent article est sans effet tant qu'une copie de la modification n'a pas été enregistrée.

Changement de domicile élu

109. Malgré l'article 108, le conseil peut changer le domicile élu ou l'adresse postale de l'association en enregistrant un avis de changement d'adresse rédigé selon la formule que prescrit le ministre.

Ordonnance du tribunal

110. (1) L'association ou un propriétaire peut, par voie de requête, demander à la Cour de l'Ontario (Division générale) de rendre une ordonnance en vue de modifier la déclaration ou la description.

Préavis de requête

(2) Le requérant donne un préavis d'au moins 15 jours de la requête à l'association ainsi qu'à chaque propriétaire et à chaque créancier hypothécaire dont le nom, le 30^e jour qui précède la présentation de la requête, figure au registre que tient l'association aux termes du paragraphe 47 (2), mais il n'est pas obligé de s'en donner un.

Motifs de l'ordonnance

(3) Le tribunal peut rendre une ordonnance en vue de modifier la déclaration ou la description s'il est convaincu que la modification est nécessaire ou souhaitable pour corriger une erreur ou une contradiction qui figure dans la déclaration ou dans la description ou qui découle de la réalisation de l'esprit et de l'objet de celles-ci.

Enregistrement

(4) La modification apportée aux termes du présent article est sans effet tant qu'une copie certifiée conforme de l'ordonnance n'a pas été enregistrée.

Ordonnance du directeur des droits immobiliers

111. (1) L'association ou une personne concernée peut, par voie de requête, demander au directeur des droits immobiliers nommé en vertu de l'article 9 de la Loi sur l'enregistrement des droits immobiliers de rendre une ordonnance en vue de modifier la déclaration ou la description afin de corriger une erreur ou une contradiction manifeste dans l'une ou l'autre, selon le cas.

Préavis de requête

(2) Le requérant donne avis de la requête selon la formule et de la manière qu'ordonne le directeur des droits immobiliers à l'association ainsi qu'à chaque propriétaire et à chaque créancier hypothécaire dont l'intérêt serait touché par la modification et dont le nom figure au registre que tient l'association aux termes du paragraphe 47 (2), mais il n'est pas obligé de s'en donner un.

Motifs de l'ordonnance

(3) Le directeur des droits immobiliers rend une ordonnance en vue de modifier la déclaration ou la description s'il est convaincu que la modification corrigera une erreur ou une contradiction manifeste dans l'une ou l'autre, selon le cas.

Enregistrement

(4) La modification apportée aux termes du présent article est sans effet tant qu'une copie certifiée conforme de l'ordonnance n'a pas été enregistrée.

Résiliation de conventions

Conventions de gestion

112. (1) Sous réserve du paragraphe (2), une association peut, par résolution du conseil, résilier une convention de gestion de la propriété qu'elle a conclue avec une personne avant que les propriétaires n'aient élu un nouveau conseil à une assemblée tenue conformément au paragraphe 43 (1).

Préavis

(2) Pour résilier une convention, le conseil donne un préavis écrit d'au moins 60 jours de la date de la résiliation à la personne avec laquelle l'association a conclu la convention.

Autres conventions

113. (1) Sous réserve du paragraphe (3), une association peut, par résolution du conseil adoptée dans les 12 mois qui suivent l'élection d'un nouveau conseil à une assemblée tenue conformément au paragraphe 43 (1), résilier une convention mentionnée au paragraphe (2) que l'association a conclue avec une personne autre qu'une autre association avant l'élection du nouveau conseil.

Champ d'application

(2) Le paragraphe (1) s'applique aux conventions suivantes :

1. Les conventions visant à fournir régulièrement des biens ou des services.

2. Les conventions visant à fournir des installations à l'association dans un but lucratif.

3. Les baux des parties communes ou d'une portion de celles-ci à des fins commerciales.

b

Non-application

(2.1) Le paragraphe (1) ne s'applique pas aux conventions concernant les télécommunications au sens de l'article 22.

y

Préavis

(3) Pour résilier une convention, le conseil donne un préavis écrit d'au moins 60 jours de la date de la résiliation à la personne avec laquelle l'association a conclu la convention.

Exception, servitudes

(4) Le présent article n'a pas pour effet d'autoriser la résiliation d'une servitude créée par un acte écrit, sauf conformément à l'acte.

Conventions d'utilisation en commun

114. (1) Si une association et une personne ont conclu une convention en vue de l'utilisation, de la fourniture ou de l'entretien en commun ou du partage des frais d'installations ou de services avant que les propriétaires n'aient élu un nouveau conseil à une assemblée tenue conformément au paragraphe 43 (1), toute partie à la convention peut, dans les 12 mois qui suivent l'élection, demander à la Cour de l'Ontario (Division générale) de rendre une ordonnance en vertu du paragraphe (2).

b

Non-application

(1.1) Le paragraphe (1) ne s'applique pas aux conventions concernant les télécommunications au sens de l'article 22.

y

Ordonnance du tribunal

(2) Le tribunal peut rendre une ordonnance modifiant ou résiliant la convention ou l'une ou l'autre de ses dispositions ou rendre une autre ordonnance qu'il estime nécessaire s'il est convaincu de ce qui suit :

a) l'état de divulgation n'a pas divulgué clairement et adéquatement les dispositions de la convention;

b) la convention ou l'une ou l'autre de ses dispositions entraîne un abus ou cause un préjudice injuste à l'association ou à l'un ou l'autre de ses propriétaires.

Ententes de fiducie d'assurance

115. Malgré toute disposition d'une entente de fiducie d'assurance qu'une association a conclue avec un fiduciaire d'assurance et toute disposition de la déclaration, l'association peut résilier l'entente en donnant au fiduciaire un préavis écrit d'au moins 60 jours de la date de la résiliation.

Dispositions diverses

Sommes détenues par l'association

116. (1) La personne qui reçoit une somme au nom de l'association ou à son profit, notamment une somme reçue des propriétaires à titre de contribution aux dépenses communes ou au fonds de réserve, détient la somme en fiducie, ainsi que les intérêts courus et tout autre produit provenant de son placement, aux fins d'exécution par l'association de ses devoirs et obligations.

Comptes de l'association

(2) L'association tient en son nom un ou plusieurs comptes désignés comme comptes généraux et un ou plusieurs comptes désignés comme comptes du fonds de réserve.

Lieu où sont situés les comptes

(3) Chacun des comptes est situé en Ontario, dans une banque mentionnée à l'annexe I ou II de la Loi sur les banques (Canada), une société de fiducie, une société de prêt, une caisse légalement autorisée à recevoir de l'argent en dépôt ou une Caisse d'épargne de l'Ontario.

Dépôt de sommes

(4) Sous réserve des paragraphes (6) et (7), la personne qui reçoit une somme au nom de l'association ou à son profit verse la somme, ainsi que les intérêts courus et tout autre produit provenant de son placement :

b

a) à un compte général de l'association, si la somme n'a pas été reçue à titre de contribution des propriétaires au fonds de réserve;

b) à un compte du fonds de réserve de l'association, si la somme a été reçue à titre de contribution des propriétaires au fonds de réserve.

y

Définition

(5) La définition qui suit s'applique aux paragraphes (6) et (7).

«valeur mobilière admissible» Obligation, débenture, certificat de placement garanti, récépissé de dépôt, billet de dépôt, certificat de dépôt, dépôt à terme ou autre titre semblable qui, selon le cas :

a) est émis ou garanti par le gouvernement du Canada ou celui d'une des provinces du Canada;

b) est émis par un établissement situé en Ontario et est assuré par la Société d'assurance-dépôts du Canada;

c) est une valeur mobilière d'une catégorie prescrite.

Placement

(6) Le conseil peut placer la totalité ou une partie de la somme versée aux comptes généraux de l'association dans des valeurs mobilières admissibles si :

a) d'une part, elles sont convertibles en argent comptant dans les 90 jours qui suivent la présentation d'une demande par le conseil;

b) d'autre part, elles sont :

(i) soit enregistrées au nom de l'association,

(ii) soit détenues dans un compte distinct sous le nom de l'association par un membre de l'Association canadienne des courtiers en valeurs mobilières et assurées par le Fonds canadien de protection des épargnants.

Idem, comptes du fonds de réserve

(7) Sous réserve du paragraphe (8), le conseil peut placer la totalité ou une partie de la somme versée aux comptes du fonds de réserve de l'association dans des valeurs mobilières admissibles si celles-ci sont, selon le cas :

a) enregistrées au nom de l'association;

b) détenues dans un compte distinct sous le nom de l'association par un membre de l'Association canadienne des courtiers en valeurs mobilières et assurées par le Fonds canadien de protection des épargnants.

Plan d'investissement

(8) Avant de placer toute partie de la somme versée aux comptes du fonds de réserve de l'association, le conseil élabore un plan d'investissement fondé sur la prévision des besoins de trésorerie du fonds de réserve, telle qu'elle est énoncée dans l'étude du fonds de réserve la plus récente.

Dossiers

(9) La personne qui reçoit une somme en vertu du paragraphe (1) tient des dossiers concernant la réception et l'affectation de toutes les sommes aux termes du présent article. Sur préavis raisonnable et à toute heure raisonnable, elle met les dossiers à la disposition de l'association, d'un propriétaire ou d'un créancier hypothécaire aux fins d'examen.

Usage des parties communes par les propriétaires

117. Sous réserve de la présente loi, de la déclaration, des règlements administratifs et des règles, un propriétaire peut faire un usage raisonnable des parties communes.

Activités dangereuses

118. Dans une partie privative ou dans les parties communes, nul ne doit tolérer une situation de fait ni exercer une activité susceptibles d'endommager la propriété ou de causer des blessures à un particulier.

Accès des candidats aux charges publiques

119. Aucune association ni aucun de ses employés ou de ses mandataires ne doit empêcher l'accès raisonnable à la propriété aux candidats ou à leurs représentants autorisés, lors d'une élection à la Chambre des communes, à l'Assemblée législative ou à une charge d'une administration municipale ou d'un conseil scolaire si l'accès est nécessaire pour faire de la propagande ou distribuer de la documentation électorale.

Observation de la Loi

120. (1) L'association, les administrateurs, dirigeants employés de celle-ci, le déclarant, le bailleur d'une association condominiale de propriété à bail, les propriétaires, les occupants de parties privatives et quiconque est titulaire d'une sûreté réelle sur une partie privative et l'intérêt commun qui s'y rattache sont tenus d'observer la présente loi, la déclaration, les règlements administratifs et les règles.

Responsabilité pour l'occupant

(2) Le propriétaire prend toutes les mesures raisonnables pour veiller à ce que l'occupant de sa partie privative ainsi que tous ses invités, mandataires et employés ou ceux de l'occupant observent la présente loi, la déclaration, les règlements administratifs et les règles.

Droit par rapport aux propriétaires

(3) L'association, les propriétaires et quiconque est titulaire d'une hypothèque enregistrée sur une partie privative et l'intérêt commun qui s'y rattache ont le droit d'exiger que les propriétaires et les occupants de parties privatives observent la présente loi, la déclaration, les règlements administratifs et les règles.

Partie privative projetée

(4) Jusqu'à ce que le déclarant enregistre une déclaration et une description et que les règlements administratifs et les règles de l'association entrent en vigueur, l'occupant d'une partie privative projetée observe la présente loi et la déclaration ainsi que les règlements administratifs et les règles proposés par le déclarant. Celui-ci prend toutes les mesures raisonnables pour veiller à ce que l'occupant se conforme au présent article.

Droit par rapport aux occupants

(5) Jusqu'à ce que le déclarant enregistre une déclaration et une description et que les règlements administratifs et les règles de l'association entrent en vigueur, l'occupant d'une partie privative projetée a le droit d'exiger que les occupants des autres parties privatives comprises dans l'association projetée observent la présente loi et la déclaration ainsi que les règlements administratifs et les règles proposés par le déclarant.

PARTIE VII

FUSION

Fusion

121. (1) Sous réserve des règlements pris en application de la présente loi, deux associations condominiales de propriété à bail ou plus ou deux associations condominiales de propriété franche ou plus du même genre peuvent fusionner en enregistrant une déclaration et une description fusionnant les associations si les conditions suivantes sont réunies :

a) le conseil de chaque association qui fusionne a tenu une assemblée conformément aux paragraphes (2) et (3);

b) les propriétaires d'au moins 90 pour cent des parties privatives de chaque association, à la date de son assemblée, ont, dans les 90 jours qui suivent l'assemblée, consenti par écrit à l'enregistrement de la déclaration et de la description;

c) les associations se sont conformées aux exigences prescrites.

Assemblée des propriétaires

(2) Le conseil de chaque association qui fusionne convoque une assemblée des propriétaires pour étudier la déclaration et la description fusionnant les associations.

Préavis de la tenue de l'assemblée

(3) Le conseil donne aux propriétaires un préavis de la tenue de l'assemblée comprenant ce qui suit :

a) une copie de la déclaration et de la description proposées de l'association issue de la fusion ainsi qu'une copie du budget proposé pour la première année d'exploitation de l'association;

b) une copie de tous les règlements administratifs et de toutes les règles proposés de l'association issue de la fusion;

c) un certificat contenant de l'information sur chaque association qui fusionne, rédigé selon la formule que prescrit le ministre;

d) relativement à chaque association qui fusionne, le rapport du vérificateur sur les états financiers annuels les plus récents de l'association, s'il n'est pas compris dans le certificat visé à l'alinéa c);

e) tous les états et renseignements additionnels qu'exigent les règlements pris en application de la présente loi.

Signature de la déclaration

(4) La déclaration d'une association issue de la fusion ne peut être enregistrée que si les dirigeants de chaque association qui fusionne qui sont dûment autorisés à signer au nom de l'association ont signé la déclaration.

Non-application de la partie VIII

(5) La partie VIII ne s'applique pas à une fusion effectuée en vertu du présent article, mais elle s'applique à l'association issue de la fusion après l'enregistrement de sa déclaration et de sa description.

Effet de l'enregistrement

122. (1) Dès l'enregistrement d'une déclaration et d'une description relatives à une association issue de la fusion :

a) les associations qui fusionnent sont fusionnées et elles sont maintenues comme une seule et même association;

b) les parties privatives et les intérêts communs des associations qui fusionnent sont maintenus comme des parties privatives comprises dans l'association issue de la fusion et des intérêts communs sur celle-ci;

c) les sûretés réelles, servitudes et baux qui grevaient les parties privatives ou les parties communes des associations qui fusionnent sont maintenus comme des sûretés réelles, des servitudes et des baux respectivement qui grèvent les parties privatives ou les parties communes, selon le cas, de l'association issue de la fusion;

d) les déclarations, les descriptions, les règlements administratifs et les règles des associations qui fusionnent cessent de s'appliquer;

e) les administrateurs des associations qui fusionnent sont les premiers administrateurs de l'association issue de la fusion;

f) les règlements administratifs et règles proposés qui sont visés à l'alinéa 121 (3) b) sont les règlements administratifs et les règles respectivement de l'association issue de la fusion jusqu'à ce que celle-ci les modifie ou les remplace;

g) l'association issue de la fusion détient les biens, les droits et les privilèges de chacune des associations qui fusionnent et est assujettie aux responsabilités, notamment en matière civile, pénale et quasi-pénale, ainsi qu'aux contrats, aux conventions, aux garanties et aux dettes de chacune d'elles;

h) toute décision judiciaire ou quasi-judiciaire rendue en faveur d'une association qui fusionne ou contre elle peut être exécutée par l'association issue de la fusion ou à l'encontre de celle-ci;

i) l'association issue de la fusion est réputée partie demanderesse ou partie défenderesse, selon le cas, dans toutes les actions civiles introduites par une association qui fusionne ou à l'encontre de celle-ci avant que la fusion prenne effet.

Premiers vérificateurs

(2) Immédiatement après l'enregistrement d'une déclaration et d'une description relatives à une association issue de la fusion, les administrateurs nomment un ou plusieurs vérificateurs qui occupent leur charge jusqu'à la fin de l'assemblée des propriétaires visée au paragraphe (3).

Administrateurs subséquents

(3) Les premiers administrateurs de l'association issue de la fusion occupent leur charge jusqu'à ce que les propriétaires élisent leurs successeurs à une assemblée que les premiers administrateurs convoquent et tiennent dans les 60 jours qui suivent l'enregistrement de la déclaration et de la description relatives à l'association.

Vérificateurs subséquents

(4) À l'assemblée, les propriétaires, sous réserve de l'article 60 avec les adaptations nécessaires, nomment les successeurs des vérificateurs mentionnés au paragraphe (2).

PARTIE VIII

DISSOLUTION

Dissolution avec consentement

123. (1) L'association enregistre un avis mettant fin à la régie de la propriété par la présente loi si les conditions suivantes sont réunies :

a) les propriétaires d'au moins 80 pour cent des parties privatives, à la date du vote, votent en faveur de la dissolution;

b) au moins 80 pour cent des personnes qui, à la date du vote, sont titulaires de réclamations enregistrées portant sur la propriété, qui sont nées après l'enregistrement de la déclaration et de la description qui ont assujetti la propriété à l'application de la présente loi, consentent par écrit à la dissolution.

Avis de fin du régime de condominium

(2) L'avis de fin du régime de condominium est rédigé selon la formule que prescrit le ministre, est signé par les dirigeants autorisés de l'association et comprend un certificat indiquant que les personnes visées à l'alinéa (1) b) ont consenti par écrit à la dissolution.

Dissolution à la suite de dommages importants

124. (1) L'enregistrement d'un avis aux termes du paragraphe (7) soustrait la propriété à la régie de la présente loi.

Définition

(2) La définition qui suit s'applique au présent article.

«dommages importants» S'entend de dommages dont il est estimé que le coût de réparation est égal ou supérieur à 25 pour cent du coût de remplacement de tous les bâtiments et structures situés sur la propriété.

Estimation des dommages

(3) Si un bâtiment ou une structure situés sur la propriété subissent des dommages qui, de l'avis du conseil, peuvent constituer des dommages importants, le conseil fait faire une estimation des dommages, au plus tard 30 jours après qu'ils sont survenus, par au moins deux personnes qui n'ont aucun lien avec lui et qui, à son avis, possèdent les qualités requises.

Décision du conseil

(4) Le conseil décide, d'après les estimations, si des dommages importants ont été causés.

Avis de décision

(5) Si le conseil décide que des dommages importants ont été causés, il avise les propriétaires de sa décision.

Contenu de l'avis

(6) L'avis précise ce qui suit :

a) les propriétaires ont le droit, conformément à l'article 46 et au plus tard 30 jours après avoir reçu l'avis, de demander la tenue d'une assemblée des propriétaires;

b) le conseil est tenu d'enregistrer un avis soustrayant la propriété à la régie de la présente loi si la condition visée au paragraphe (7) est remplie.

Vote

(7) Le conseil enregistre un avis soustrayant la propriété à la régie de la présente loi si les propriétaires d'au moins 80 pour cent des parties privatives, à la date du vote, votent en faveur de la dissolution.

Formule de l'avis

(8) L'avis est rédigé selon la formule que prescrit le ministre et est signé par les dirigeants autorisés de l'association.

(9) Le conseil enregistre l'avis dans les 30 jours qui suivent la tenue d'un vote en faveur de la dissolution aux termes du paragraphe (7).

Réparations en l'absence de dissolution

(10) S'il n'est tenu aucun vote en faveur de la dissolution aux termes du paragraphe (7), l'association répare, dans un délai raisonnable, les dommages causés au bâtiment ou à la structure situés sur la propriété.

Dissolution en cas de vente de la propriété

125. (1) Si l'association vend la propriété ou une portion des parties communes, la présente loi cesse de régir la propriété faisant l'objet de la vente.

Autorisation de vente

(2) L'association ne peut vendre la propriété ou une portion des parties communes que si les conditions suivantes sont réunies :

a) les propriétaires d'au moins 80 pour cent des parties privatives, à la date du vote, votent en faveur de la vente;

b) au moins 80 pour cent des personnes qui, à la date du vote, sont titulaires de réclamations enregistrées portant sur la propriété faisant l'objet de la vente, qui sont nées après l'enregistrement de la déclaration et de la description qui ont assujetti la propriété faisant l'objet de la vente à l'application de la présente loi, consentent par écrit à la vente;

c) si la vente ne vise qu'une portion des parties communes et comprend des parties communes dont l'usage est réservé aux propriétaires de certaines parties privatives désignées et non pas à tous les propriétaires, les propriétaires des parties privatives désignées consentent par écrit à la vente.

b

Acte translatif de propriété

(3) Lorsqu'est effectuée une vente, le conseil remet à l'acquéreur les documents suivants signés par les dirigeants autorisés de l'association : un acte scellé et un certificat rédigé selon la formule que prescrit le ministre énonçant que les personnes qui, aux termes du paragraphe (2), sont tenues de voter en faveur de la vente ou de consentir par écrit à la vente l'ont fait.

y

Produit

(4) Sous réserve du paragraphe (5), les propriétaires au moment de l'enregistrement de l'acte scellé se partagent le produit net de la vente dans la proportion des quotes-parts de leurs intérêts communs.

Idem

(5) La part du produit de la vente qui est attribuable à une portion des parties communes dont l'usage est réservé aux propriétaires de certaines parties privatives désignées et non pas à tous les propriétaires est répartie entre ces propriétaires selon les proportions dans lesquelles leurs intérêts sont touchés.

Droit des dissidents

126. (1) L'association qui a effectué une vente aux termes de l'article 125 et chaque propriétaire qui en fait partie sont réputés avoir conclu une entente selon laquelle le propriétaire qui est dissident lors du vote autorisant la vente peut, dans les 30 jours qui suivent la tenue du vote, soumettre à la médiation tout différend survenu au sujet de la juste valeur marchande, à la date de la vente, de la propriété ou de la portion des parties communes qui a été vendue.

Champ d'application de l'article 133

(2) Si un propriétaire soumet un différend à la médiation, l'article 133 s'applique au différend, avec les adaptations nécessaires, comme s'il s'agissait d'un désaccord visé à cet article.

Avis

(3) Le propriétaire qui soumet un différend à la médiation donne à l'association un avis d'intention dans les 10 jours qui suivent la tenue du vote autorisant la vente.

Droit au montant

(4) Le propriétaire qui signifie un avis d'intention a le droit de recevoir, sur le produit de la vente, le montant qu'il aurait obtenu si le prix de vente avait été la juste valeur marchande fixée par arbitrage.

Déficit

(5) L'association paie à chacun des propriétaires qui a signifié un avis d'intention le déficit par rapport au montant auquel il a droit si le produit de la vente ne suffit pas à payer le montant.

Responsabilité des autres propriétaires

(6) Les propriétaires autres que ceux qui sont dissidents lors du vote autorisant la vente sont redevables du montant du déficit, selon la proportion des quotes-parts de leurs intérêts communs.

Dépenses communes des autres propriétaires

(7) L'association ajoute le montant dont est redevable chacun des propriétaires qui ont voté en faveur de la vente aux dépenses communes qui se rattachent à leurs parties privatives et peut préciser le délai de paiement par chacun d'eux.

Expropriation

127. (1) Dès l'expropriation de la propriété ou d'une portion des parties communes aux termes de la Loi sur l'expropriation, la présente loi cesse de régir la propriété ou la portion des parties communes, selon le cas.

Indemnité

(2) Sous réserve du paragraphe (3), si une portion des parties communes est expropriée aux termes de la Loi sur l'expropriation, les propriétaires se partagent l'indemnité dans la proportion des quotes-parts de leurs intérêts communs.

Idem

(3) La part de l'indemnité reçue à la suite d'une expropriation prévue par la Loi sur l'expropriation qui est attribuable à une portion des parties communes dont l'usage est réservé aux propriétaires de certaines parties privatives désignées, et non pas à tous les propriétaires, est répartie entre ces propriétaires selon les proportions dans lesquelles leurs intérêts sont touchés.

Effet de l'enregistrement

128. (1) Dès l'enregistrement d'un avis de fin du régime de condominium visé à l'article 123 ou 124 :

a) la présente loi cesse de régir la propriété;

b) les propriétaires sont tenants communs du bien-fonds et des intérêts qui s'y rattachent, décrits dans la description, dans la proportion des quotes-parts de leurs intérêts communs;

c) les réclamations portant sur le bien-fonds et les intérêts qui s'y rattachent, décrits dans la description, qui sont nées avant l'enregistrement de la déclaration et de la description qui ont assujetti le bien-fonds à l'application de la présente loi, sont valables comme si la déclaration et la description n'avaient pas été enregistrées;

d) les sûretés réelles grevant chaque partie privative et intérêt commun, qui sont nées après l'enregistrement de la déclaration et de la description qui ont assujetti la partie privative à l'application de la présente loi, constituent des réclamations portant sur l'intérêt du propriétaire sur le bien-fonds et les intérêts qui s'y rattachent, décrits dans la description, et conservent la priorité qui était la leur avant l'enregistrement de l'avis de fin du régime de condominium;

e) les autres réclamations portant sur la propriété qui sont nées après l'enregistrement de la déclaration et de la description qui ont assujetti la propriété à l'application de la présente loi sont éteintes.

Idem, vente ou expropriation

(2) Dès l'enregistrement d'un acte scellé et d'un certificat visés à l'article 125 ou dès l'expropriation visée à l'article 127 :

a) la présente loi cesse de régir la propriété faisant l'objet de la vente ou de l'expropriation, selon le cas;

b) les réclamations portant sur le bien-fonds et les intérêts qui s'y rattachent, qui sont nées avant l'enregistrement de la déclaration et de la description qui ont assujetti le bien-fonds à l'application de la présente loi, sont valables comme si la déclaration et la description n'avaient pas été enregistrées;

c) les réclamations portant sur la propriété faisant l'objet de la vente ou de l'expropriation, selon le cas, qui sont nées après l'enregistrement de la déclaration et de la description qui ont assujetti la propriété à l'application de la présente loi, sont éteintes.

Dissolution par le tribunal

129. (1) Une association, un propriétaire ou quiconque est titulaire d'une sûreté réelle sur une partie privative et un intérêt commun peut, par voie de requête, demander à la Cour de l'Ontario (Division générale) de rendre une ordonnance mettant fin à la régie de la propriété par la présente loi.

Motifs de l'ordonnance

(2) Le tribunal peut ordonner que la propriété cesse d'être régie par la présente loi s'il est d'avis que la dissolution serait juste et équitable. À cet égard, il tient compte des éléments suivants :

a) l'objet et l'esprit de la présente loi;

b) la probabilité d'une injustice envers les propriétaires si le tribunal n'ordonne pas la dissolution;

c) la probabilité de confusion et d'incertitude dans les affaires de l'association ou des propriétaires si le tribunal n'ordonne pas la dissolution;

d) l'intérêt véritable des propriétaires.

Contenu de l'ordonnance

(3) Le tribunal peut inclure dans l'ordonnance toutes les dispositions qu'il estime appropriées dans les circonstances.

Enregistrement de l'ordonnance

(4) Si le tribunal rend une ordonnance soustrayant la propriété à la régie de la présente loi, le requérant enregistre l'ordonnance.

Partage des biens

130. Lorsque les propriétaires et la propriété cessent d'être régis par la présente loi :

a) les biens de l'association servent à payer toutes les demandes de paiement d'argent présentées à l'encontre de l'association;

b) le reste des biens de l'association est partagé entre les propriétaires dans la proportion des quotes-parts de leurs intérêts communs.

PARTIE IX

EXÉCUTION

Inspecteur

131. (1) À la requête de l'association, d'un bailleur d'une association condominiale de propriété à bail, d'un propriétaire ou du créancier hypothécaire d'une partie privative, la Cour de l'Ontario (Division générale) peut rendre une ordonnance nommant un inspecteur pour, selon le cas :

a) enquêter sur les pièces que le déclarant est tenu de remettre au conseil aux termes des paragraphes 43 (4), (5) et (7);

b) enquêter sur les dossiers de l'association mentionnés au paragraphe 55 (1);

c) enquêter sur les affaires de la personne mentionnée au paragraphe 116 (1);

d) vérifier les comptes et les dossiers mentionnés à l'article 43, 55 ou 116.

Motifs de l'ordonnance

(2) Le tribunal peut rendre l'ordonnance s'il est convaincu que la requête est présentée de bonne foi et que l'ordonnance est dans l'intérêt véritable du requérant.

Pouvoirs de l'inspecteur

(3) L'inspecteur a les pouvoirs d'une commission constituée en vertu de la partie II de la Loi sur les enquêtes publiques que l'ordonnance énonce, et lorsqu'il exerce ces pouvoirs, cette partie s'applique à l'inspection ou à la vérification de l'inspecteur de la même façon que s'il s'agissait d'une enquête menée en vertu de cette loi.

Contenu de l'ordonnance

(4) Dans l'ordonnance, le tribunal :

a) d'une part, exige que l'inspecteur présente à la personne qui demande que soit rendue une ordonnance et à l'association, dans un délai précisé, un rapport écrit sur les activités que l'ordonnance exige de lui;

b) d'autre part, peut rendre une ordonnance relativement au coût de l'enquête ou de la vérification ou à toute autre question qu'il estime appropriée.

Résumé du rapport

(5) Le conseil envoie un résumé du rapport aux propriétaires.

Administrateur judiciaire

132. (1) À la requête de l'association, d'un bailleur d'une association condominiale de propriété à bail, d'un propriétaire ou du créancier hypothécaire d'une partie privative, la Cour de l'Ontario (Division générale) peut rendre une ordonnance nommant un administrateur judiciaire pour une association en vertu de la présente loi si au moins 120 jours se sont écoulés depuis la tenue d'une assemblée destinée au transfert des pouvoirs aux termes de l'article 43.

Motifs de l'ordonnance

(2) Le tribunal peut rendre l'ordonnance s'il est d'avis qu'il serait juste ou pratique de le faire, compte tenu de l'objet et de l'esprit de la présente loi et de l'intérêt véritable des propriétaires.

Contenu de l'ordonnance

(3) L'ordonnance réunit les conditions suivantes :

a) elle précise les pouvoirs de l'administrateur judiciaire;

b) elle indique lesquels des pouvoirs et fonctions du conseil, le cas échéant, sont transférés à l'administrateur judiciaire;

c) elle contient les directives et impose les conditions que le tribunal estime justes.

Requête

(4) L'administrateur judiciaire peut, par voie de requête, demander l'avis, les conseils ou les directives du tribunal sur toute question ayant trait à la gestion ou à l'administration de l'association.

Médiation et arbitrage

133. (1) Chaque convention visée au paragraphe (2) est réputée comprendre une disposition selon laquelle un désaccord entre les parties à l'égard de la convention est soumis :

a) à la médiation par une personne choisie par les parties à moins que celles-ci n'aient déjà soumis le désaccord à la médiation;

b) à moins qu'un médiateur n'ait obtenu un règlement entre les parties à l'égard du désaccord, à l'arbitrage en vertu de la Loi de 1991 sur l'arbitrage :

(i) 60 jours après que les parties soumettent le désaccord à la médiation, si elles n'ont pas choisi un médiateur en vertu de l'alinéa a),

(ii) 30 jours après que le médiateur choisi en vertu de l'alinéa a) remet un avis indiquant que la médiation a échoué.

Champ d'application

(2) Le paragraphe (1) s'applique aux conventions suivantes :

1. Une convention intervenue entre un déclarant et une association.

2. Une convention intervenue entre deux associations ou plus.

3. Une convention visée à l'alinéa 99 (1) b) intervenue entre une association et le propriétaire.

4. Une convention intervenue entre une association et une personne en vue de la gestion de la propriété.

Désaccords au sujet de l'état budgétaire

(3) Le déclarant et le conseil sont réputés avoir convenu par écrit de soumettre à la médiation et à l'arbitrage conformément aux alinéas (1) a) et b) respectivement tout désaccord entre les parties à l'égard de l'état budgétaire visé au paragraphe 73 (5) ou des obligations du déclarant visées à l'article 76.

Désaccords entre l'association et les propriétaires

(4) Chaque déclaration est réputée comprendre une disposition selon laquelle l'association et les propriétaires conviennent de soumettre à la médiation et à l'arbitrage conformément aux alinéas (1) a) et b) respectivement tout désaccord entre les parties à l'égard de la déclaration, des règlements administratifs ou des règles.

Obligation du médiateur

(5) Le médiateur nommé en vertu de l'alinéa (1) a) consulte les parties et tente de parvenir au règlement du désaccord soumis à la médiation.

b

Honoraires et dépenses

(6) Chaque partie paie la part des honoraires et des dépenses du médiateur que :

a) le règlement précise, s'il est parvenu à un règlement;

b) le médiateur précise dans l'avis indiquant que la médiation a échoué, si tel est le cas.

y

Constat de règlement

(7) Dès qu'il parvient à un règlement entre les parties à l'égard du désaccord soumis à la médiation, le médiateur prépare un constat écrit du règlement, qui fait partie de la convention ou de la question visée par la médiation.

États faux ou trompeurs

134. (1) Le déclarant ne doit, dans un état ou des renseignements qu'il est tenu de fournir aux termes de la présente loi :

a) ni fournir des indications ou renseignements importants qui sont faux, fallacieux ou trompeurs;

b) ni omettre des indications ou renseignements importants qu'il est tenu de fournir.

Droit à des dommages-intérêts

(2) Une association ou un propriétaire peut, par voie de requête, demander à la Cour de l'Ontario (Division générale) que soient recouvrés du déclarant des dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait que l'association ou le propriétaire s'est fié à un état ou à des renseignements que le déclarant est tenu de fournir aux termes de la présente loi si l'état ou les renseignements :

a) soit comprennent des indications ou renseignements importants qui sont faux, fallacieux ou trompeurs;

b) soit omettent des indications ou renseignements importants que le déclarant est tenu de fournir.

Ordonnance de conformité

135. (1) Sous réserve du paragraphe (2), un propriétaire, l'occupant d'une partie privative projetée, une association, un déclarant, un bailleur d'une association condominiale de propriété à bail ou le créancier hypothécaire d'une partie privative peut, par voie de requête, demander à la Cour de l'Ontario (Division générale) de rendre une ordonnance exigeant la conformité aux dispositions de la présente loi, de la déclaration, des règlements administratifs, des règles ou d'une convention intervenue entre deux associations ou plus en vue de l'utilisation, de la fourniture ou de l'entretien en commun ou du partage des frais des installations ou des services des parties à la convention.

Condition préalable à la requête

(2) Si les processus de médiation et d'arbitrage visés à l'article 133 sont disponibles, aucune personne n'a le droit de demander, par voie de requête, que soit rendue une ordonnance en vertu du paragraphe (1) à moins que n'aient échoué ses tentatives au moyen de ces processus pour qu'il y ait conformité aux dispositions concernées.

Contenu de l'ordonnance

(3) Sur requête et sous réserve du paragraphe (4), le tribunal peut, selon le cas :

a) rendre l'ordonnance demandée;

b) exiger des personnes nommées dans l'ordonnance qu'elles paient :

(i) le montant des dommages-intérêts accordés au requérant du fait de la non-conformité,

(ii) les frais engagés par le requérant en vue d'obtenir l'ordonnance;

c) accorder les autres mesures de redressement justes et équitables dans les circonstances.

Ordonnance de résiliation d'un bail

(4) Le tribunal ne doit pas, en vertu du paragraphe (3), rendre d'ordonnance de résiliation d'un bail d'une partie privative affectée à l'habitation, à moins que le tribunal ne soit convaincu que, selon le cas :

a) le preneur à bail a contrevenu à une ordonnance rendue en vertu du paragraphe (3);

b) le preneur à bail a reçu l'avis décrit au paragraphe 88 (1) et n'a pas payé le montant exigé par ce paragraphe.

Ajout aux dépenses communes

(5) Si une association obtient des dommages-intérêts ou des frais dans une ordonnance rendue contre le propriétaire ou l'occupant d'une partie privative, les dommages-intérêts ou les frais, ainsi que les frais réels additionnels engagés par l'association pour obtenir l'ordonnance, sont ajoutés aux dépenses communes imputables à la partie privative et l'association peut préciser un délai de paiement par le propriétaire de la partie privative.

Recours en cas d'abus

136. (1) Un propriétaire, une association, un déclarant ou le créancier hypothécaire d'une partie privative peut, par voie de requête, demander à la Cour de l'Ontario (Division générale) de rendre une ordonnance visée au présent article.

Motifs de l'ordonnance

(2) Sur requête, s'il décide que la conduite d'un propriétaire, d'une association, d'un déclarant ou du créancier hypothécaire d'une partie privative est abusive ou risque de l'être, qu'elle cause un préjudice injuste au requérant ou risque de lui en causer un ou qu'elle néglige injustement les intérêts du requérant, le tribunal peut rendre une ordonnance pour remédier à la situation.

Contenu de l'ordonnance

(3) Sur requête, le juge peut rendre l'ordonnance qu'il estime appropriée, notamment :

a) une ordonnance interdisant la conduite faisant l'objet de la requête;

b) une ordonnance exigeant le paiement d'une compensation.

Autres recours

137. Sauf disposition contraire expresse y figurant, la présente loi n'a pas pour effet de limiter les recours qui existent par ailleurs en cas d'inexécution, par une autre personne, d'une obligation imposée par la présente loi.

Infractions

138. (1) L'association visée par la présente loi, la personne morale visée par toute autre loi ou toute autre personne qui contrevient sciemment au paragraphe 43 (1), (3), (4), (5) ou (7), 55 (1) ou 73 (1), à l'article 82, au paragraphe 116 (1), (2), (3), (4) ou (9), à l'article 119, au paragraphe 134 (1), à l'article 144, au paragraphe 148 (1) ou (3), 153 (1) ou (2) ou 162 (2) ou à l'article 170 est coupable d'une infraction et passible, sur déclaration de culpabilité, d'une amende :

a) d'au plus 100 000 $, si la personne est une association au sens de la présente loi ou une personne morale au sens de toute autre loi;

b) d'au plus 25 000 $, si la personne n'est pas une association au sens de la présente loi ni une personne morale au sens de toute autre loi.

Administrateurs et dirigeants

(2) Commet une infraction l'administrateur ou le dirigeant d'une association au sens de la présente loi ou de la personne morale au sens de toute autre loi qui, sciemment, cause, autorise ou permet la commission, par l'association ou la personne morale, d'une infraction mentionnée au paragraphe (1), y acquiesce ou y participe.

Prescription

(3) Aucune instance relative à une infraction ne peut être introduite après le deuxième anniversaire du jour où sont découverts les faits qui ont donné naissance à l'infraction.

Ordonnance de conformité

(4) Le tribunal qui entend l'instance peut rendre une ordonnance exigeant d'une personne déclarée coupable d'une infraction qu'elle se conforme aux dispositions de la loi à laquelle elle a contrevenu, s'il est compétent pour rendre l'ordonnance.

PARTIE X

ASSOCIATIONS CONDOMINIALES DE PARTIES COMMUNES

Constitution

139. (1) Sous réserve des règlements pris en application de la présente loi, le déclarant peut enregistrer une déclaration et une description qui créent les parties communes, mais ne divisent pas le bien-fonds en parties privatives.

Genre

(2) Le genre d'association constituée par l'enregistrement d'une déclaration et d'une description en vertu du paragraphe (1) est appelé association condominiale de parties communes.

Exigences en matière d'enregistrement

(3) La déclaration et la description relatives à une association condominiale de parties communes ne peuvent être enregistrées que si l'enregistrement a pour effet de constituer une association condominiale de propriété franche qui n'est pas une association condominiale de terrain nu ni, sous réserve des règlements pris en application de la présente loi, une association condominiale constituée par étape.

Champ d'application

(4) Sous réserve de la présente partie, les parties I à IX et XIV s'appliquent, avec les adaptations nécessaires, aux associations condominiales de parties communes, sauf que :

a) les mentions de partie privative ou de partie privative projetée sont réputées des mentions d'intérêt commun sur l'association ou d'intérêt commun projeté sur l'association, respectivement;

b

b) les mentions de créancier hypothécaire d'une partie privative sont réputées des mentions de créancier hypothécaire d'un intérêt commun rattaché à la parcelle de bien-fonds d'un propriétaire visée au paragraphe 140 (1);

y

c) les mentions d'intérêt commun rattaché à une partie privative sont réputées des mentions d'intérêt commun rattaché à la parcelle de bien-fonds d'un propriétaire visée au paragraphe 140 (1).

Autres associations

(5) La présente partie ne s'applique pas aux associations qui ne sont pas des associations condominiales de parties communes.

Bien-fonds des propriétaires

140. (1) La déclaration relative à une association condominiale de parties communes ne peut être enregistrée que si chacun des propriétaires d'un intérêt commun sur l'association :

a) d'une part, est également propriétaire du domaine franc sur une parcelle de bien-fonds qui réunit les conditions suivantes :

(i) elle n'est pas comprise dans le bien-fonds décrit dans la description,

(ii) sous réserve des règlements pris en application de la présente loi, elle est située dans les limites des divisions d'enregistrement des droits immobiliers et d'enregistrement des actes du bureau d'enregistrement immobilier où la description de l'association est enregistrée,

(iii) la Loi sur l'enregistrement des droits immobiliers s'y applique ou un certificat de titre a été enregistré à son égard aux termes de la Loi sur la certification des titres\;

b) d'autre part, a signé un certificat rédigé selon la formule que prescrit le ministre indiquant que le propriétaire consent à l'enregistrement de la déclaration et de l'avis prévu au sous-alinéa (2) b) (i).

Indissociabilité

(2) Dès l'enregistrement de la déclaration et de la description relatives à une association condominiale de parties communes :

b

a) d'une part, l'intérêt commun d'un propriétaire relié à l'association se rattache à la parcelle de bien-fonds du propriétaire;

y

b) d'autre part, le déclarant enregistre ce qui suit à l'égard de la parcelle de bien-fonds de chaque propriétaire :

(i) un avis rédigé selon la formule que prescrit le ministre énonçant les renseignements figurant à l'alinéa a),

(ii) une copie du certificat visé à l'alinéa (1) b).

Division d'une parcelle

(3) Sous réserve des règlements pris en application de la présente loi, si la parcelle de bien-fonds d'un propriétaire est divisée en deux nouvelles parcelles ou plus, les propriétaires des nouvelles parcelles sont propriétaires conjoints de l'intérêt commun qui se rattache à la parcelle originale.

b

Conservation de l'intérêt commun

(4) Malgré toute autre loi, à la vente de la parcelle de bien-fonds d'un propriétaire relié à une association condominiale de parties communes ou à la réalisation d'une sûreté réelle enregistrée à l'égard de cette parcelle, l'intérêt commun du propriétaire relié à l'association ne prend pas fin ou n'est pas dissocié de la parcelle, mais continue d'y être rattaché.

y

Privilège

(5) Si un propriétaire manque à l'obligation de contribuer aux dépenses communes d'une association condominiale de parties communes, l'association détient un privilège sur la parcelle de bien-fonds de celui-ci.

Idem

(6) Le privilège est un privilège pour l'application des articles 86 et 87.

Priorité du privilège

(7) Malgré l'article 87, le privilège n'a pas priorité sur la sûreté réelle enregistrée à l'égard de la parcelle de bien-fonds d'un propriétaire avant que l'intérêt commun de celui-ci s'y rattache à moins que le titulaire de la sûreté réelle ne convienne du contraire par écrit.

Contenu de la déclaration

141. Outre les exigences du paragraphe 7 (2), la déclaration relative à une association condominiale de parties communes comporte ce qui suit :

a) un énoncé portant que les parties communes sont réservées à l'usage et à la jouissance des propriétaires;

b) une description légale des parcelles de bien-fonds mentionnées au paragraphe 140 (1);

c) tous les autres documents qu'exigent les règlements pris en application de la présente loi.

Contenu de la description

142. Les alinéas 8 (1) c), d) et f) et 8 (3) b) ne s'appliquent pas à la description relative à une association condominiale de parties communes.

Réglementation en matière de lotissement

143. L'article 50 de la Loi sur l'aménagement du territoire ne s'applique pas à l'égard des opérations concernant des intérêts communs sur une association condominiale de parties communes.

État de divulgation

144. Outre les exigences du paragraphe 73 (3), l'état de divulgation à l'égard d'un intérêt commun sur une association condominiale de parties communes comporte ce qui suit :

a) un énoncé portant que l'intérêt commun se rattache à la parcelle de bien-fonds du propriétaire décrite dans la déclaration de l'association et qu'il ne peut pas être dissocié de la parcelle à la vente de celle-ci ou à la réalisation d'une sûreté réelle enregistrée à l'égard de la parcelle;

b) tous les autres documents qu'exigent les règlements pris en application de la présente loi.

Réparation à la suite de dommages et assurance

145. (1) Les articles 90 et 91 et les alinéas 92 a) et d) ne s'appliquent pas à une association condominiale de parties communes.

Réparation à la suite de dommages et entretien

(2) Sous réserve des alinéas 92 b) et c) et de l'article 124, l'association répare et remplace les parties communes à la suite de dommages ou d'une défaillance et les entretient.

Assurance

(3) Les mentions de partie privative aux articles 100 à 106 sont réputées ne pas s'appliquer à une association condominiale de partie communes.

PARTIE XI

ASSOCIATIONS CONDOMINIALES CONSTITUÉES PAR ÉTAPE

Pouvoir de créer des étapes

146. (1) Sous réserve des règlements pris en application de la présente loi, le déclarant peut créer des parties privatives ou des parties communes additionnelles dans une association conformément à la présente partie après l'enregistrement de la déclaration et de la description si les conditions suivantes sont réunies :

a) l'association est une association condominiale de propriété franche;

b

b) sous réserve des règlements pris en application de la présente loi, l'association n'est pas une association condominiale de terrain nu ni une association condominiale de parties communes;

y

c) la déclaration indique que l'association est une association condominiale constituée par étape;

d) la description contient une description légale du bien-fonds qui constituera le fonds servant au sens de l'article 152;

e) le conseil a été élu lors d'une assemblée des propriétaires tenue à un moment où la majorité des parties privatives n'appartenaient pas au déclarant.

Genre d'association

(2) L'association qui répond aux conditions décrites au paragraphe (1) est appelée association condominiale constituée par étape.

Définition

(3) La définition qui suit s'applique à la présente partie.

«étape» Les parties privatives et parties communes additionnelles dans une association condominiale constituée par étape qui sont créées conformément à la présente partie dès l'enregistrement d'une modification et de la déclaration et de la description.

Champ d'application

(4) Sous réserve de la présente partie, les parties I à IX et XIV s'appliquent, avec les adaptations nécessaires, aux associations condominiales constituées par étape.

Idem

(5) Pour l'application du paragraphe (4), toute mention de l'enregistrement de la déclaration et de la description à l'article 13, au paragraphe 14 (1), 22 (4), 56 (11), 58 (9), 79 (1), 81 (6), 123 (1) ou (2), 125 (2) ou (3) ou 128 (1) ou (2) est réputée, le cas échéant, une mention de l'enregistrement des modifications qui doivent être apportées à la déclaration et à la description pour créer une étape.

Autres associations

(6) La présente partie ne s'applique pas aux associations qui ne sont pas des associations condominiales constituées par étape.

Création d'une étape

147. (1) Une étape qui comprend des parties privatives ne peut être créée que selon les blocs de nombres de parties privatives, que pendant les périodes et que conformément aux exigences qui sont prescrites.

Étape comprenant des parties communes

(2) Une étape qui comprend des parties communes ne peut être créée que pendant les périodes et que conformément aux exigences qui sont prescrites.

Mode de création

(3) Pour créer une étape, le déclarant enregistre une modification et de la déclaration et de la description.

Modification apportée à la déclaration

(4) La modification qui doit être apportée à la déclaration pour créer une étape comporte ce qui suit :

a) le consentement de chaque personne qui est titulaire d'une hypothèque enregistrée sur le bien-fonds compris dans l'étape ou sur les intérêts qui se rattachent au bien-fonds, tels que le bien-fonds et les intérêts sont décrits dans la modification qui doit être apportée à la description pour créer l'étape;

b) un état des quotes-parts, exprimées en pourcentages, des intérêts communs se rattachant aux parties privatives comprises dans l'association après la création de l'étape;

c) un état des quotes-parts, exprimées en pourcentages affectés aux parties privatives comprises dans l'association, de la contribution des propriétaires aux dépenses communes après la création de l'étape;

d) une indication de toutes les portions des parties communes comprises dans l'étape qui sont réservées à l'usage des propriétaires d'une ou de plusieurs parties privatives désignées et non de tous les propriétaires;

e) un état de toutes les conditions dont l'autorité approbatrice, lorsqu'elle approuve ou exempte en vertu de l'article 9 la modification qui doit être apportée à la description pour créer l'étape, exige la mention dans la modification apportée à la déclaration;

f) tous les autres documents qu'exigent les règlements pris en application de la présente loi.

Modification apportée à la description

(5) La modification qui doit être apportée à la description pour créer une étape comporte ce qui suit :

a) les documents mentionnés au paragraphe 8 (1) préparés à l'égard de l'étape;

b) une description légale du bien-fonds qui constituera le fonds servant au sens de l'article 152;

c) tous les autres documents qu'exigent les règlements pris en application de la présente loi.

Idem

(6) Le paragraphe 8 (2) et l'alinéa 8 (3) b) s'appliquent, avec les adaptations nécessaires, à la modification.

Consentement des propriétaires non obligatoire

(7) L'article 108 ne s'applique pas aux modifications apportées à la déclaration qui sont conformes au paragraphe (4) ni aux modifications apportées à la description qui sont conformes aux paragraphes (5) et (6).

Achèvement des bâtiments

(8) Les modifications qui doivent être apportées à la déclaration et à la description pour créer une étape ne peuvent être enregistrées que si ont été mis en place ou fournis les installations et services que la municipalité où le bien-fonds de l'association est situé, ou le ministre des Affaires municipales et du Logement si le bien-fonds n'est pas situé dans une municipalité, estime nécessaires pour assurer l'exploitation indépendante de l'association si aucune étape subséquente n'est créée.

Sûreté

(9) Malgré le paragraphe (8), le déclarant peut enregistrer les modifications qui doivent être apportées à la déclaration et à la description pour créer une étape, même si certaines installations et certains services n'ont pas été mis en place ou fournis, si la municipalité ou le ministre des Affaires municipales et du Logement, selon le cas, consent à ce qu'il donne à une personne précisée un cautionnement ou une autre sûreté qui suffit à assurer la mise en place ou la fourniture des installations et services.

Mainlevée partielle

(10) La personne qui détient le cautionnement ou l'autre sûreté peut accorder mainlevée partielle du cautionnement ou de la sûreté au déclarant avec le consentement de la municipalité ou du ministre des Affaires municipales et du Logement, selon le cas.

Mainlevée totale

(11) La personne qui détient le cautionnement ou l'autre sûreté ne doit pas accorder mainlevée totale du cautionnement ou de la sûreté avant que :

a) d'une part, toutes les installations et tous les services visés par le cautionnement ou l'autre sûreté aient été mis en place ou fournis conformément aux règlements pris en application de la présente loi;

b) d'autre part, la municipalité ou le ministre des Affaires municipales et du Logement, selon le cas, y consente.

État de divulgation

148. (1) Outre les exigences du paragraphe 73 (3), l'état de divulgation à l'égard d'une partie privative ou d'une partie privative projetée comprise dans une association condominiale constituée par étape comporte ce qui suit :

a) un énoncé indiquant si le déclarant a l'intention de créer une ou plusieurs étapes après la création de la partie privative ou de la partie privative projetée;

b) un énoncé portant que le déclarant n'est pas tenu de créer une étape après la création de la partie privative ou de la partie privative projetée;

c) un énoncé indiquant l'année prévue de l'enregistrement des modifications qui doivent être apportées à la déclaration et à la description pour créer chaque étape que le déclarant a l'intention de créer après la création de la partie privative ou de la partie privative projetée;

d) un énoncé indiquant, à l'égard de chaque étape que le déclarant a l'intention de créer après la création de la partie privative ou de la partie privative projetée :

(i) le nombre approximatif de parties privatives comprises dans l'étape et la description légale des biens-fonds compris dans l'étape,

(ii) l'emplacement approximatif des bâtiments et des structures que doit comprendre l'étape et la description des installations et des services que doit comprendre l'étape,

(iii) un état des quotes-parts, exprimées en pourcentages, des intérêts communs et des dépenses communes attribuables aux parties privatives après la création de l'étape,

(iv) un état des installations et des services que les propriétaires se partageront après la création de l'étape,

(v) un énoncé portant qu'aucune observation n'est faite à l'égard de la qualité des matériaux ou de l'apparence des bâtiments à moins qu'il ne s'agisse d'observations énoncées spécifiquement comme telles dans l'état de divulgation;

e) tous les autres documents qu'exigent les règlements pris en application de la présente loi.

Non des changements importants

(2) Un changement dans les questions visées au sous-alinéa (1) d) (i) ou le changement dans les questions visées au sous-alinéa (1) d) (iii) qui ne résulte que d'un changement dans le nombre de parties privatives comprises dans l'étape est réputé ne pas être un changement important au sens de l'article 75.

Aucune fusion des énoncés

(3) Les énoncés décrits à l'alinéa (1) d) faits par le déclarant dans un état de divulgation à l'égard d'une étape qui est créée après la création de la partie privative ou de la partie privative projetée visée par l'état de divulgation sont opposables au déclarant et sont réputés ne pas être fusionnés par l'effet de la loi sur délivrance d'un acte scellé rédigé sous une forme enregistrable à l'acquéreur de la partie privative ou de la partie privative projetée.

Obligations relatives à l'étape

(4) Si une partie privative ou une partie privative projetée est comprise dans une étape :

a) d'une part, la mention de l'enregistrement de la déclaration et de la description au paragraphe 73 (3) ou (5), 75 (2) ou 76 (1) est réputée une mention de l'enregistrement des modifications qui doivent être apportées à la déclaration et à la description pour créer l'étape;

b) d'autre part, la mention, au paragraphe 76 (2), de la résiliation d'une convention aux termes de l'article 112 ou 113 est réputée une mention de la résiliation d'une convention aux termes de l'article 112 ou 113 qui touche la propriété comprise dans l'étape.

Copie de l'état de divulgation

(5) Dans les 15 jours qui suivent l'enregistrement des modifications qui doivent être apportées à la déclaration et à la description pour créer une étape, le déclarant envoie à l'association une copie de l'état de divulgation le plus récent remis aux acquéreurs de parties privatives comprises dans l'étape.

Certificat d'information

149. Outre les exigences du paragraphe 77 (1), le certificat d'information à l'égard d'une partie privative comprise dans une association condominiale constituée par étape comprend une copie de l'état de divulgation que l'association a reçu du déclarant aux termes du paragraphe 148 (5) à l'égard de l'étape qui comprend la partie privative, à moins que le déclarant :

b

a) d'une part, n'ait achevé toutes les étapes visées dans l'état de divulgation;

b) d'autre part, ne soit plus propriétaire de toute partie privative comprise dans les étapes, à l'exception de la partie de la propriété qui est conçue pour contrôler ou faciliter les télécommunications ou fournir celles-ci à la propriété ou à partir ou à l'intérieur de celle-ci.

y

Recours de l'association

150. (1) Le déclarant ne peut enregistrer les modifications qui doivent être apportées à la déclaration et à la description pour créer une étape qu'au plus tôt 60 jours après avoir remis à l'association :

b

a) une copie de l'état de divulgation remis au dernier acquéreur d'une partie privative comprise dans l'association avant l'enregistrement de la déclaration et de la description;

y

b) une copie des modifications projetées qui doivent être apportées à la déclaration et à la description pour créer l'étape;

c) un énoncé précisant toutes les différences entre les modifications projetées qui doivent être apportées à la déclaration et à la description pour créer l'étape et les questions suivantes à l'égard de l'étape qui étaient décrites dans l'état de divulgation visé à l'alinéa a) :

1. Les questions visées aux sous-alinéas 148 (1) d) (ii) et (iv).

2. Les questions visées au sous-alinéa 148 (1) d) (iii), si elles diffèrent des modifications projetées qui doivent être apportées à la déclaration et à la description pour créer l'étape pour un motif autre qu'un changement dans le nombre de parties privatives comprises dans l'étape.

Requête en injonction

(2) Avant le premier en date de l'enregistrement des modifications projetées qui doivent être apportées à la déclaration et à la description pour créer une étape et de l'expiration d'un délai de 60 jours après avoir reçu les documents visés aux alinéas (1) a), b) et c), l'association peut, par voie de requête, demander à la Cour de l'Ontario (Division générale) de rendre une injonction afin d'empêcher l'enregistrement si les différences décrites à l'alinéa (1) c) sont importantes et qu'elles nuisent à l'association ou à l'usage et à la jouissance de la propriété par les propriétaires.

Motifs de l'injonction

(3) S'il est convaincu que la requête est fondée, le tribunal peut accorder l'injonction ou condamner l'association aux dommages-intérêts.

Contenu de l'ordonnance

(4) Le tribunal peut inclure dans l'ordonnance toutes les dispositions qu'il estime appropriées dans les circonstances.

Restriction imposée au déclarant

(5) Si l'association présente une requête en injonction en vertu du paragraphe (2), le déclarant n'a pas le droit d'enregistrer une déclaration et une description pour constituer une association sur le bien-fonds devant être compris dans l'étape, au lieu d'enregistrer les modifications qui doivent être apportées pour créer l'étape, à moins que 120 jours ne se soient écoulés depuis le moment où le tribunal a rendu une décision définitive au sujet de la requête en injonction.

Recours des acquéreurs

151. (1) Dans les 15 jours qui suivent l'enregistrement des modifications qui doivent être apportées à la déclaration et à la description pour créer une étape, le déclarant en envoie une copie à l'association et aux propriétaires.

Dommages-intérêts recouvrés du déclarant

(2) Quiconque a acheté au déclarant une partie privative ou une partie privative projetée comprise dans l'association avant l'enregistrement des modifications qui doivent être apportées à la déclaration et à la description pour créer une étape a le droit de recouvrer des dommages-intérêts du déclarant s'il y a des différences entre les questions suivantes divulguées dans l'état de divulgation remis à la personne et les modifications enregistrées et que ces différences sont importantes et nuisent à l'usage et à la jouissance de sa partie privative :

1. Les questions visées aux sous-alinéas 148 (1) d) (ii) et (iv).

2. Les questions visées au sous-alinéa 148 (1) d) (iii), si elles diffèrent des modifications enregistrées pour un motif autre qu'un changement dans le nombre de parties privatives comprises dans l'étape.

Ordonnance du tribunal

(3) Sur requête présentée par la personne, la Cour de l'Ontario (Division générale) peut rendre une ordonnance exigeant du déclarant qu'il paie à la personne les dommages-intérêts auxquels elle a droit en vertu du paragraphe (2).

Servitudes

152. (1) Dès l'enregistrement de la déclaration et de la description relatives à une association condominiale constituée par étape ou des modifications qui doivent être apportées à la déclaration et à la description pour créer une étape, les servitudes suivantes sont créées, au besoin, au profit des parties privatives et des parties communes :

1. Une servitude pour la prestation de services sur le fonds servant.

2. Une servitude pour l'appui par le fonds servant.

3. Une servitude pour l'accès aux services et installations, ainsi que pour leur mise en place et leur entretien, que l'association a le droit d'utiliser sur le fonds servant.

4. Une servitude pour l'accès aux routes publiques sur le fonds servant.

Définition

(2) La définition qui suit s'applique au paragraphe (1).

«fonds servant» Bien-fonds appartenant au déclarant qui n'est pas compris dans l'étape, y compris les bâtiments et les structures qui s'y trouvent.

Obligations relatives au transfert des pouvoirs

153. (1) Outre les éléments mentionnés au paragraphe 43 (4), le déclarant remet ce qui suit au conseil à la première assemblée tenue aux termes de l'article 43 :

a) une copie des énoncés décrits au paragraphe 148 (1);

b) tous les autres documents qu'exigent les règlements pris en application de la présente loi.

Obligation dès la création d'une étape

(2) Dès l'enregistrement des modifications qui doivent être apportées à la déclaration et à la description pour créer une étape, le déclarant remet au conseil tous les documents mentionnés aux paragraphes (1) et 43 (4) et aux alinéas 43 (5) a) à h), l) et m) ayant trait à l'étape qu'il ne lui a pas déjà remis.

Non-application de l'article 43

(3) Les paragraphes 43 (4) et (5) ne s'appliquent pas au déclarant si le conseil est tenu de tenir une assemblée des propriétaires aux termes de l'article 43 après que le déclarant lui a remis les documents visés au paragraphe (2).

Requête

(4) L'association peut, par voie de requête, demander à la Cour de l'Ontario (Division générale) de rendre une ordonnance aux termes du paragraphe (5).

Ordonnance du tribunal

(5) S'il est convaincu que le déclarant est tenu de se conformer au paragraphe (2) et qu'il ne l'a pas fait sans motif raisonnable, le tribunal :

a) ordonne au déclarant de payer des dommages-intérêts à l'association pour la perte qu'elle a subie du fait que le déclarant ne s'est pas conformé au paragraphe (2);

b) ordonne au déclarant de payer les frais engagés par l'association aux fins de la requête;

c) peut ordonner au déclarant de payer à l'association un montant supplémentaire d'au plus 10 000 $;

d) peut ordonner au déclarant de se conformer au paragraphe (2).

Élection des administrateurs

(6) Si, 30 jours après l'enregistrement des modifications qui doivent être apportées à la déclaration et à la description pour créer une étape, la majorité des parties privatives comprises dans l'association appartiennent au déclarant, le conseil convoque, à la demande de ce dernier, une assemblée des propriétaires pour élire un nouveau conseil, qui occupe sa charge jusqu'à ce qu'un conseil soit élu comme l'exige le paragraphe 43 (1).

Obligations de l'association à l'égard de l'étape

154. (1) Si le déclarant enregistre les modifications qui doivent être apportées à la déclaration et à la description pour créer une étape et que celle-ci comprend une ou plusieurs parties privatives affectées à l'habitation, le conseil fait faire une vérification du rendement des parties communes comprises dans l'étape au nom de l'association.

Champ d'application de l'article 44

(2) L'article 44 s'applique à la vérification du rendement, sauf que :

a) d'une part, les mentions à cet article de l'enregistrement de la déclaration et de la description sont réputées des mentions de l'enregistrement des modifications;

b) d'autre part, les mentions, à cet article, des parties communes sont réputées des mentions des parties communes comprises dans l'étape.

États financiers

(3) Dans les 90 jours qui suivent l'enregistrement des modifications qui doivent être apportées à la déclaration et à la description pour créer une étape, l'association fait préparer les états financiers qu'exige le paragraphe 66 (2) et les articles 66 à 71 s'y appliquent.

Étude du fonds de réserve

(4) Dans les délais prescrits qui suivent l'enregistrement des modifications qui doivent être apportées à la déclaration et à la description pour créer une étape, l'association effectue une étude du fonds de réserve conformément à l'article 95 à l'égard de l'étape.

Résiliation de conventions

155. (1) Sous réserve du paragraphe (2), après l'enregistrement des modifications qui doivent être apportées à la déclaration et à la description pour créer une étape, une association peut, par résolution du conseil, résilier une convention de gestion de la propriété comprise dans l'étape que le déclarant a conclue au nom de l'association avant l'enregistrement des modifications.

Préavis

(2) Pour résilier une convention, le conseil donne un préavis écrit d'au moins 60 jours de la date de résiliation à la personne avec laquelle le déclarant a conclu la convention.

Autres conventions

(3) Sous réserve du paragraphe (4) et du paragraphe 113 (4), dans les 12 mois qui suivent la première élection du conseil visée à l'article 43 qui est tenue après l'enregistrement des modifications qui doivent être apportées à la déclaration et à la description pour créer une étape, l'association peut, par résolution du conseil, résilier une convention mentionnée au paragraphe 113 (2) que le déclarant a conclue au nom de l'association avant l'enregistrement des modifications et qui concerne la propriété comprise dans l'étape.

Préavis

(4) Pour résilier une convention, le conseil donne un préavis écrit d'au moins 60 jours de la date de résiliation à la personne avec laquelle le déclarant a conclu la convention.

Conventions d'utilisation en commun

(5) Si un déclarant a conclu, au nom d'une association, une convention en vue de l'utilisation, de la fourniture ou de l'entretien en commun ou du partage des frais d'installations ou de services avant l'enregistrement des modifications qui doivent être apportées à la déclaration et à la description pour créer une étape et que la convention porte sur la propriété comprise dans l'étape, toute partie à la convention peut, par voie de requête, dans les 12 mois qui suivent la première élection du conseil visée à l'article 43 qui est tenue après l'enregistrement des modifications, demander à la Cour de l'Ontario (Division générale) de rendre une ordonnance en vertu du paragraphe (6).

Ordonnance du tribunal

(6) Le tribunal peut rendre une ordonnance décrite au paragraphe 114 (2) s'il est satisfait aux exigences de ce paragraphe.

PARTIE XII

ASSOCIATIONS CONDOMINIALES DE TERRAIN NU

Constitution

156. (1) Sous réserve des règlements pris en application de la présente loi, un déclarant peut enregistrer une déclaration et une description constituant une association dont, au moment de l'enregistrement :

a) d'une part, une ou plusieurs parties privatives ne font pas partie d'un bâtiment ou d'une structure et ne comprennent aucune partie d'un bâtiment ou d'une structure;

b) d'autre part, aucune des parties privatives n'est située au-dessus ou au-dessous d'une autre partie privative.

Genre d'association

(2) Le genre d'association constituée par l'enregistrement d'une déclaration et d'une description en vertu du paragraphe (1) est appelé association condominiale de terrain nu.

Exigences en matière d'enregistrement

(3) La déclaration et la description relatives à une association condominiale de terrain nu ne peuvent être enregistrées que si l'enregistrement a pour effet de constituer une association condominiale de propriété franche qui n'est pas une association condominiale de parties communes ni, sous réserve des règlements pris en application de la présente loi, une association condominiale constituée par étape.

Champ d'application

(4) Sous réserve de la présente partie, les parties I à IX et XIV s'appliquent, avec les adaptations nécessaires, à l'association condominiale de terrain nu.

Autres associations

(5) La présente partie ne s'applique pas aux associations qui ne sont pas des associations condominiales de terrain nu.

Contenu de la déclaration

157. (1) Si une partie privative comprise dans une association condominiale de terrain nu doit comprendre un bâtiment ou une structure construits après l'enregistrement de la déclaration et de la description, la déclaration peut comporter des restrictions à l'égard de ce qui suit :

a) les dimensions, l'emplacement, les normes de construction, la qualité des matériaux et l'apparence du bâtiment ou de la structure;

b) les normes architecturales et les normes de conception en ce qui concerne la construction du bâtiment ou de la structure;

c) la date de début et d'achèvement des travaux de construction du bâtiment ou de la structure;

d) les exigences minimales d'entretien du bâtiment ou de la structure.

Restrictions autorisées

(2) Les restrictions que comporte la déclaration doivent être compatibles avec les conditions imposées par l'autorité approbatrice lorsqu'elle approuve ou exempte la description aux termes de l'article 9.

Contenu de la description

158. (1) La description d'une association condominiale de terrain nu comporte ce qui suit :

a) un plan d'arpentage qui montre le périmètre de la surface horizontale du bien-fonds, le périmètre des bâtiments qui se trouvent sur les parties communes et les limites de chaque partie privative;

b) sous réserve de l'article 159, les plans d'architecture des bâtiments et structures compris dans les parties communes et, le cas échéant, les plans de construction de ceux-ci;

b

c) sous réserve de l'article 159, un certificat d'un architecte attestant que les bâtiments compris dans les parties communes ont été construits conformément aux règlements et, s'il existe des plans de construction, un certificat d'un ingénieur attestant qu'ils ont été construits conformément aux règlements.

y

d) une description de tous les intérêts qui se rattachent au bien-fonds et qui sont compris dans la propriété;

e) tous les autres documents qu'exigent les règlements pris en application de la présente loi.

Champ d'application

(2) Le paragraphe 8 (1) et l'alinéa 8 (3) b) ne s'appliquent pas aux associations condominiales de terrain nu.

Bâtiments sur les parties communes

159. (1) La déclaration et la description d'une association condominiale de terrain nu qui indiquent des bâtiments, des structures, des installations et des services qui doivent être compris dans les parties communes ne peuvent être enregistrées que si, selon le cas :

a) tous les bâtiments, structures, installations et services qui, dans la déclaration et la description, figurent comme devant être compris dans les parties communes ont été achevés, mis en place et fournis conformément aux règlements pris en application de la présente loi;

b

b) le déclarant fournit à une personne ou à un organisme, y compris une autorité approbatrice, que précise la municipalité où le bien-fonds est situé, ou que précise le ministre des Affaires municipales et du Logement si le bien-fonds n'est pas situé dans une municipalité, un cautionnement ou une autre sûreté que la municipalité ou le ministre, selon le cas, estime acceptable et qui suffit à assurer ce qui suit :

(i) les bâtiments et les structures seront achevés et mis en place conformément aux règlements pris en application de la présente loi,

(ii) les installations et les services seront mis en place et fournis,

(iii) les éléments décrits aux alinéas 158 (1) b) et c) seront inclus dans une modification de la description.

Mainlevée partielle

(2) La personne qui détient le cautionnement ou l'autre sûreté peut accorder mainlevée partielle du cautionnement ou de la sûreté au déclarant avec le consentement de la municipalité ou du ministre des Affaires municipales et du Logement, selon le cas.

Mainlevée totale

(3) La personne qui détient le cautionnement ou l'autre sûreté ne doit pas accorder mainlevée totale du cautionnement ou de la sûreté avant que :

a) d'une part, tous les bâtiments, structures, installations et services qui doivent être compris dans les parties communes aient été achevés et mis en place conformément aux règlements pris en application de la présente loi;

b) d'autre part, le déclarant ait enregistré une modification de la description comportant les éléments décrits aux alinéas 158 (1) b), c) et e).

Consentement des propriétaires non obligatoire

(4) L'article 108 ne s'applique pas à une modification de la description si la modification est conforme à l'alinéa (3) b).

Bâtiments dans l'association

160. (1) Les bâtiments et les structures situés sur une partie privative ou sur les parties communes d'une association condominiale de terrain nu, qu'ils aient été ou non construits au moment de l'enregistrement de la déclaration et de la description, sont des biens immeubles et font partie de la partie privative ou des parties communes respectivement.

Assurance

(2) L'association est exemptée de l'obligation de souscrire et de maintenir en vigueur la police d'assurance décrite à l'article 100 pour les bâtiments et les structures situés sur une partie privative.

Obligation du propriétaire de souscrire une assurance

(3) Le propriétaire d'une partie privative souscrit et maintient en vigueur la police d'assurance contre les dommages causés à la partie privative que l'association, n'eût été le paragraphe (2), aurait eu à souscrire à l'égard de la partie privative.

Règlements administratifs

161. Outre le pouvoir d'adopter, de modifier ou d'abroger des règlements administratifs en vertu du paragraphe 56 (1), le conseil d'une association condominiale de terrain nu peut, sous réserve de l'article 56, adopter, modifier ou abroger des règlements administratifs qui ne sont pas incompatibles avec la déclaration et qui précisent les exigences minimales d'entretien d'une partie privative, ou d'un bâtiment ou d'une structure situés sur une partie privative.

b

État de divulgation

162. (1) Avant de remettre le premier état de divulgation mentionné à l'article 73, le déclarant à l'égard d'une partie privative ou d'une partie privative projetée comprise dans une association condominiale de terrain nu demande à la municipalité où le bien-fonds est situé, ou au ministre des Affaires municipales et du Logement si le bien-fonds n'est pas situé dans une municipalité, un état des services offerts par elle ou par le ministre, selon le cas, notamment en ce qui a trait à la construction et à l'entretien des routes.

Contenu

(2) Outre les documents exigés aux termes du paragraphe 73 (3), l'état de divulgation relatif à l'achat d'une partie privative ou d'une partie privative projetée comprise dans une association condominiale de terrain nu comprennent ce qui suit :

a) l'état que le déclarant a reçu de la municipalité ou du ministre des Affaires municipales et du Logement, selon le cas, à la suite d'une demande;

b) tous les autres documents qu'exigent les règlements pris en application de la présente loi.

Cas où aucun état n'est reçu

(3) Si le déclarant n'a reçu aucun état en réponse à une demande dans les 30 jours qui suivent la présentation de celle-ci, l'état de divulgation doit contenir une déclaration portant que le déclarant a demandé un état aux termes du paragraphe (1), mais qu'il n'en a reçu aucun.

Réparation et entretien

163. (1) Sous réserve des règlements pris en application de la présente loi, les articles 90, 91, 92 et 93 ne s'appliquent pas aux associations condominiales de terrain nu.

Portée des obligations

(2) Pour l'application du présent article, l'obligation de réparer à la suite de dommages comprend l'obligation de réparer et de remplacer à la suite de dommages ou d'une défaillance et l'obligation d'entretenir comprend l'obligation de réparer à la suite d'une usure normale, mais non l'obligation de réparer à la suite de dommages.

Parties communes

(3) L'association condominiale de terrain nu entretient les parties communes et les répare à la suite de dommages.

Parties privatives

(4) Le propriétaire d'une partie privative comprise dans une association condominiale de terrain nu entretient sa partie privative et la répare à la suite de dommages.

Travaux effectués à la place du propriétaire

(5) Si le propriétaire d'une partie privative comprise dans une association condominiale de terrain nu n'entretient pas sa partie privative dans un délai raisonnable ou ne la répare pas dans un délai raisonnable à la suite de dommages, l'association peut entretenir ou réparer la partie privative, selon le cas.

Coût

(6) Un propriétaire est réputé avoir consenti à ce que l'association fasse les réparations ou se charge de l'entretien. Le coût des travaux est ajouté à la contribution du propriétaire aux dépenses communes.

Dommages importants

164. (1) Si le conseil d'une association condominiale de terrain nu décide en vertu de l'article 124 que des dommages importants ont été causés à un bâtiment situé sur une partie privative et que les propriétaires ne votent pas en faveur de la dissolution aux termes de cet article, le propriétaire de la partie privative peut choisir :

a) soit de ne pas réparer les dommages;

b) soit de remplacer le bâtiment par un bâtiment différent, sous réserve de la présente loi, de la déclaration et des règlements administratifs.

Obligation du propriétaire

(2) Le propriétaire d'une partie privative qui choisit de ne pas réparer les dommages remet, dans la mesure de ce qui est raisonnablement possible, le bien-fonds sur lequel le bâtiment était situé dans l'état où il se trouvait immédiatement avant la construction du bâtiment.

Travaux effectués par l'association

(3) Si le propriétaire de la partie privative ne procède pas à la remise dans l'état initial dans un délai raisonnable, l'association peut s'en charger.

Coût

(4) Le propriétaire est réputé avoir consenti à ce que l'association procède à la remise dans l'état initial. Le coût de celle-ci est ajouté à la contribution du propriétaire aux dépenses communes.

PARTIE XIII

ASSOCIATIONS CONDOMINIALES DE PROPRIÉTÉ À BAIL

Constitution

165. (1) Sous réserve des règlements pris en application de la présente loi, un déclarant peut enregistrer une déclaration et une description qui divisent le domaine à bail sur le bien-fonds décrit dans la description en parties privatives et en parties communes.

Genre

(2) Le genre d'association constituée par l'enregistrement d'une déclaration et d'une description en vertu du paragraphe (1) est appelé association condominiale de propriété à bail.

Champ d'application

(3) Sous réserve de la présente partie, les parties I à IX et XIV s'appliquent, avec les adaptations nécessaires, aux associations condominiales de propriété à bail.

Autres associations

(4) La présente partie ne s'applique pas aux associations qui ne sont pas des associations condominiales de propriété à bail.

Intérêts à bail des propriétaires

166. (1) Chaque intérêt à bail sur une partie privative comprise dans une association condominiale de propriété à bail et l'intérêt commun qui s'y rattache est valide même si le bailleur est le propriétaire de l'intérêt à bail, et le titre en common law et l'intérêt à bail sont alors réputés ne pas être fusionnés.

Même terme

(2) Tous les intérêts à bail sur les parties privatives comprises dans une association condominiale de propriété à bail et les intérêts communs qui s'y rattachent ont le même terme.

Terme avant reconduction

(3) Le terme des intérêts à bail avant une reconduction prévue à l'article 175 n'est pas inférieur à 40 ans moins un jour et pas supérieur à 99 ans, selon ce que précise la déclaration.

Consentement du bailleur non obligatoire

(4) Le propriétaire d'une partie privative comprise dans une association condominiale de propriété à bail peut, sans le consentement du bailleur, céder, hypothéquer ou donner à bail l'intérêt à bail sur la partie privative ou en traiter autrement.

Cession d'une partie privative

(5) Le propriétaire d'une partie privative comprise dans une association condominiale de propriété à bail ne peut céder moins que l'intérêt à bail complet sur la partie privative et l'intérêt commun qui s'y rattache.

Mode de cession

(6) L'intérêt à bail sur une partie privative comprise dans une association condominiale de propriété à bail est cédé conformément à l'article 105 de la Loi sur l'enregistrement des droits immobiliers, même si le bien-fonds compris dans l'association condominiale de propriété à bail est situé dans les limites d'une division d'enregistrement des actes.

Champ d'application d'autres lois

(7) La Loi de 1992 sur le contrôle des loyers et la partie IV de la Loi sur la location immobilière ne s'appliquent pas à l'intérêt à bail du propriétaire d'une partie privative comprise dans une association condominiale de propriété à bail ni à l'intérêt commun qui s'y rattache, mais s'appliquent au bail d'un intérêt à bail du propriétaire sur une partie privative.

(8) Dès que les articles 213 et 218 de la Loi de 1997 sur la protection des locataires sont en vigueur, le paragraphe (7) est abrogé et remplacé par ce qui suit :

Champ d'application de la Loi de 1997 sur la protection des locataires

(7) La Loi de 1997 sur la protection des locataires ne s'applique pas à l'intérêt à bail du propriétaire d'une partie privative comprise dans une association condominiale de propriété à bail ni à l'intérêt commun qui s'y rattache, mais s'applique au bail d'un intérêt à bail du propriétaire sur une partie privative.

Déclaration

167. (1) La déclaration relative à une association condominiale de propriété à bail ne peut être enregistrée que si elle a été passée par le bailleur.

Contenu

(2) Outre les exigences du paragraphe 7 (2), la déclaration relative à une association condominiale de propriété à bail comporte ce qui suit :

a) un état indiquant le terme des intérêts à bail des propriétaires;

b) une liste indiquant le montant du loyer que l'association, au nom des propriétaires, doit payer au bailleur pour la propriété ainsi que les moments où le loyer est payable pendant au moins les cinq premières années qui suivent immédiatement l'enregistrement de la déclaration et de la description;

c) une formule permettant de calculer le montant du loyer que l'association, au nom des propriétaires, doit payer au bailleur pour la propriété ainsi que les moments où le loyer est payable pendant le reste du terme des intérêts à bail des propriétaires suivant le moment pour lequel la liste visée à l'alinéa b) indique le montant du loyer payable;

d) une liste de toutes les conditions des intérêts à bail qui ont une incidence sur la propriété, sur l'association et sur les propriétaires;

e) tous les autres documents qu'exigent les règlements pris en application de la présente loi.

Intérêts à bail sur la propriété

(3) Les conditions des intérêts à bail sur la propriété ne lient pas celle-ci, l'association ou les propriétaires à moins que la déclaration ne les énonce et ne précise qu'elles les lient.

Modification de la déclaration

(4) Les modifications apportées à la déclaration qui ont une incidence sur les intérêts à bail sur la propriété n'entrent en vigueur que si le bailleur y a consenti par écrit.

Description

168. (1) Outre les exigences de l'article 8, la description relative à une association condominiale de propriété à bail comprend tous les autres documents qu'exigent les règlements pris en application de la présente loi.

Enregistrement

(2) Outre les exigences de l'article 8 et sous réserve des règlements pris en application de la présente loi, la description relative à une association condominiale de propriété à bail ne peut être enregistrée que si les bâtiments et les améliorations faites à la propriété font partie de la propriété.

Modification de la description

(3) Les modifications apportées à la description qui ont une incidence sur les intérêts à bail sur la propriété n'entrent en vigueur que si le bailleur y a consenti par écrit.

Domaine à bail sur la propriété

169. (1) L'association condominiale de propriété à bail, au nom des propriétaires, exerce tous les droits et remplit toutes les obligations des propriétaires à l'égard du domaine à bail sur la propriété.

Idem

(2) Les propriétaires ne doivent pas exercer les droits ni remplir les obligations mentionnés au paragraphe (1).

Médiation

(3) Le bailleur et l'association sont réputés avoir convenu que l'une ou l'autre partie peut soumettre à la médiation un désaccord quant à l'interprétation des conditions des intérêts à bail sur la propriété qui lient celle-ci.

Champ d'application de l'article 133

(4) Si le bailleur ou l'association soumet un désaccord à la médiation, l'article 133 s'y applique.

État de divulgation

170. Outre les éléments mentionnés au paragraphe 73 (3), un état de divulgation, dans le cas d'une association condominiale de propriété à bail, comprend ce qui suit :

a) un énoncé du déclarant indiquant si les conditions des intérêts à bail sur la propriété sont en règle et si elles ont été respectées;

b) tous les autres documents qu'exigent les règlements pris en application de la présente loi.

Certificat d'information

171. Outre les documents mentionnés au paragraphe 77 (1), un certificat d'information, dans le cas d'une association condominiale de propriété à bail, comprend ce qui suit :

a) un état de l'association indiquant si les conditions des intérêts à bail sur la propriété sont en règle et si elles ont été respectées;

b) un état de l'association indiquant si le bailleur a demandé que soit rendue une ordonnance de résiliation en vertu de l'article 174;

c) tous les autres documents qu'exigent les règlements pris en application de la présente loi.

b

Loyer relatif à la propriété

172. (1) Le loyer que l'association condominiale de propriété à bail doit payer au bailleur au nom des propriétaires pour la propriété et tous les autres montants nécessaires pour se conformer aux dispositions de l'intérêt à bail se rattachant à la propriété constituent une dépense commune.

Contribution des propriétaires

(2) L'association perçoit de chaque propriétaire, comme partie de sa contribution aux dépenses communes, une portion du loyer et des montants visés au paragraphe (1) calculée en fonction des quotes-parts des contributions aux dépenses communes précisées dans la déclaration pour la partie privative du propriétaire.

Paiement au bailleur

(3) L'association remet au bailleur, en les prélevant sur les contributions perçues des propriétaires aux termes du paragraphe (2), les montants auxquels le bailleur a droit aux termes des dispositions de l'intérêt à bail se rattachant à la propriété.

y

Consentement du bailleur pour la résiliation

173. Une association condominiale de propriété à bail ne doit pas enregistrer un avis de fin du régime de condominium aux termes de l'article 123 ou 124 ni vendre la propriété ou une portion des parties communes en vertu de l'article 125 à moins que le bailleur n'ait donné son consentement relativement à l'avis ou à la convention de vente, selon le cas, et ne l'ait passé.

Résiliation par le bailleur

174. (1) Le bailleur ne doit pas résilier un intérêt à bail sur une partie privative comprise dans une association condominiale de propriété à bail à moins d'avoir obtenu une ordonnance résiliant les intérêts à bail sur toutes les parties privatives.

Requête

(2) Le bailleur peut, par voie de requête, demander à la Cour de l'Ontario (Division générale) de rendre une ordonnance résiliant tous les intérêts à bail si une association condominiale de propriété à bail :

b

a) soit n'a pas remis au bailleur les montants auxquels il a droit aux termes des dispositions de l'intérêt à bail se rattachant à la propriété;

y

b) soit ne s'est pas conformée à une ordonnance du tribunal.

Motifs de l'ordonnance

(3) Sur requête, le tribunal peut rendre une ordonnance s'il est convaincu que celle-ci est juste et équitable. À cet égard, il tient compte de l'objet et de l'esprit de la présente loi ainsi que des intérêts de toutes les personnes qui seraient visées par l'ordonnance.

Contenu de l'ordonnance

(4) L'ordonnance peut prévoir la résiliation de tous les intérêts à bail sous réserve des conditions énoncées dans l'ordonnance ou peut comprendre les dispositions que le tribunal estime appropriées dans les circonstances.

Enregistrement de l'ordonnance

(5) Si le tribunal rend une ordonnance résiliant tous les intérêts à bail, le bailleur enregistre l'ordonnance.

Expiration des intérêts à bail

175. (1) Au moins cinq ans avant l'expiration du terme des intérêts à bail sur les parties privatives comprises dans une association condominiale de propriété à bail, le bailleur donne à l'association :

a) un avis écrit de son intention de reconduire tous les intérêts à bail qui énonce les conditions de la reconduction;

b) un avis écrit de son intention de ne pas reconduire tous les intérêts à bail.

Terme de la reconduction

(2) Les intérêts à bail reconduits le sont pour 10 ans au moins ou pour le terme plus long précisé dans l'avis.

Avis aux propriétaires

(3) Dès réception de l'avis, l'association en envoie une copie aux propriétaires.

Défaut de donner l'avis

(4) Si le bailleur ne donne pas l'avis exigé, il est réputé avoir donné l'avis exigé pour reconduire les intérêts à bail pour 10 ans aux mêmes conditions qui régissent les intérêts à bail avant la reconduction, et l'association envoie un avis de ce fait aux propriétaires.

Vote des propriétaires en faveur de la résiliation

(5) Les intérêts à bail sont reconduits pour le terme et aux conditions que précise l'avis ou l'avis réputé, selon le cas, à moins que les propriétaires d'au moins 80 pour cent des parties privatives votent contre la reconduction au plus tard un an après que l'avis ou l'avis réputé, selon le cas, a été donné à l'association.

Avis de résiliation

(6) Si, aux termes du paragraphe (5), les propriétaires votent contre la reconduction, l'association en avise le bailleur.

Enregistrement de l'avis

(7) Le bailleur rédige un avis selon la formule que prescrit le ministre énonçant si les intérêts à bail ont été reconduits ou non et enregistre l'avis :

a) dans la division d'enregistrement des droits immobiliers du bureau d'enregistrement immobilier dans les limites de laquelle est situé le bien-fonds décrit dans la description, si ce bureau a une telle division;

b) dans la division d'enregistrement des actes du bureau d'enregistrement immobilier dans les limites de laquelle est situé le bien-fonds décrit dans la description, si ce bureau n'a pas de division d'enregistrement des droits immobiliers.

Nouvelles conditions dès la reconduction

(8) Si les intérêts à bail sont reconduits à des conditions qui diffèrent de celles qui s'appliquaient avant la reconduction, la déclaration est réputée être modifiée de façon à inclure les conditions qui s'appliquent dès la reconduction et l'association enregistre une copie des conditions à titre de modification de la déclaration.

Consentement des propriétaires non obligatoire

(9) L'article 108 ne s'applique pas à une modification de la déclaration si la modification est conforme au paragraphe (8).

b

Effet de la résiliation ou de l'expiration

176. (1) Dans le cas d'une association condominiale de propriété à bail, dès l'enregistrement d'un avis de fin du régime de condominium visé à l'article 123 ou 124, l'enregistrement d'un acte scellé à l'égard de la propriété visé à l'article 125, l'expropriation visée à l'article 127, l'enregistrement d'une ordonnance en vertu de l'article 129 ou 174 (ou toute autre date, le cas échéant, précisée dans l'ordonnance enregistrée) ou l'enregistrement d'un avis en vertu de l'article 175 portant que les intérêts à bail sur les parties privatives n'ont pas été reconduits (ou toute autre date, le cas échéant, précisée dans l'avis enregistré) :

a) la présente loi cesse de régir la propriété;

b) les intérêts à bail sur les parties privatives sont résiliés;

c) les réclamations portant sur les intérêts à bail qui ne garantissent pas le paiement de sommes sont éteintes, à moins que le bailleur n'ait consenti à leur enregistrement, auquel cas elles sont maintenues sur l'intérêt du bailleur;

d) les réclamations portant sur les intérêts à bail qui garantissent le paiement de sommes constituent des réclamations qui visent les personnes qui étaient propriétaires des intérêts à bail immédiatement avant la résiliation de ceux-ci et non pas le bien-fonds.

Idem

(2) L'article 128 ne s'applique pas aux associations condominiales de propriété à bail.

Nomination d'un fiduciaire

(3) Malgré l'article 130, avant le moment où la présente loi cesse de régir la propriété, l'association nomme un fiduciaire pour payer les sommes qui restent dans le fonds de réserve de l'association conformément au présent article.

Partage des sommes

(4) Lorsque la présente loi cesse de régir la propriété, le fiduciaire paie les sommes qui restent dans le fonds de réserve à ce moment-là selon les priorités suivantes :

1. Au bailleur, le montant, s'il y a lieu, qui est nécessaire pour réparer les dommages causés à la propriété qui n'ont pas été réparés.

2. À chacun des propriétaires, la part de ce qui reste dans la proportion des quotes-parts de leurs intérêts communs, sous réserve du paragraphe (5).

Paiement des réclamations garanties

(5) Avant de payer à un propriétaire la part des sommes qui lui sont payables, le fiduciaire prélève sur celle-ci le montant des réclamations contre le propriétaire qui garantissent le paiement de sommes et remet le montant prélevé aux personnes qui ont droit aux réclamations.

PARTIE XIV

DISPOSITIONS GÉNÉRALES

La Loi l'emporte

177. La présente loi s'applique malgré toute convention contraire.

Règlements

178. (1) Le lieutenant-gouverneur en conseil peut, par règlement :

1. classer les associations, propriétés ou personnes en catégories pour l'application des règlements;

2. préciser les interdictions, restrictions et autres exigences qui s'appliquent à l'enregistrement de la déclaration et de la description relatives à tout genre d'associations;

b

2.1 préciser des exigences pour la construction des bâtiments décrits dans une description aux fins d'un certificat visé à l'alinéa 8 (1) e) ou 158 (1) c);

y

3. préciser les documents ou les éléments que doivent comprendre les déclarations, les descriptions, les rapports de vérification du rendement visés au paragraphe 44 (8), les sommaires, les états de divulgation, les états budgétaires, les certificats d'information, les conventions visées à l'alinéa 99 (1) b) ou les préavis de la tenue d'une assemblée visés au paragraphe 121 (3);

4. préciser les lacunes aux fins de la vérification du rendement visée à l'article 44 et régir les obligations de la personne qui effectue la vérification;

5. exiger que les associations tiennent des livres, comptes et dossiers et régir ceux-ci;

6. régir l'établissement des normes d'occupation visées à l'article 57;

7. préciser la formule et le contenu des états financiers et des rapports de vérification;

8. prescrire les taux d'intérêt payables aux termes de la présente loi, notamment ceux qui sont payés sur les sommes qui doivent être détenues en fiducie aux termes de la présente loi;

9. régir les fonds destinés au paiement des dépenses communes;

10. classer les études du fonds de réserve en catégories pour l'application de l'article 95;

11. régir le contenu de l'une ou l'autre ou de la totalité des catégories d'études du fonds de réserve, les normes à observer pour les effectuer et les moments où elles doivent l'être;

12. prescrire les personnes qui peuvent effectuer l'une ou l'autre ou la totalité des catégories d'études du fonds de réserve et préciser les qualités requises de ces personnes et les liens, pour l'application du paragraphe 95 (6), qui empêchent les personnes d'effectuer les études du fonds de réserve;

13. régir le coût visé à l'alinéa 98 (2) c);

14. préciser les restrictions dont est assorti le droit qu'ont les associations de fusionner en vertu de l'article 121 et les exigences que celles-ci doivent remplir pour ce faire;

15. préciser les restrictions dont est assorti le droit qu'a le déclarant d'enregistrer une déclaration et une description pour constituer une association condominiale de parties communes, une association condominiale de terrain nu ou une association condominiale de propriété à bail et préciser les exigences que celui-ci doit remplir pour ce faire, notamment celles qu'il doit remplir pour l'application de l'article 158;

16. traiter de la manière dont un intérêt commun se rattache à la parcelle de bien-fonds d'un propriétaire pour l'application du paragraphe 140 (3);

17. préciser les restrictions dont est assorti le droit qu'a le déclarant d'enregistrer une modification qui doit être apportée à une déclaration et à une description pour créer une étape comprise dans une association condominiale constituée par étape et préciser les exigences que celui-ci doit remplir pour ce faire;

18. régir la manière dont les articles 90, 91, 92 et 93 s'appliquent à une association condominiale de terrain nu;

19. prescrire les montants des droits qui sont payables ou exigibles aux termes de la présente loi;

20. prescrire les formules, autres que celles que la présente loi mentionne comme étant prescrites par le ministre, et en prévoir l'utilisation;

21. prescrire les questions que la présente loi mentionne comme étant prescrites, autres que les formules qu'elle mentionne comme étant prescrites par le ministre;

22. traiter des questions que la présente loi mentionne comme pouvant ou devant être traitées dans les règlements;

23. soustraire une catégorie d'associations, de propriétés ou de personnes à l'application de l'une ou l'autre des dispositions de la présente loi ou des règlements;

24. traiter des questions nécessaires ou souhaitables afin de réaliser l'esprit et l'objet de la présente loi.

Règlements du ministre

(2) Le ministre peut, par règlement :

1. traiter de l'enregistrement et de l'inscription des déclarations, des descriptions, des modifications de déclarations ou de descriptions, des règlements administratifs, des avis de fin du régime de condominium, des avis de résiliation et d'autres actes;

2. régir le mode de description des biens-fonds ou de tout intérêt sur un bien-fonds dans les actes relatifs à une propriété ou à une partie d'une propriété;

3. régir les arpentages, les plans, les indications, les certificats, les descriptions et les graphiques, et prescrire la procédure relative à leur enregistrement et à leur modification;

4. prescrire les devoirs des fonctionnaires nommés en vertu de la Loi sur l'enregistrement des droits immobiliers ou de la Loi sur l'enregistrement des actes pour l'application de la présente loi;

5. exiger le paiement de droits aux fonctionnaires nommés en vertu de la Loi sur l'enregistrement des droits immobiliers ou de la Loi sur l'enregistrement des actes et en prescrire les montants;

6. traiter des dénominations sociales des associations et exiger qu'elles indiquent s'il s'agit d'une association condominiale de propriété franche, d'une association condominiale de propriété à bail, d'une association condominiale de parties communes, d'une association condominiale constituée par étape ou d'une association condominiale de terrain nu;

7. régir les circonstances dans lesquelles la Loi sur les renseignements exigés des personnes morales s'applique aux associations, y compris le moment où elle s'y applique, et la manière dont elle s'y applique;

8. exiger qu'une description relative à toute catégorie de propriétés comprenne un arpentage des propriétés montrant les parties privatives et les parties communes, à la place ou en plus des exigences de l'article 8;

9. prescrire les documents que doit comprendre le certificat contenant de l'information sur une association qui fusionne pour l'application de l'alinéa 121 (3) c);

10. prescrire les formules que la présente loi mentionne comme étant prescrites par le ministre et en prévoir l'utilisation.

Champ d'application des règlements

(3) Les dispositions des règlements peuvent s'appliquer, selon le cas :

a) à toutes les associations ou à toute catégorie ou à tout genre d'associations;

b) à toutes les propriétés ou à toute catégorie de propriétés;

c) à toutes les personnes ou à toute catégorie de personnes.

Dispositions transitoires

179. (1) Les associations constituées en vertu de la Loi sur les condominiums, qui constitue le chapitre C.26 des Lois refondues de l'Ontario de 1990, sont maintenues à titre d'associations en vertu de la présente loi.

Privilège

(2) Le privilège d'une association qui a été créé en vertu de la Loi sur les condominiums en raison du manquement d'un propriétaire à l'obligation de contribuer aux dépenses communes est maintenu comme privilège visé au paragraphe 86 (1) de la présente loi.

b

Idem, transfert des pouvoirs

180. (1) Si l'association a été constituée aux termes de la Loi sur les condominiums, qui constitue le chapitre C.26 des Lois refondues de l'Ontario de 1990, l'article 43 ne s'applique pas et l'article 26 de cette loi, tel qu'il existait immédiatement avant l'entrée en vigueur de l'article 185, continue de s'appliquer.

y

a

Infractions à l'ancienne loi

(3) L'article 55 de la Loi sur les condominiums, tel qu'il existait immédiatement avant l'entrée en vigueur de l'article 185, continue de s'appliquer à l'égard des contraventions au paragraphe 26 (3) de cette loi.

b

Idem, divulgation

181. (1) Si, le jour de l'entrée en vigueur des articles 44, 73 à 76 et 79 à 83 ou avant ce jour, le déclarant à l'égard d'une association a conclu une ou plusieurs conventions de vente pour une partie privative ou une partie privative projetée comprise dans l'association :

a) d'une part, ces articles ne s'appliquent pas;

b) d'autre part, sous réserve du paragraphe (2) et à l'exception du paragraphe 52 (5) de la Loi sur les condominiums, qui constitue le chapitre C.26 des Lois refondues de l'Ontario de 1990, les articles 51 à 54 de cette loi, tels qu'ils existaient immédiatement avant l'entrée en vigueur de l'article 185, continuent de s'appliquer.

Aucune modification importante

(2) Pour l'application du paragraphe 52 (2) de la Loi sur les condominiums, qui constitue le chapitre C.26 des Lois refondues de l'Ontario de 1990, un changement dans les renseignements devant figurer dans un état de divulgation qui ne découle que de l'entrée en vigueur de la présente loi ne constitue pas une modification importante de l'état de divulgation.

y

Infractions à l'ancienne loi

(3) L'article 55 de la Loi sur les condominiums, tel qu'il existait immédiatement avant l'entrée en vigueur de l'article 185, continue de s'appliquer à l'égard des contraventions au paragraphe 52 (5) ou (6) ou 53 (1) de cette loi.

b

Idem, assurance

182. (1) Si, au moment de l'entrée en vigueur de l'article 100, l'association a souscrit, en vertu de l'article 27 de la Loi sur les condominiums, qui constitue le chapitre C.26 des Lois refondues de l'Ontario de 1990, une police d'assurance qui n'a pas expiré, l'article 100 ne s'applique pas et l'article 27 de cette loi, tel qu'il existait immédiatement avant l'entrée en vigueur de l'article 185, continue de s'appliquer.

Renouvellements

(2) Malgré le paragraphe (1), l'article 100 s'applique si l'association renouvelle une police d'assurance décrite à ce paragraphe après l'entrée en vigueur de l'article 100.

Idem, résiliation des conventions

183. Si l'association a conclu une convention décrite aux articles 112 et 113 avant leur entrée en vigueur, ces articles ne s'appliquent pas et l'article 39 de la Loi sur les condominiums, qui constitue le chapitre C.26 des Lois refondues de l'Ontario de 1990, tel que cet article existait immédiatement avant l'entrée en vigueur de l'article 185, continue de s'appliquer.

y

Idem, règlements

184. Malgré l'article 185, le lieutenant-gouverneur en conseil peut, par règlement, révoquer les règlements pris en application de l'article 59 de la Loi sur les condominiums, qui constitue le chapitre C.26 des Lois refondues de l'Ontario de 1990, tel que cet article existait immédiatement avant l'entrée en vigueur de l'article 185, si le ministre prend un règlement en vertu du paragraphe 178 (2) qui est incompatible avec ces règlements.

Abrogation

185. Est abrogée la Loi sur les condominiums, qui constitue le chapitre C.26 des Lois refondues de l'Ontario de 1990, telle qu'elle est modifiée par l'annexe du chapitre 27 des Lois de l'Ontario de 1993, l'article 62 du chapitre 23 des Lois de l'Ontario de 1994 et l'article 63 du chapitre 5 des Lois de l'Ontario de 1997.

Modification de la Loi sur le régime de garanties des logements neufs de l'Ontario

186. (1) L'article 14 de la Loi sur le régime de garanties des logements neufs de l'Ontario est abrogé et remplacé par ce qui suit :

Indemnisation

14. (1) Sous réserve des règlements, la personne qui a conclu un contrat en vue de l'achat d'un logement d'un vendeur a le droit de recevoir un paiement, sur le fonds de garantie, correspondant au montant qu'elle a payé au vendeur à titre de dépôt qui devait être appliqué au prix d'achat aux termes du contrat au moment de la conclusion, si, selon le cas :

a) la personne a exercé le droit légal de résilier le contrat avant la clôture;

b) la personne a une cause d'action contre le vendeur du fait que le titre du logement n'a pas été cédé à la personne parce que :

(i) soit il a déclaré faillite,

(ii) soit il a fondamentalement violé le contrat.

Idem, contrat de construction

(2) Sous réserve des règlements, le propriétaire d'un bien-fonds qui a conclu un contrat avec un constructeur en vue de la construction d'un logement sur le bien-fonds et qui a une cause d'action en dommages-intérêts contre le constructeur du fait que celui-ci a omis d'exécuter pour l'essentiel le contrat a le droit de recevoir un paiement, sur le fonds de garantie, correspondant à la partie du montant qu'il a payé au constructeur aux termes du contrat qui dépasse la valeur des travaux exécutés et des matériaux fournis au propriétaire aux termes du contrat.

Idem, violation de garantie

(3) Sous réserve des règlements, le propriétaire d'un logement a le droit de recevoir un paiement, sur le fonds de garantie, correspondant aux coûts supportés pour faire effectuer les travaux nécessaires pour remédier à une violation de garantie si les conditions suivantes sont réunies :

a) la personne est devenue propriétaire du logement du fait que le vendeur lui en a cédé le titre ou que le constructeur a exécuté pour l'essentiel le contrat pour construire le logement sur le bien-fonds appartenant à la personne;

b) la personne a une cause d'action en dommages-intérêts contre le vendeur ou le constructeur, selon le cas, du fait d'une violation de la garantie.

Idem, vice de construction important

(4) Sous réserve des règlements, le propriétaire qui subit un préjudice du fait d'un vice de construction important mentionné à l'alinéa 13 (1) b) a le droit de recevoir un paiement, sur le fonds de garantie, correspondant aux coûts supportés pour faire effectuer les travaux nécessaires pour remédier au vice de construction important s'il présente une réclamation dans les quatre ans qui suivent l'expiration de la garantie ou dans un délai plus long selon les conditions prescrites.

Interprétation, exécution pour l'essentiel

(5) Pour l'application du présent article, un contrat est exécuté pour l'essentiel s'il est exécuté pour l'essentiel au sens du paragraphe 2 (1) de la Loi sur le privilège dans l'industrie de la construction.

Autres indemnités

(6) Dans le calcul du montant pour lequel une personne a le droit de recevoir un paiement sur le fonds de garantie en vertu du présent article, la Société tient compte des bénéfices, réparations ou indemnités qui sont payables à la personne ou de la valeur des travaux effectués et des matériaux fournis à celle-ci, quelle qu'en soit la source.

Exécution

(7) La Société peut exécuter elle-même n'importe quels travaux ou prendre des mesures pour les faire exécuter au lieu de verser les dommages-intérêts réclamés en vertu du présent article ou pour les limiter.

(2) L'article 15 de la Loi est abrogé et remplacé par ce qui suit :

Condominiums

15. Pour l'application des articles 13 et 14 :

a) l'association condominiale est réputée être propriétaire des parties communes de l'association;

b) sous réserve des alinéas c) et d), si des unités d'habitation sont comprises dans la propriété d'une association condominiale, les garanties à l'égard des parties communes de l'association entrent en vigueur le jour de l'enregistrement de la déclaration et de la description;

c) aucune garantie n'entre en vigueur à l'égard des parties communes d'une association condominiale de parties communes ou d'une association condominiale de terrain nu;

d) les garanties à l'égard des parties communes d'une association condominiale constituée par étape qui sont ajoutées à l'association après l'enregistrement de la déclaration et de la description entrent en vigueur le jour de l'enregistrement des modifications de la déclaration et de la description qui les a créées;

e) la fusion de deux associations condominiales ou plus ne touche pas ni ne prolonge les garanties à l'égard des parties communes des associations qui fusionnent.

(3) L'article 22 de la Loi est modifié par adjonction des paragraphes suivants :

Prescription

(3) Sont irrecevables les instances visées à l'alinéa (1) a) qui sont introduites après le premier anniversaire du jour où le registrateur a découvert les faits sur lesquels l'instance est fondée.

Idem

(4) Sont irrecevables les instances visées à l'alinéa (1) b) qui sont introduites après le deuxième anniversaire du jour où les faits qui ont donné naissance à l'infraction sont découverts.

(4) L'alinéa 23 (1) f) de la Loi est abrogé et remplacé par ce qui suit :

f) régir les conventions conclues entre la Société et les vendeurs ou les constructeurs.

(5) Le paragraphe 23 (1) de la Loi, tel qu'il est modifié par l'article 94 du chapitre 27 des Lois de l'Ontario de 1994, est modifié de nouveau par adjonction de l'alinéa suivant :

l.1) préciser les renseignements qu'une personne est tenue d'inclure dans une demande d'indemnisation sur le fonds de garantie.

(6) Le paragraphe 23 (1) de la Loi, tel qu'il est modifié par l'article 94 du chapitre 27 des Lois de l'Ontario de 1994, est modifié de nouveau par adjonction de l'alinéa suivant :

m.1) permettre aux personnes prescrites d'inspecter les logements pendant ou après leur construction et exiger des constructeurs ou des vendeurs qu'ils paient les frais des inspections.

(7) L'alinéa 23 (1) o) de la Loi est abrogé et remplacé par ce qui suit :

o) prescrire des formules aux fins de la Société et des formules de demande d'indemnisation sur le fonds de garantie.

Modification de la Loi de 1997 sur la protection des locataires

187. Le paragraphe 21 (1) de la Loi de 1997 sur la protection des locataires est modifié par adjonction de la disposition suivante :

3.1 Pour permettre à quiconque est titulaire d'un certificat d'autorisation au sens de la Loi sur les ingénieurs ou d'un certificat d'exercice au sens de la Loi sur les architectes ou à toute autre personne compétente d'inspecter le logement locatif afin de satisfaire à une exigence imposée aux termes du paragraphe 9 (4) de la Loi de 1998 sur les condominiums.

Entrée en vigueur

188. La présente loi entre en vigueur le jour que le lieutenant-gouverneur fixe par proclamation.

Titre abrégé

189. Le titre abrégé de la présente loi est Loi de 1998 sur les condominiums.

NOTES EXPLICATIVES

Le projet de loi révise la Loi sur les condominiums et modifie d'autres lois, notamment la Loi sur le régime de garanties des logements neufs de l'Ontario.

Le projet de loi révise des dispositions de la Loi sur les condominiums existante et ajoute un certain nombre de nouvelles dispositions à la Loi.

Changements apportés à la Loi sur les condominiums existante

La partie IV du projet de loi apporte les changements suivants en ce qui a trait à la gestion de l'association condominiale :

1. Une association constituée aux termes du projet de loi qui comprend une ou plusieurs parties privatives affectées à l'habitation et la partie avec laquelle elle a conclu une convention aux fins des télécommunications ont une servitude à leur usage exclusif sur la partie de la propriété conçue à ces fins si l'association n'a pas un droit d'utilisation de cette partie suffisant pour installer et utiliser un système de télécommunication sur la propriété condominiale. Les servitudes réservées aux télécommunications deviennent non exclusives après 10 ans. (Article 22)

2. Le déclarant est tenu de nommer un premier conseil d'administration. Les propriétaires autres que le déclarant ont le droit d'élire deux administrateurs au premier conseil avant la tenue de l'assemblée destinée au transfert des pouvoirs. (Article 42)

3. Un poste au sein du conseil d'administration est réservé aux fins d'élection par les propriétaires de parties privatives occupées par leurs propriétaires si au moins 15 pour cent des parties privatives comprises dans l'association sont des parties privatives occupées par leurs propriétaires. (Article 51)

4. Si la propriété de l'association comprend une ou plusieurs parties privatives affectées à l'habitation, le conseil est tenu de faire faire une vérification du rendement des parties communes au plus tard 10 mois après l'enregistrement de la déclaration et de la description. (Article 44)

5. Le conseil d'une association peut, par règlement administratif, établir des normes pour l'occupation de parties privatives de l'association affectées à l'habitation. Les normes peuvent refléter celles contenues dans un règlement municipal ou être plus restrictives, compte tenu de la conception du bâtiment dans lequel sont situées les parties privatives. Le conseil peut prélever des impôts en cas d'utilisation abusive des parties communes ou des services. (Article 57)

6. Les conseils de deux associations ou plus ont le droit d'adopter conjointement des règlements administratifs et des règles à l'égard d'installations et de services partagés. (Article 59).

La partie V du projet de loi apporte les changements suivants en ce qui a trait à la vente et à la location de parties privatives :

1. Les exigences relatives à la divulgation sont élargies, dont l'inclusion d'un sommaire dans l'état de divulgation. (Articles 73 à 78)

2. L'acquéreur a le droit de verser le plein montant du prix d'achat à la date où il prend possession d'une partie privative. L'intérêt sur tout solde impayé du prix d'achat exigible de l'acquéreur pendant l'occupation provisoire à titre de frais d'occupation ne peut dépasser le taux prescrit par les règlements pris en application de la Loi. L'acquéreur a droit à la restitution des montants payés à titre de frais d'occupation par suite d'une estimation erronée des impôts municipaux à l'égard de la partie privative projetée. (Article 81)

3. Le déclarant est tenu de détenir en fiducie les sommes reçues d'une personne pour réserver le droit d'acquérir une partie privative avant l'enregistrement de la déclaration et de la description ou les sommes reçues d'un acquéreur à valoir sur le prix d'achat d'une partie privative avant cet enregistrement, et de verser des intérêts sur les sommes ainsi détenues. (Articles 82 et 83)

4. La priorité d'un privilège à l'égard du manquement d'un propriétaire à son obligation de contribuer aux dépenses communes s'applique désormais aux privilèges à l'égard de parties privatives non affectées à l'habitation si le manquement s'est produit après l'entrée en vigueur du projet de loi. (Article 87)

La partie VI du projet de loi apporte les changements suivants en ce qui a trait à l'exploitation de l'association condominiale :

1. L'association est tenue de faire procéder, aux moments prescrits et par les personnes prescrites, à une étude du fonds de réserve ou à une mise à jour d'une telle étude afin de déterminer si son fonds de réserve est adéquat. (Article 95)

2. Le conseil peut faire des ajouts, des transformations ou des améliorations aux parties communes, ou apporter des changements aux biens de l'association ou aux services que celle-ci fournit aux propriétaires, qui ne sont pas importants à moins que les propriétaires ne demandent la tenue d'une assemblée et ne votent contre les travaux projetés. Les ajouts, transformations ou améliorations faits aux parties communes, ou les changements apportés aux biens ou aux services, qui sont importants doivent être approuvés par les propriétaires d'au moins 66 ²/₃ pour cent des parties privatives. Le propriétaire qui a l'usage exclusif d'une portion des parties communes peut y faire des ajouts, des transformations ou des améliorations s'il est satisfait à certaines conditions. (Articles 98 et 99)

3. La franchise visée par la police d'assurance souscrite par l'association en ce qui concerne son obligation de réparer constitue une dépense commune, sous réserve de toute responsabilité que doit assumer chaque propriétaire à l'égard des dommages qu'il cause à sa partie privative. (Article 106)

4. Quiconque reçoit des sommes versées à l'association, y compris la contribution des propriétaires aux dépenses communes ou au fonds de réserve, doit les détenir en fiducie et le conseil peut placer ces sommes. (Article 116)

La partie VII du projet de loi prévoit la fusion de deux associations ou plus si les propriétaires d'au moins 90 pour cent des parties privatives de chaque association qui fusionne consentent à la fusion.

La partie IX du projet de loi crée des infractions et prévoit certains recours, notamment la nomination d'un administrateur judiciaire par le tribunal, la médiation, l'arbitrage, les ordonnances de conformité et les recours en cas d'abus.

Nouvelles dispositions

Le projet de loi prévoit la constitution de quatre nouveaux genres d'associations condominiales. Les trois premiers sont des associations dans lesquelles les propriétaires détiennent les parties privatives en propriété franche. Dans le cas du quatrième, la propriété condominiale est détenue à bail. Ces quatre nouveaux genres d'associations condominiales sont les suivants :

1. L'association condominiale de parties communes crée des parties communes, mais non des parties privatives. Les propriétaires d'un intérêt commun sur l'association sont tenus d'être propriétaires d'une parcelle de bien-fonds en propriété franche à laquelle se rattache leur intérêt commun. (Partie X)

2. L'association condominiale constituée par étape peut être étendue par étapes qui ajoutent des parties privatives et des parties communes à l'association au moyen d'une modification et de la déclaration et de la description. Les règlements pris en application de la Loi peuvent prescrire les exigences pour l'exercice du pouvoir de créer des étapes. Des recours sont prévus pour l'association et les personnes qui acquièrent des parties privatives du déclarant si les étapes ne sont pas créées conformément à certains éléments contenus dans les états de divulgation que le déclarant est tenu de remettre à ces personnes. (Partie XI)

3. L'association condominiale de terrain nu est une association dans laquelle une ou plusieurs parties privatives ne font pas partie d'un bâtiment ou d'une structure ou ne comprennent ni bâtiment ni structure au moment de l'enregistrement de la déclaration et de la description. (Partie XII)

4. L'association condominiale de propriété à bail est une association dans laquelle les propriétaires détiennent collectivement le domaine à bail sur le bien-fonds décrit dans la description. L'intérêt à bail de chaque propriétaire a le même terme. (Partie XIII)

Modification de la Loi sur le régime de garanties des logements neufs de l'Ontario

Le projet de loi apporte des modifications corrélatives à la Loi de façon à prévoir le moment auquel les garanties prévues par la Loi prennent effet à l'égard des parties communes d'une association condominiale qui comprend des unités d'habitation. Le moment auquel les garanties prennent effet détermine la période pendant laquelle une réclamation peut être faite à valoir sur le fonds de garantie prévu par la Loi.

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