Projet de loi 186, Loi de 2009 sur la protection des propriétaires de condominiums

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Projet de loi 186 2009

Loi modifiant diverses lois en ce qui a trait aux condominiums

Remarque : La présente loi modifie ou abroge plus d'une loi. L'historique législatif de ces lois figure aux pages pertinentes de l'Historique législatif détaillé des lois d'intérêt public codifiées sur le site www.lois-en-ligne.gouv.on.ca.

Sa Majesté, sur l'avis et avec le consentement de l'Assemblée législative de la province de l'Ontario, édicte :

Loi de 1998 sur les condominiums

1. Les paragraphes 7 (2) à (5) de la Loi de 1998 sur les condominiums sont abrogés et remplacés par ce qui suit :

Déclaration type

(2) La déclaration comporte les dispositions types précisées dans les règlements.

Disposition transitoire

(3) Toute déclaration qui est enregistrée le jour de l'entrée en vigueur de la Loi de 2009 sur la protection des propriétaires de condominiums est réputée comporter les dispositions types et, ces dernières l'emportent sur les disposition incompatibles de la déclaration enregistrée.

2. (1) Le paragraphe 29 (1) de la Loi est modifié par adjonction de l'alinéa suivant :

d) entretient avec un déclarant des liens qui mineraient sa capacité d'agir honnêtement et de bonne foi dans l'exercice de ses fonctions d'administrateur.

(2) Le paragraphe 29 (2) de la Loi est modifié par adjonction de l'alinéa suivant :

c) il est établi qu'il entretient avec un déclarant des liens qui mineraient sa capacité d'agir honnêtement et de bonne foi dans l'exercice de ses fonctions d'administrateur.

3. L'article 52 de la Loi est modifié par adjonction du paragraphe suivant :

Différends

(8) Tout différend concernant la forme ou la validité d'un acte qui désigne un fondé de pouvoir peut être renvoyé à la commission de révision créée en application de la partie XIII.1.

4. Le paragraphe 93 (2) de la Loi est abrogé et remplacé par ce qui suit :

But du fonds

(2) Le fonds de réserve ne doit être affecté qu'à ce qui suit :

a) les réparations majeures à apporter aux parties communes et aux biens de l'association ainsi qu'à leur remplacement;

b) les réparations à apporter aux parties communes par suite d'une usure normale ainsi qu'à leur remplacement;

c) la mise en oeuvre de technologies d'énergie renouvelable et d'autres technologies éconergétiques.

5. La version anglaise du paragraphe 95 (1) de la Loi est modifiée par substitution de «purposes» à «purpose».

6. L'article 97 de la Loi est modifié par adjonction du paragraphe suivant :

Exception

(2.1) Il est interdit de procéder, en application du paragraphe (2), à un ajout, un changement, une transformation ou une amélioration dont le coût total dépasse le plus élevé de 1 000 $ et de 1 pour cent des dépenses communes prévues au budget annuel pour l'exercice en cours.

7. L'alinéa 107 (2) d) de la Loi est modifié par substitution de «l'article 7» à «l'alinéa 7 (2) c), d) ou f) ou 7 (4) e)» à la fin de l'alinéa.

8. Le paragraphe 125 (2) de la Loi est abrogé.

9. (1) Le paragraphe 131 (1) de la Loi est modifié par substitution de «la commission de révision désignée aux termes de la partie XIII.1» à «la Cour supérieure de justice».

(2) Le paragraphe 131 (2) de la Loi est modifié par substitution de «La commission de révision peut rendre l'ordonnance si elle est d'avis» à «Le tribunal peut rendre l'ordonnance s'il est d'avis».

(3) L'alinéa 131 (3) c) de la Loi est modifié par substitution de «la commission de révision» à «le tribunal».

(4) Le paragraphe 131 (4) de la Loi est modifié par substitution de «de la commission de révision» à «du tribunal».

10. L'article 132 de la Loi est abrogé.

11. L'article 133 de la Loi est modifié par adjonction du paragraphe suivant :

Présomption : présentation inexacte des faits

(3) Le propriétaire qui présente une requête en vertu du paragraphe (2) est réputé s'être fié à des indications ou renseignements importants faux, fallacieux ou trompeurs que le déclarant a fourni dans le cadre de la présente loi, sauf s'il est prouvé que le propriétaire avait connaissance du caractère faux, fallacieux ou trompeur de ces indications ou renseignements lorsqu'il a acheté la partie privative.

12. Le paragraphe 134 (2) de la Loi est abrogé.

13. Le paragraphe 137 (1) de la Loi est modifié par insertion de «52 (4) ou (5),» avant «55 (1)».

14. L'article 140 de la Loi est modifié par substitution de «de l'article 7» à «du paragraphe 7 (2)» dans le passage qui précède l'alinéa a).

15. Le paragraphe 168 (4) de la Loi est abrogé.

16. La Loi est modifiée par adjonction de la partie suivante :

PARTie XIII.1
Commission de révision

Commission de révision

175.1 (1) Le lieutenant-gouverneur en conseil désigne une personne morale sans but lucratif, constituée sans capital-actions aux termes de la Loi sur les personnes morales, qui fait office de commission de révision pour l'application de la présente loi.

Conseil d'administration

(2) Seule est désignée aux termes du paragraphe (1) une personne morale dont les règlements administratifs prévoient la représentation de propriétaires de parties privatives au conseil d'administration.

Qualités requises

(3) Ne peut pas être administrateur la personne qui, à la fois :

a) est âgée de moins de 18 ans;

b) n'a pas de connaissances ni une expérience évidentes en matière de défense des droits des propriétaires et de protection du consommateur;

c) entretient avec un déclarant des liens qui mineraient sa capacité d'agir honnêtement et de bonne foi dans l'exercice de ses fonctions d'administrateur.

Objets

(4) Dès sa désignation, la personne morale a les objets suivants :

a) conseiller et aider le public en ce qui concerne des questions relatives aux condominiums;

b) établir un comité chargé de la médiation ou de l'arbitrage des différends entre :

(i) un déclarant et une association,

(ii) deux associations ou plus,

(iii) une association et le propriétaire d'une partie privative,

(iv) deux propriétaires de parties privatives ou plus,

(v) une association et une personne à propos de la gestion de la propriété;

c) diffuser des renseignements en vue d'informer et de conseiller les associations et les propriétaires de parties privatives en ce qui concerne des questions relatives aux condominiums ainsi que les pratiques des associations en matière de finances, d'exploitation et de gestion;

d) participer à la formulation et à la prestation de cours de formation à la gestion immobilière.

Dépôt

(5) Dès l'enregistrement de la déclaration et de la description d'un condominium, le déclarant dépose la somme prescrite auprès de la commission de révision, et celle-ci la retourne dès qu'elle est convaincue qu'il a été remédié à tous les problèmes et à toutes les lacunes identifiés lors de la vérification du rendement effectuée en application de l'article 44.

Agents de révision

(6) La commission de révision nomme des agents de révision qui exercent sous sa surveillance les fonctions et les pouvoirs que leur attribuent la présente loi et les règlements ainsi que les autres fonctions qu'elle leur attribue.

Rapport annuel

(7) La commission de révision présente un rapport annuel sur ses activités au ministre, qui le présente au lieutenant-gouverneur en conseil et le dépose ensuite devant l'Assemblée. Si celle-ci ne siège pas, il le dépose à la session suivante.

Documents à déposer

(8) Chaque déclarant dépose auprès de la commission de révision les documents précisés aux alinéas 43 (5) b) à f) avant l'assemblée exigée par le paragraphe 43 (1).

Non un organisme de la Couronne

(9) La commission de révision n'est ni un mandataire de Sa Majesté ni un mandataire de la Couronne pour l'application de la Loi sur les organismes de la Couronne.

17. L'article 176 de la Loi est modifié par adjonction du paragraphe suivant :

Maintien des autres droits

(2) Les droits que confère la présente loi ne portent pas atteinte aux autres droits ou recours qu'ont en droit les propriétaires ou les acquéreurs, mais s'y ajoutent.

18. La Loi est modifiée par adjonction de l'article suivant :

Rapports équitables

176.1 (1) Il est imposé l'obligation d'agir équitablement :

a) aux déclarants dans leurs rapports avec une association, un propriétaire ou un acquéreur;

b) aux associations dans leurs rapports avec un propriétaire ou un acquéreur.

Droit d'action

(2) Une association, un propriétaire ou un acquéreur a le droit d'intenter une action en dommages-intérêts contre quiconque manque à l'obligation d'agir équitablement.

Interprétation

(3) Pour l'application du présent article, l'obligation d'agir équitablement s'entend notamment de l'obligation d'agir de bonne foi et conformément à des normes commerciales raisonnables.

19. Le paragraphe 177 (1) de la Loi est modifié par adjonction de la disposition suivante :

24.1 prévoir les questions transitoires qui, à son avis, sont nécessaires ou souhaitables pour l'application des modifications apportées à la présente loi par la Loi de 2009 sur la protection des propriétaires de condominiums;

Loi sur le Régime de garanties des logements neufs de l'Ontario

20. L'alinéa c) de la définition de «logement» à l'article 1 de la Loi sur le Régime de garanties des logements neufs de l'Ontario est abrogé et remplacé par ce qui suit :

c) des unités condominiales d'habitation, y compris des unités situées dans un condominium converti, et des parties communes;

21. (1) Le paragraphe 2 (2) de la Loi est modifié par adjonction de l'alinéa suivant :

0.a) agir à titre d'organisme de protection du consommateur;

(2) L'article 2 de la Loi est modifié par adjonction du paragraphe suivant :

Conseil d'administration

(2.1) La composition du conseil d'administration de la Société est conforme à ce qui suit :

1. Au moins la moitié des administrateurs possèdent une expérience évidente dans la défense des droits des consommateurs et leur protection.

2. Au moins deux administrateurs possèdent une expérience évidente dans la représentation des propriétaires, y compris les propriétaires de condominiums.

3. Un administrateur représente les constructeurs.

22. L'alinéa 15 a) de la Loi est modifié par insertion de «ou l'association de condominiums convertis» après «l'association condominiale».

23. L'article 17 de la Loi est modifié par adjonction du paragraphe suivant :

Délai

(1.1) La conciliation des différends est menée à bien dans le délai prescrit.

Loi de 1992 sur le code du bâtiment

24. L'article 34 de la Loi de 1992 sur le code du bâtiment est modifié par adjonction du paragraphe suivant :

Normes anti-bruit

(2.3) Les règlements pris en application du paragraphe (1) sont réputés exiger que les normes anti-bruit soient examinées et mises à jour dans les 12 mois suivant l'entrée en vigueur de la Loi de 2009 sur la protection des propriétaires de condominiums.

Entrée en vigueur et titre abrégé

Entrée en vigueur

25. La présente loi entre en vigueur six mois après le jour où elle reçoit la sanction royale.

Titre abrégé

26. Le titre abrégé de la présente loi est Loi de 2009 sur la protection des propriétaires de condominiums.

NOTE EXPLicative

La Loi de 1998 sur les condominiums est modifiée pour exiger que chaque déclaration comprenne les dispositions types précisées dans les règlements. Une obligation d'agir équitablement dans leurs rapports avec les propriétaires et les acquéreurs de parties privatives est imposée à tous les déclarants et à toutes les associations condominiales. L'utilisation abusive d'actes qui désignent des fondés de pouvoir constitue une infraction rendant passible d'une amende.

Le projet de loi modifie la Loi pour permettre aux associations de se servir de leur fonds de réserve afin de mettre en oeuvre des technologies d'énergie renouvelable et d'autres technologies éconergétiques et de remplacer des parties communes par suite de leur usure normale.

La partie XIII.1 prévoit la création d'une commission de révision, qui a notamment pour objets de conseiller le public sur les questions relatives aux condominiums, de fournir des renseignements aux associations condominiales et aux propriétaires de parties privatives sur les questions qui les concernent et de contribuer au règlement des différends, notamment ceux concernant la validité des actes désignant des fondés de pouvoir.

Le projet de loi apporte également diverses modifications à la Loi sur le Régime de garanties des logements neufs de l'Ontario. La définition de «logement» est modifiée pour y inclure les unités situées dans des condominiums convertis. Le projet de loi modifie les buts de la Société désignée en application de la Loi afin d'y ajouter celui consistant à agir à titre d'organisme de protection du consommateur. Des exigences sont ajoutées quant à la composition du conseil de la Société de sorte qu'au moins la moitié des administrateurs soit tenue de posséder de l'expérience dans la défense des droits des consommateurs et leur protection et qu'au moins deux d'entre eux soient tenus de posséder de l'expérience dans la représentation des propriétaires. Le projet de loi exige également que les conciliations qu'effectue la Société soient menées à bien dans le délai prescrit.

Enfin, le projet de loi modifie la Loi de 1992 sur le code du bâtiment afin que les règlements pris en application de la Loi soient réputés exiger que les normes anti-bruit soient examinées et mises à jour dans les 12 mois suivant l'entrée en vigueur de la Loi.